Нещодавно Управбуд опублікував матеріал про відмінності між управителем та “ЖЕКом старого зразка”. Ця стаття та інфографіки до неї викликали чимало питань у наших читачів, тож ми вирішили пояснити деякі додаткові аспекти, що стосуються цієї теми.
Багатьох співвласників багатоквартирних будинків цікавить не тільки те, як обрати управителя. Актуальним є й питання щодо того, як легально завершити свої відносини з ЖЕКом, щоб потім уникнути подвійних нарахувань за утримання будинку. Воно й справді є важливим, оскільки укладення договору з управителем автоматично не припиняє дії договору, який був укладений між ЖЕКом та кожним співвласником.
Утримання багатоквартирного будинку, як і надання будь-яких послуг, ґрунтується на основі договору. До запровадження послуги з управління багатоквартирним будинком у 2015 році, зі співвласниками будинків укладали договір про надання послуг з утримання будинку і споруд та прибудинкових територій. Він мав відповідати типовому договору (надалі – договір про утримання будинку). За умовами Закону України “Про житлово-комунальні послуги” цей договір має продовжувати свою дію до моменту, поки співвласники будинку не укладуть договір з управителем. Тож із багатьма мешканцями багатоповерхівок і досі укладені саме договори про утримання будинку.
Як розірвати договір про утримання будинку?
За умовами типового договору про утримання будинку такий договір може бути розірваний, якщо змінився власник квартири або нежитлового приміщення, або ж у разі невиконання сторонами умов цього договору.
Іншими словами, умови договору про утримання будинку не передбачають такої умови розірвання, як укладення договору з управителем. Більш детальні правила розірвання договору наведені у ст. 651 Цивільного кодексу України. Відповідно до цієї статті допускається розірвання договору за згодою сторін, за рішенням суду або ж у разі односторонньої відмови, якщо право на односторонню відмову встановлено договором або законом. В нашому випадку варто розглянути право односторонньої відмови від договору.
Дійсно, умовами договору про утримання будинку право розірвати цей договір в односторонньому порядку не встановлено. Проте, таке право випливає з Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, який визначив, що у співвласників є вибір лише з трьох форм управління будинком:
- управляти самостійно, шляхом прийняття рішень на зборах співвласників;
- передати функції з управління управителю;
- створити ОСББ.
Крім того, саме цим законом був встановлений строк для того,щоб співвласники визначилися з формою управління. Відповідно, приймаючи рішення на своїх зборах та, наприклад, обираючи управителя, співвласники фактично також приймають рішення про припинення попередньо укладених договорів з ЖЕКами. Проте як прийняти всі ці рішення юридично правильно, щоб потім не було конфліктних ситуацій? Давайте аналізувати.
Як співвласники будинку починають відносини з управителем?
Про те, як стати управителем багатоквартирного будинку ми детально розповідали в цьому матеріалі. Обрати управителя багатоквартирного будинку співвласники можуть виключно провівши свої збори – або збори співвласників, або загальні збори ОСББ (якщо воно вже створено у будинку). На таких зборах співвласники мають прийняти низку обов’язкових рішень:
- визначити управителя (вказавши його назву, ідентифікаційний код та дату, з якої він приступає до надання послуги з управління їхнім будинком);
- затвердити умови договору з управителем (розглянувши текст типового договору та адаптувавши його під свій багатоквартирний будинок, погодивши ціну послуг та їх обсяг з управителем);
- визначити, хто підпише цей договір з управителем від імені всіх співвласників;
- визначити, що з дати, коли управитель приступає до надання послуги з управління, співвласники будинку розривають договір з ЖЕКом;
- надати повноваження комусь зі співвласників щодо завчасного повідомлення ЖЕКу про розірвання договору.
До чого тут розірвання договору з ЖЕКом?
Таким чином, якщо одночасно з обранням управителя на своїх зборах ви приймете рішення про розірвання договору з ЖЕКом, це буде основною підставою для розірвання договору про утримання будинку. Обгрунтування тут може бути таким: у державі змінилися обставини, якими ви керувалися під час підписання договору про утримання будинку.
Тепер не існує утримання, є тільки послуга з управління багатоквартирним будинком, яку надає обраний співвласниками або призначений в результаті конкурсу управитель. Відповідно, навіть якщо ЖЕК, після того, як в будинку вже обрано управителя, буде подавати до суду щодо стягнення примарної заборгованості з певних співвласників, він не зможе виграти такий суд.
Чому суд має стати на бік співвласників?
У суді співвласники нададуть докази, що вони правомірно прийняли рішення про обрання управителя, розірвання договору з ЖЕКом та належно його про це повідомили. До речі, хоч у законі і не наведено процедури розірвання договору з ЖЕКом та строків його повідомлення про розірвання, ми радимо повідомити ЖЕК не менше ніж за місяць до дати розірвання договору.
Варто повідомляти ЖЕК письмово рекомендованим листом з повідомлення та описом вкладення, щоб у вас завжди був доказ його повідомлення.
Чим більше часу до розірвання договору, тим простіше ЖЕКу буде зробити все необхідне для припинення утримання цього будинку (розірвати договори з субпідрядниками, здійснити остаточні нарахування, передати документацію управителю тощо). Відповідно, якщо ЖЕК буде завчасно повідомлений, ви уникнете великої кількості конфліктних ситуацій, пов’язаних з тим, що ЖЕК не встигне розірвати договори з субпідрядниками і буде боятися своїх додаткових витрат.
Отже, якоїсь особливої процедури відмови від ЖЕКу у разі залучення управителя не існує. В такому випадку варто дотримуватися загальних вимог законодавства та належно повідомляти всіх учасників цього процесу – і співвласників, і ЖЕК, і управителя, про прийняті рішення.
Доцільно завчасно познайомити управителя з представниками ЖЕКу, щоб він міг поставити їм свої запитання та підготуватися до управління будинком. В будь-якому випадку, ваше завдання як співвласників – дотриматися процедури обрання управителя та докласти усіх своїх зусиль, щоб цей процес пройшов якомога менш конфліктно та найбільш результативно.
Марія Осипчук, юристка з питань управління житлом
