Юрист Андрій Бурий розповідає про те, як підготуватися оренди житла, що саме варто знати про правовідносини щодо оренди, як правильно заключати договір про оренду, та які мають бути умови, зафіксовані в договорі.
За законом, правовідносини оренди мають бути побудовані лише на підставі договору — це не може бути усна домовленість. На жаль, на ринку нерухомості відносини оренди часто відбуваються за усною згодою — але у випадку, коли відносини тримаються на довірі, нема гарантій дотримання прав орендодавця й орендаря.
Тож такі відносини обов’язково мають ґрунтуватися на підставі письмового договору про оренду житла. За вимогою сторін такий договір може бути й нотаріально посвідчений — законодавство вказує на те, що коли йдеться про оренду з правом купівлі житла (тобто коли орендар хоче за якийсь час викупити житло, яке орендує), то такі договори потребують обов’язкового нотаріального посвідчення.
Знов-таки, звертаю увагу на те, що такий договір буде гарантією дотримання прав орендодавця — на жаль, самі орендодавці у багатьох випадках це забувають і не бажають укладати такі договори, бо не хочуть оподатковувати отримані з оренди кошти. Тут ідеться й про інтереси орендаря, адже якщо договір укладений, то він захищений, і власник не зможе виселити його з житла, а речі, що перебувають в житлі, також захищені. У багатьох випадках житло здається з умеблюванням та іншими цінними речима, тож договір буде надійною гарантією його збереження. Є випадки, коли існують різні програми — зокрема грантові — які надають внутрішньо переміщеним особам, що орендують житло, можливість отримати компенсацію. Але для цього обов’язково потрібен договір.
Необхідно звернути увагу на основні умови договору. Ідеться насамперед про предмет договору, тобто про житло (або його частину), що здається в оренду. Обов’язково треба чітко прописати об’єкт оренди: яка це квартира, на скільки кімнат, яке майно є в цій квартирі. До договору обов’язково укладають акт прийому-передачі, де фіксують майно, яке є у квартирі. У договорі має бути вказано строк оренди — тобто на який період ви здаєте квартиру в оренду. Також важливо прописати вартість оренди, вказавши реальну суму, яку сплачуватиме орендар.
Буває, що в договорі вказують меншу суму, бо орендодавець намагається зменшити суму оподаткування, але важливо, щоб у договорі була прописана об’єктивна вартість. Також потрібно, щоб у договорі були прописані підстави виселення з житла й строки попередження про виселення. У багатьох випадках особа користується житлом на підставі договору, де немає достатньо прописаних підстав і умов виселення з житла. В такому випадку власник може виселити орендаря, щойно хтось інший захоче заселитися в цю квартиру на більш вигідних умовах.
Тому процедуру виселення з житла важливо деталізувати в договорі. Для орендодавців я би радив зазначати в договорі оренди всіх осіб, які будуть користуватися житлом, тому що в багатьох випадках угоду на оренду житлом укладає одна особа, а помешканням користується ціла сім’я з друзями й колегами — це поширено у студентів, коли житло орендує хтось один, а насправді там проживає декілька осіб. Тому зазначайте всіх, хто точно користуватиметься цим житлом і потенційно може приїхати в гості.
Інший важливий момент, на який рідко звертають увагу, — можливість утримання домашніх тварин у житлі. На цьому підґрунті буває багато конфліктів. Орендодавцю може не сподобатися, що орендарі мають хатніх тварин, бо можуть бути знищені певні речі, а ремонт помешкання може зіпсуватися.
Інший обов’язковий момент — відповідальність сторін у разі порушення умов договору. Якщо умови відповідальності не будуть прописані належним чином, то будь-яка зі сторін на певному етапі буде мати спокусу порушити умови договору, розуміючи, що за це не буде ніякої відповідальності. Укладаючи акт прийому-передачі житла в оренду, зазначайте не лише перелік майна, яке є у квартирі, але і його орієнтовну вартість.
Якщо у процесі користування відбудеться пошкодження або викрадення майна, фіксація майна та його вартості в акті буде підставою для орендодавця звернутися по компенсацію або вимагати повернення майна. Ще я рекомендую обом сторонам перед початком користування провести фото- або відеофіксацію стану речей у помешканні, щоб уникнути конфліктних ситуацій у майбутньому.
