Завдяки реформі управління житлом в Україні вже 5 років активно розвивається ринок управителів: співвласники мають право вільно вирішувати хто і як буде надавати послуги з управління їхнім будинком. Відповідно, монополії в цій сфері більше не існує. Чим більше розвивається цей ринок, тим більше з’являється нових управителів, які готові надавати послуги співвласникам багатоквартирних будинків. Авжеж, черга управителів перед конкретним багатоквартирним будинком дуже сильно залежить від його стану. Але якщо говорити про будинки, співвласники яких готові платити адекватні кошти за його утримання та інвестувати гроші у повноцінні ремонти, то їм недовго доведеться шукати управителя для свого майна. Про те як бути тим управителем, від якого ніколи не відмовляться клієнти і який з легкістю знаходитиме нових, поговоримо в цьому матеріалі.
Перш за все, давайте розберемося, що понад усе цінують співвласники в багатоквартирному будинку? В кожному будинку відповіді можуть бути різними, але їх можна звести до трьох основних: комфорт, безпека та економія. Ці три категорії охоплюють велику кількість обставин: і чистоту в під’їзді, і безперебійне постачання комунальних послуг, і наявність камер відеоспостереження, і економію часу на вирішення тих чи інших питань у будинку. Більшість із цього переліку може забезпечити саме управитель багатоквартирного будинку. І саме цього очікують співвласники будинку, приймаючи рішення про його залучення. Тож як управитель може забезпечити високий рівень якості послуг та бути незамінним для співвласників? Давайте дослідимо це питання.
Забезпечувати комфорт
Відчуття комфорту чи дискомфорту від життя у будинку можуть стосуватися як перебування всередині своєї квартири, так і зовні. Якщо у під’їзді брудно, давно не робився ремонт, погані вікна, постійно хтось палить на сходовій клітині, то комфортом це буде дуже складно назвати. Якщо ж у квартирі співвласника постійно зникає світло, не завжди є вода, а температура взимку не піднімається вище 16 градусів, або навпаки – не опускається нижче 26, це також не є комфортом. Що ж може дати це відчуття комфорту?
1. Якісне вологе прибирання.
І важливо не просто здійснювати прибирання, а ще й інформувати про це співвласників. Це може бути графік, розміщений у під’їзді, де щоразу робляться відмітки про проведене прибирання, або якийсь інший формат. Головне, щоб співвласники мали цю інформацію, бо трапляються випадки, коли вони просто не помічають наданих послуг.
2. Проведення ремонту або заохочення співвласників до проведення ремонту власними силами.
Не обов’язково всі ремонти мають робити залучені підрядники. Якщо мова йде про фарбування стін, а серед співвласників ще й є ті, хто вміє красиво малювати – чому б не влаштувати день творчості та не привести під’їзд до ладу? Управитель може координувати цей процес, закупити все необхідне, а реалізацію довірити співвласникам. Головне перед початком робіт проінформувати всіх жителів конкретного під’їзду. Якщо ж у співвласників немає такого бажання, а в управителя достатньо коштів від співвласників на проведення необхідних ремонтів, то його задача робити все необхідне своєчасно та інформувати співвласників про хід процесу та всі результати. Хоча у випадку з під’їздом результат співвласники побачать самі.
3. Допомога співвласникам в енергомодернізації будинку.
Це відноситься одразу до всіх трьох основних цінностей, бо повноцінна енергомодернізація будинку дасть можливість забезпечити і комфорт, і безпеку проживання у будинку, і можливість економити кошти на його утриманні та споживанні комунальних послуг. Наразі Фонд енергоефективності започаткував фах проектних менеджерів – а отже, професіонали, які супроводжують реалізацію проектів у межах програми Енергодім, зможуть отримувати оплату, що частково компенсуватиметься Фондом. Таким чином вдасться досягти одразу двох цілей – швидко та під повним контролем провести енергомодернізацію і водночас – зменшити фінансове навантаження на гаманці співвласників будинку за рахунок підтримки Фонду.
4. Встановлення правил проживання у будинку.
Законодавство містить доволі багато правил щодо проживання в будинку: заборону на паління всередині дому, правила щодо шуму та проведення гучних робіт тощо. Однак для інформування співвласників про подібні заборони варто детально прописати всі правила та розмістити на дошці оголошень. До таких правил можна віднести порядок проведення ремонтів (щоб співвласники знали куди вони мають відносити будівельне сміття та з ким погоджувати всі необхідні дії), порядок розміщення кондиціонерів, сортування сміття тощо. Головне – такі правила мають визначити та чітко закріпити зрозумілі для всіх умови спільного проживання. А щоб ці правила точно були обов’язковими для всіх, співвласники мають затвердити їх своїм рішенням на відповідних зборах.
5. Своєчасне інформування співвласників про всі регламентні роботи.
Мабуть, немає нічого більш дискомфортного в багатоквартирному будинку, ніж гучний ремонт, про який не попереджають мешканців. Наприклад за обставин, коли співвласники планують працювати вдома, а управитель вирішив поремонтувати якесь обладнання у підвалі і на весь день виключив світло, нікого не попередивши. Тож про ці та подібні роботи необхідно завчасно інформувати співвласників, щоб це ні для кого не було сюрпризом.
Створити умови для безпеки у будинку
Рівень безпеки у будинку прямо впливає на комфорт. І саме безпека прямо залежить від дій управителя, адже він може забезпечити:
1. Освітлення у під’їзді та перед будинком.
Окрім справності усіх ламп, управитель також може запропонувати співвласникам їх заміну на енергоощадні або встановлення датчиків руху, щоб не витрачати електроенергії надарма. Це не лише підвищить рівень безпеки, а ще й забезпечить суттєву економію коштів, які можна буде використати на інші цілі, наприклад – встановлення камер.
2. Відеоспостереження у під’їзді та своєчасні заходи.
Непоодинокі випадки підтверджують, що наявність відеоспостереження у під’їзді значно дисциплінує і мешканців будинку, і третіх осіб, які за якихось причин опинилися у під’їзді. Але самого відеоспостереження недостатньо. Управитель має від початку розуміти, що він буде робити у випадку фіксації протиправного факту. Як мінімум, персонал управителя має одразу викликати поліцію, а ще варто бути на зв’язку з місцевим дільничним, який може проводити дисциплінарні бесіди у випадку такої необхідності.
3. Справний домофон та відповідальний консьєрж (за потреби).
Повна безпека будинку неможлива, якщо відсутній контроль щодо того, хто і як входить до будинку. Зазвича домофон у будинку обслуговує підрядна організація, але управитель має контролювати її роботу і у випадку виникнення несправності своєчасно її викликати. Якщо ж у будинку працює консьєрж, то управитель має надати йому всі необхідні інструкції, щоб ця людина чітко знала, що вона має робити у будь-яких ситуаціях.
Економіка будинку має бути економною
Ця цінність стосується як економії коштів, так і економії часу. Для того, щоб співвласники дарма не витрачали свої ресурси, управитель може діяти наступним чином:
Ефективно використовувати спільне майно в будинку.
Чинне законодавство надає управителю право розпоряджатися спільним майном багатоквартирного будинку – здавати його в тимчасове платне користування, давати дозвіл на розміщення реклами або ж встановлювати сервітут для провайдерів, за умови, якщо управитель має відповідний дозвіл від співвласників. Для того, щоб співвласники надали такий дозвіл управителю, вони мають прийняти це рішення на зборах співвласників (понад 75% голосів). Отримані кошти управитель зможе використовувати на цілі, визначені співвласниками, або ж просто накопичувати до моменту, поки співвласники не погодять напрями їх використання.
2. Допомогти співвласникам з підвищенням рівня енергоефективності їхнього багатоквартирного будинку.
Енергоефективність стосується не тільки комплексної енергомодернізації будинку. Це й менші заходи: заміна вікон, модернізація системи освітлення у під’їзді, термоізоляція труб у підвалі тощо. Якщо у співвласників немає накопичень або вільних коштів для проведення повноцінного утеплення, управитель може запропонувати менш коштовні роботи, що також зменшать витрати співвласників. Окрім того, управитель може розібратися в доступних місцевих та державних програмах підтримки енергомодернізації в житловому секторі та обрати ті, які підходять для конкретного будинку.
3. Проінструктувати співвласників щодо дій у аварійних ситуаціях.
Якщо у будинку чи квартирі стається щось непередбачуване, людина відчуває стрес і не завжди швидко може зорієнтуватися, що саме необхідно зробити в аварійній ситуації. Саме тут буде у нагоді пам’ятка, яку управитель може надати кожному співвласнику ще на початку співпраці. В такій пам’ятці доцільно прописати: куди телефонувати, якщо сталася аварійна ситуація та як діяти, якщо сталося затоплення або інша неочікувана подія. Іншими словами, в цій пам’ятці має бути все те, що може знадобитися співвласникам під час співпраці з вами.
Отже, простір для креативу в управлінні будинком є практично безмежним. В залежності від конкретного будинку управитель може визначати певні додаткові заходи, які можуть бути корисними саме для його співвласників. Сучасні управителі мають змінювати свій підхід, оскільки звичайного прибирання, обслуговування мереж та інших регламентних робіт вже не достатньо, щоб ефективно конкурувати на ринку. Для управителя особливо важливою стає проактивність. Він має інформувати співвласників про необхідність ремонтів у будинку, про можливості, якими можна скористатися, зокрема і щодо отримання додаткових коштів для зменшення витрат на утримання будинку. Саме такого управителя будуть цінувати клієнти: який любить свою роботу та виконує її не абияк, а так, щоб самому пишатися досягнутими результатами. Саме такий управитель, інформуючи загал про власні досягнення, з легкістю здобуватиме нових клієнтів. Але це вже – тема іншої статті.
Марія Осипчук, юристка з питань управління житлом
