Добре організована та спланована робота з будинком допоможе вам краще зрозуміти
потреби співвласників та надати їм саме ті послуги, саме тієї якості й саме у тих обсягах,
яких від вас очікують як від ефективного управителя.
Якісний зворотний зв’язок є запорукою ефективних комунікацій зі співвласниками. Тому, обираючи будинок, ми розглядали питання про наявність дієвого правління ОСББ або активу (при створенні ОСББ). Для менеджера-управителя активне правління будинку – це, передусім, якісний зворотний зв’язок, що забезпечує оперативне вирішення питань.
Ситуації, коли менеджеру-управителю необхідно швидко отримати рішення від правління, відбуваються досить часто. Наприклад, вам необхідний дозвіл правління для збільшення виплат, оскільки через зміну податкового законодавства зросли ваші відрахування на зарплату найманого персоналу або податок для вас як для ФОПа. Або підприємства-монополісти підвищили тарифи за електроенергію чи за водопостачання. Відповідно, коштів, зібраних ОСББ зі співвласників, не вистачить на оплату освітлення місць загального користування, роботу ліфтів, полив газонів прибудинкової території тощо. І ви як менеджер-управитель маєте погодити з правлінням це питання.
Якщо ОСББ має резерви (заощаджені з інших статей бюджету), правління може укласти нові договори. Якщо ж такі ресурси відсутні, правління скличе загальні збори та винесе на затвердження зміни до кошторису. Ви як управитель прийдете на збори та доступно розкажете, чому і на скільки треба збільшити внесок, або які послуги доведеться скоротити, якщо внесок не збільшиться. В будь-якому разі це питання слід вирішувати згідно із законодавством України.
А якщо в будинку немає активного правління? Якщо всі комунікації зі співвласниками лежать на ваших плечах? Тоді прийняття таких рішень перетворюється на непросту справу, яка забирає багато часу. А час – це важливий ресурс зростання вашого бізнесу. До того ж співвласники, передусім, дослухатимуться до членів правління, яких вважатимуть «своїми» (оскільки ті, зазвичай, живуть в будинку і поділяють проблеми мешканців), на відміну від вас – «стороннього» менеджера (управителя), який «за гроші» працює з кількома будинками.
Саме тому управитель має докласти певних зусиль на початкових етапах роботи зі співвласниками, аби допомогти сформувати в будинку дієве правління. Як це зробити на практиці – читайте в одній з попередніх статей на Управбуді.
Як показує практика, управителю з ОСББ працювати простіше, проте ринок цей поки що менший, оскільки ОСББ часто забезпечують собі необхідні послуги самостійно. Часто роботою з підрядниками керує сам голова ОСББ, або послуги надають штатні працівники ОСББ: бухгалтер, прибиральниця, двірник, а у великих будинках можуть бути ще слюсар та електрик. І якщо в такому будинку система обслуговування добре налагоджена, то співвласники не шукатимуть менеджера або управителя.
Тому цікавою перспективою для вашого бізнесу може бути визначення будинку, де ОСББ ще не створено. Такий будинок потребуватиме вашого досвіду у його створенні та функцій менеджера або навіть управителя. Тоді новообраний голова правління новоствореного ОСББ зможе передати вам як професіоналу найбільш складну та відповідальну роботу – обслуговування будинку. Бо як свідчить досвід: головна причина зволікання зі створенням ОСББ – брак охочих у подальшому займатися управлінням будинку.
Микола Ільїнов, експерт з фінансових питань, управитель багатоквартирного будинку
