Що робити, якщо управитель у вашому будинку надає послуги неналежної якості? Або взагалі їх не надає та не реагує на всі спроби мирно вирішити ситуацію? Та й чи можуть співвласники самостійно без судових позовів вплинути на дії управителя? В цій статті ми аналізуємо: як діяти в такій ситуації співвласникам, хто реально може зарадити та що з цього приводу вважає українське законодавство.
Управбуд щоразу акцентує увагу на тому, що саме співвласники — основний контролюючий орган у будинку, незалежно від форми управління. Однак уявімо ситуацію, коли співвласники таки виявили негаразди — наприклад, відсутність заміни непрацюючих лампочок чи нерегулярне прибирання?
Такі проблеми можна кваліфікувати за трьома категоріями: ненадання послуги управителем, надання неповної послуги управителем та надання неякісної послуги управителем. В будь-якому з цих випадків ви маєте право звернутися до управителя, щоби вирішити ці проблеми. Але не лише.
Що робити, якщо управитель не чує звернень?
Якщо управитель не реагує оперативно в неофіційному порядку, ви маєте право написати акт-претензію щодо неякісної роботи управителя. Порядок оформлення таких претензій регулює стаття 27 Закону України “Про житлово-комунальні послуги”.
Отже, якщо проблеми в будинку можна віднести до однієї зі згаданих вище категорій, ви маєте право викликати управителя, щоби спільно перевірити якість послуг у будинку. Зверніть увагу: ще на етапі укладання договору співвласники мусять прописати, в які терміни управитель зобов’язаний відреагувати та приїхати на виклик. Проте закон зазначає, що такий термін не може бути більшим за 24 години.
В результаті спільної перевірки ви складаєте акт-претензію, де детально описуєте проблему. Тобто до надання якої саме послуги є претензія та в чому вона полягає. Крім того, вказуєте дату, коли почалися проблеми. А також детально розписуєте ситуацію.
Якщо управитель все ж таки не з’явився для перевірки чи відмовився підписувати складений акт-претензію, ви маєте право самостійно підписати такий акт. Для цього потрібні підписи ще двох співвласників вашого багатоквартирного будинку. Також у акті обов’язково зазначайте факт того, що управитель відмовився його підписувати. Копію складеного та підписаного акту-претензії обов’язково треба надіслати в офіс управителя (за його юридичною адресою).
Як викликати управителя для перевірки якості послуг?
Постанова КМУ “Про порядок проведення перевірки відповідності якості послуг” №1145 деталізує, як саме варто звернутися до управителя, щоб поінформувати та викликати його для перевірки якості послуг. Згідно з постановою, споживач звертається до управителя в будь-якій формі: усній особисто, телефонній, поштою звичайною чи електронною. Звісно, ми радимо звертатися в письмовій формі, фіксуючи всі події. Крім того, у зверненні ви має обов’язково зазначити своє ПІБ, адресу проживання та які саме проблеми з послугами виникли.
Оскільки управитель зобов’язаний зареєструвати таке ваше звернення, найкраще його надсилати в письмовій формі. Крім того, управитель має повідомити у відповідь, хто це звернення прийняв та коли. Обов’язково фіксуйте всі деталі.
Як скласти акт-претензію?
Перше, одразу розвіюємо страх, акт-претензія не є складним документом. Ознайомитися та завантажити офіційний шаблон акту-претензії можна тут. Фактично, щоби скласти такий акт потрібно:
- роздрукувати шаблон у двох примірниках;
- знати юридичне найменування управителя, що надає послуги;
- зазначити, які послуги були не надані, надані не в повному обсязі або неналежної якості;
- а також, в які дати були проблеми із наданням цих послуг.
Після підписання управителем акту, чи отримання його поштою, він зобов’язаний зареєструвати акт у відповідному журналі. Упродовж 5 робочих днів управитель також зобов’язаний вирішити питання та задовольнити вимоги акту-претензії або надати обґрунтовану відмову. Якщо управитель не вирішив та не відмовив упродовж цих 5 робочих днів, вважається, що він автоматично визнав усі претензії.
Остання інстанція — суд
Якщо й після всіх цих процедур управитель не відреагує та не розв’яже проблеми в будинку, ви маєте право звернутися в судовому порядку із позовом. Саме для цього ми радимо уважно збирати всі документи, хай навіть про всяк випадок. Адже якщо управитель бачить вашу небайдужість та готовність домагатися якісного управління, йому буде невигідно йти проти вас.
Не забувайте, що договір між вами та управителем — саме той документ, де можна прописати відповідальність управителя за недбале ставлення до своїх обов’язків. І тоді договір буде ще одним аргументом на вашу користь у судовому процесі.
В той же час, якщо вас дійсно не влаштовує робота управителя і він не реагує на ваші звернення, поставте собі запитання “А чи дійсно нам потрібен такий управитель?”. Можливо, найкраща ідея в цій ситуації — запросити сусідів на збори та переобрати управителя? Або створити ОСББ та побудувати утримання будинку за іншими правилами. В будь-якому випадку, вибір за вами. Головне пам’ятайте: у вас є вибір, є свобода дій, отже ви маєте всі можливості, щоб вам було дійсно комфортно та безпечно жити у своєму багатоквартирному будинку.
Марія Осипчук, юристка з питань управління житлом
