Пропонуємо вашій увазі матеріал юриста Андрія Бурого, темою якого є укладання договору оренди житла із врахуванням специфіки воєнного часу, зокрема тих проблем, якими він супроводжується. Значно більше цікавих подробиць на цю тему – читайте в посібнику
1. Чому для здачі квартиру в оренду важливо укладати договір
Укладення договорів оренди житла передбачено чинним законодавством України, зокрема главою 59 Цивільного Кодексу України. Під час розробки проєкту такого договору орендодавець повинен розуміти, які права та обов’язки він готовий передбачити у вказаному договорі, чітко визначити строк здачі квартири в оренду, а також визначити розмір орендної плати, яку він хоче отримувати від іншої сторони за користування своїм майном, включно з оплатою житлово-комунальних послуг.
2. У якій формі слід укладати договір оренди житла
Слід зазначити, що договір оренди житла не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, він укладається у простій письмовій формі, однак за вимогою однієї зі сторін договір може бути посвідчений нотаріально. Нотаріальне посвідчення договору є обов’язковим тільки у випадку укладання договору оренди житла з викупом (ч.2 ст. 811 Цивільного Кодексу України).
3. Які важливі умови слід передбачити у договорі оренди житла
Укладаючи договір оренди житла, сторони мають узгодити основні умови договору для ефективної реалізації своїх прав і передбачити гарантії точного і повного їх виконання.
Під час оформлення договору орендодавцю важливо звернути увагу на такі основні умови договору оренди житла:
Предмет договору
Детально охарактеризуйте помешкання, чи це житловий будинок або його частина, чи квартира або її частина. Слід пам’ятати, що помешкання має бути придатним для постійного проживання в ньому. Не можуть бути предметом договору оренди підвали, кухні, коридори та інші технічні приміщення.
Ціна (вартість) користування майном
Слід передбачити розмір орендної плати, яка зазначається в гривнях. Особливу увагу слід звернути на порядок зміни розміру орендної плати і строк попередження про таку зміну. Передбачте можливість періодичного перегляду орендної плати та опишіть фактори, які можуть бути підставою для цього, обумовте граничний розмір такого підвищення або граничний строк.
Права та обов’язки орендодавця й орендаря
Права та обов’язки орендодавця й орендаря слід чітко визначити в договорі. Від деталізації прав та обов’язків у договорі залежить подальше дотримання й виконання його умов сторонами. Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення ним плати за оренду й кошти за спожиті житлово-комунальні послуги, здійснювати контроль за використанням житла тощо. Обов’язок оплачувати комунальні послуги та інші витрати на утримання об’єкта оренди слід визначити в договорі. Якщо в договорі не вказано сторону, яка зобов’язується оплачувати комунальні послуги, цей обов’язок покладено на орендаря (ч.3 ст. 815 Цивільного Кодексу України).
Строк договору
Cтрок оренди встановлюється сторонами в договорі. Якщо в договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на 5 років. При короткостроковій оренді – договір укладається на строк до 1 року. Орендодавець повинен знати, що відповідно до ст. 822 Цивільного Кодексу України в разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору оренди житла на новий строк. Окрім цього, законодавство передбачає обов’язок орендодавця повідомити орендаря не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору оренди про намір укласти договір на новий строк або відмовитися від його продовження.
Відповідальність сторін
Cторони несуть відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору.
Підстави, умови та порядок розірвання договору
Договір можна розірвати на вимогу орендодавця в разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім’ї. У такому випадку орендодавець повинен попередити орендаря про розірвання договору не пізніше ніж за 2 місяці. Орендодавець має право вимагати розірвання, якщо житло використовується не за призначенням або порушує права та інтереси сусідів. Розірвання договору також можливе за рішенням суду: через невнесення плати за шість місяців (або двічі за короткострокової оренди), руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.
Розмір забезпечувального платежу та порядок його використання
Рекомендуємо власникам квартир додавати до умов договору обов’язок орендаря внести перед початком оренди забезпечувальний платіж. Забезпечувальний платіж – це платіж (як правило – за останній місяць оренди), який сплачується орендарем наперед (одразу після підписання договору оренди). Зазвичай саме забезпечувальний платіж є гарантією для власника квартири від несподіваного розірвання договору оренди і можливого простою квартири. Під час укладення договору оренди важливо передбачити в ньому порядок використання забезпечувального платежу. Зазвичай цей платіж зараховують як оплату останнього місяця оренди. Окрім того, за домовленістю сторін цей платіж можна використовувати для усунення завданих орендарем збитків.
