Уже понад п’ять місяців в Україні триває війна, і це досі змушує мільйони людей шукати житла в безпечних областях держави. Внаслідок посилення активновності бойових дій доволі часто виникає потреба евакуації громадян, тому для багатьох внутрішньо-переміщених осіб (ВПО) актуальним залишається питання пошуку та найму житла. І в багатьох випадках переселенці знаходять таке житло в багатоквартирних будинках, у яких створені та функціонують ОСББ.
Звісно, процес вирішення житлових питань для ВПО потребує додаткових знань, необхідних для правильного оформлення та укладення договору найму (оренди) житла. Це не лише убезпечить ВПО від шахрайських схем, але й дозволить правлінню ОСББ, мати впевненість у тому, що у будинку все спокійно та під контролем.
Управбуд підготував відповіді на декілька актуальних питань, які доволі часто виникають у ВПО та пов’язані із оформлення та укладення договору найму (оренди) житла для того, щоб голови правлінь ОСББ або уповноважені ними особи в об’єднаннях cпіввласників могли зорієнтувати переселенців щодо їхніх запитів.
Що таке договір найму (оренди) житла?
Договір найму (оренди) житла – це домовленість двох сторін, за яким одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
До складу помешкання, що є предметом договору найму (оренди) житла, обов’язково входить житлове приміщення (одна чи декілька кімнат). Не можуть бути самостійним предметом найму житла підсобні приміщення (наприклад, кухня, коридор, комора та ін.).
Якщо предметом такого договору є частина житлового будинку або квартири, то підсобні приміщення знаходяться у загальному користуванні усіх осіб, що постійно проживають разом у житловому будинку або квартирі. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку також має право користуватися й майном, що обслуговує будинок (ч. 3 ст. 812 Цивільного Кодексу України).
Сторонами у договорі (найму) оренди житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло тільки для проживання у ньому фізичних осіб, оскільки законодавством передбачено, що житло призначається виключно для проживання людини. В окремих випадках наймодавцем може виступати й уповноважена власником особа, наприклад управитель за договором управління майном (ст. 1029 Цивільного Кодексу України).
Договір найму (оренди) житла є двостороннім та оплатним. Фактично за допомогою цього договору одночасно реалізується як житловий інтерес наймача, так і комерційний інтерес наймодавця щодо отримання ним доходу з наявного у нього житла.
Які документи на нерухомість повинен мати власник житла?
Право власності на житло підтверджується правовстановлюючим документом. Залежно від виду майна і способу набуття права власності, існує кілька видів правовстановлюючих документів.
УВАГА! З метою уникнення шахрайських та недобросовісних дій, слід вимагати від наймодавця при укладенні договору ознайомлення з правовстановлюючими документи в оригіналі, оскільки копія документу може містити неактуальні або неправдиві дані.
Перелік основних документів з якими варто ознайомитися наймачеві перед укладенням договору:
- Витяг про реєстрацію права власності або витяг з Реєстру речових прав на нерухоме майно (де вказується інформація про власника та наявність будь–яких обтяжень на нерухомість). Якщо майно було оформлено до 01 січня 2013 року – свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане до органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією. Також може бути свідоцтво про право власності, видане органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді.
- Паспорт власника (ПІБ в паспорті повинно співпадати з ПІБ зазначеним у правовстановлюючих документах на майно).
- Якщо від імені власника майна діє його представник, необхідно перевірити документи, які наділяють його відповідними повноваженнями. Як правило, таким документом є довіреність.
- Технічний паспорт на квартиру (у якому міститься план квартири та площа кожного приміщення).
- Інші документи (договір купівлі-продажу квартири, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом чи консульською установою України, тощо).
Які важливі умови слід передбачити у договорі оренди житла?
Відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Для договору оренди житла такими істотними умовами є предмет договору, ціна (вартість) користування майном та строк договору. Допускається укладення договору оренди житла і без зазначення у ньому строку, однак тоді такий договір вважається укладеним строком на 5 років.
Законодавством передбачено можливість короткострокового найму житла, у такому випадку договір найму (оренди) житла, укладається сторонами на строк до одного року. До таких договорів не застосовуються вимоги:
- про обов’язковість зазначення у договорі осіб, які постійно проживатимуть разом із наймачем;
- про дозвіл проживання тимчасових мешканців;
- щодо права наймача передавати помешкання у користування піднаймачеві;
- про заміну наймача у договорі найму житла;
- про переважні права наймача на укладення договору найму на новий строк та придбання житла, яке було предметом договору найму.
Безумовно, укладаючи договір найму (оренди) житла, сторони мають право і повинні узгодити більш ширший перелік умов договору для реалізації своїх прав та точного і повного виконання його умов. Зокрема, при оформленні такого договору важливо передбачити й наступні умови:
- Розмір орендної плати (оплата зазначається у гривнях) та умови її зміни. Особливу увагу слід звернути на порядок зміни розміру орендної плати і строк попередження про таку зміну.
- Права та обов’язки наймача і наймодавця.
- Підстави для розірвання договору з ініціативи наймача і наймодавця.
- Порядок сплати і нарахування житлово–комунальних послуг.
- Умови використання квартири (підселення людей, суборенда, перебування домашніх тварин, обов’язок усунення несправностей та ремонту).
- Мінімальний строк оренди.
- Умови та строки попередження про необхідність виселення.
- Відповідальність за знищення чи пошкодження майна.
- Умови продовження дії договору та у разі потреби переважне право наймача на наймання приміщення на новий строк.
- Умови розірвання договору.
У якій формі здійснюється укладення договору оренди житла?
Договір оренди житлових приміщень не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, він укладається у простій письмовій формі. Однак за вимогою однієї зі сторін договір може бути посвідчений нотаріально.
Нотаріальне посвідчення договору є обов’язковим тільки у випадку укладання договору оренди житла з викупом (ч.2 ст. 811 Цивільного Кодексу України).
Для чого потрібно підписувати акт приймання-передачі житла?
Даний акт є документом, який фіксує факт приймання–передачі житла. Це додаток до договору оренди житла, він не є окремим документом.
Акт необхідно складати, щоб зафіксувати, з якого моменту відбувається користування помешканням та нараховується плата, а також щоб запобігти в майбутньому виникненню претензій власника щодо неналежного стану майна в квартирі.
На практиці підписання такого акту відбувається одночасно з передачею комплекту ключів до житла.
Акт приймання-передачі складається у двох примірниках (для кожної із сторін) в довільній формі. Законодавством не передбачено правових вимог до форми такого акту.
Що таке забезпечувальний платіж і для чого його сплачувати?
Забезпечувальний платіж – це платіж (як правило – за останній місяць оренди), який сплачується орендарем наперед (одразу після підписання договору оренди).
Він потрібен власнику житла як гарантія від несподіваного розірвання оренди і можливого простою квартири. При попередженні орендаря про розірвання договору, орендна плата за останній місяць може не сплачуватись.
Що робити якщо власник житла умисно збільшує розмір плати за користування житлом?
Підстави і процедуру для збільшення розміру плати варто передбачити у договорі.
Якщо власник діє всупереч умовам договору – орендар вправі відмовити йому та паралельно звернутись за фаховою допомогою до юриста.
Які ще корисні поради варто знати ВПО – наймачам житла?
- Ринкова вартість найму (оренди) визначається попитом і пропозицією на ринку. Проаналізуйте ціни на декількох ресурсах з пошуку житла. Співставте схожі за параметрами пропозиції.
- Вимагайте від власника квартири (уповноваженої ним особи) пред’явити документи на квартиру. Переконайтесь, що права на квартиру не належать іншим особам (наприклад, родичам власника).
- Довіряйте фактам а не словам (перевіряйте на місці справність усіх комунікацій, приладів та обладнання в квартирі).
- Дізнайтеся про стан оплати платежів за житлово-комунальні послуги.
- Зробіть фото-фіксацію стану квартири перед прийманням квартири за актом приймання-передачі квартири.
- Перед підписанням акту проведіть огляд житла та зверніть увагу на наявні недоліки квартири (несправне обладнання, тріщини, пошкодження меблів, тощо).
Андрій Бурий, юрист, волонтер
