Відносини з клієнтом Історії успіху

Антоніна Ясінська: “Управління багатоквартирними будинками – це командна робота”

Нещодавно у традиційному для нас форматі стрім-інтерв’ю Управбуд поспілкувався з Антоніною Ясінською, головою правління Асоціації ОСББ Чернівців та управителькою, що надає послуги 8-м будинкам. Ми підготували два матеріали на основі цього стріму. Перед вами – перший матеріал, у якому Антоніна розповідає про власний досвід у сфері управління багатоквартирними будинками, дає поради управителям-початківцям та пояснює, чому дуже важливою є командна робота в управлінні декількома будинками. 

Традиційно ми подаємо запис у формі інтерв’ю без запитань, заснованого на спічі Антоніни Ясінської, і саме тому – від першої особи. Також рекомендуємо переглянути самі відео на сторінці Управбуд та інші статті:

 

Про важливість створення команди для ефективного управління будинками 

Я є головою правління ОСББ вже третій рік. Починала зі свого “рідного” будинку. Він невеликий, на 62 квартири. А наразі в мене в управлінні вже 8 будинків. І повірте, дуже гарно розуміти, що демократія в нашій державі працює – принаймні на рівні ОСББ. Всі рішення у нас приймаються на загальних зборах, все прозоро, все супроводжується протоколами. Меншість має підкорятися більшості, і саме більшість співвласників має вирішувати важливі питання. 

Я думаю, кожен, хто принаймні трохи “в темі” розуміє, наскільки складно за 3 роки перейти від управління одним будинком до 8-ми. Звичайно, я би одна це не потягнула. Я не маю освіти управлінця, тож для мене це був складний шлях проб та помилок, вивчення чужого досвіду та перевірки стійкості. Але мені на цьому шляху допомагала крута команда, якою керувало не лише бажання самим жити краще, але й прагнення довести мешканцям нашого району, що зміни на краще – можливі, якщо цілеспрямовано працювати на результат, використовуючи усі можливості. 

У нас немає управляючої компанії, для того, щоб здійснювати управління будинками, я оформилась як ФОП. Однак треба розуміти, що управління багатоквартирними будинками – це командна робота. Я маю делегувати частину своїх повноважень, адже самій здійснювати управління будинками в усіх аспектах – це не варіант. Для одної людини один будинок – це вже достатньо. Два – це вже доволі складно, а три – надто складно. Але якщо це все робити синхронно, наприклад чистку вентканалів у декількох будинках при допомозі спеціалізованої компанії – це все можливо. Якщо ти маєш хорошого юриста, який може одночасно вести декілька будинків, хорошого бухгалтера на декілька будинків – тоді це перестає бути надто складно. 

Тобто варто делегувати повноваження фахівцям, які будуть на своєму місці, а разом ви будете командою. З командою не тільки три будинки – це просто, взагалі кількість будинків тоді перестає мати принципове значення. 

Про досвід побудови бізнесу з управління будинками 

Бізнес з управління будинками не має ґрунтуватися лише на голому ентузіазмі. Він має приносити дохід. Коли я починала, управління будинком – це була наче така собі “розвага” в декреті. В декреті не надто комфорто сидіти діяльній людині, а особливо – якщо це другий декрет поспіль. Необхідно, щоб мозок бодай на чомусь концентрувався. Для мого мозку цим заняттям стало управління будинком. 

А далі участь у бюджеті ініціатив “підтягнула” мені в команду активних людей із правильними цінностями. Це люди, з якими я зараз захищаю права ОСББ, тобто команда, яка має представницькі повноваження. 

Що стосується управлінських повноважень, то зараз у мене є клінінгова компанія, яка забезпечує прибирання і в під’їздах, і в дворах, на прибудинковій території. Якщо раніше потрібно було доплачувати за кожну додаткову послугу, усе контролювати, то зараз все це вже відрегульовано, об’єднано в один договір. І зараз я просто контролюю цей процес, тож звільнилося чимало часу та зусиль на інше. 

В команді має бути досвідчений бухгалтер. Бухгалтер – це права рука підприємця, який займається управлінням будинками. Це має бути людина, яка чудово розуміє специфіку кошторису ОСББ, розуміє, що крім обов’язкових щомісячних витрат є іще непередбачувані витрати, тож мусить бути резервний фонд для того, щоб своєчасно “закривати” можливу аварійну ситуацію. 

Звісно, є такі “добрі” голови правлінь ОСББ, які погоджуються під тиском співвласників на низький тариф, і максимум що можуть – це “закрити” зарплату двірника. Але це, як мінімум, небезпечно, адже сподіватися, що непередбачуваних витрат не буде – це наївно.

 

Про поради для початківців, які планують займатися управлінням будинками 

Передовсім ви маєте засвоїти одну важливу позицію: спілкування з людьми в цій професії – це необхідність, хоч як би складно це не було. До того, як я зайнялася управлінням будинками, я працювала на посадах у великих корпораціях – і я там також працювала з людьми, й це також було нелегко. Але тут я чітко бачу результат своєї роботи. Тобто я не є просто гвинтиком у великій машині. Тут я чітко розумію свою цінність, цінність саме своєї роботи. 

Великий плюс для мене – це вільний графік. Це можливість перекроїти свій графік під різні потреби, управляти власним часом. Тож порада – це оцінити свій час, щоб потім його структурувати, займатися ефективним плануванням. 

Час – це наша найбільша цінність. І витрачений вами час має відповідно оплачуватися. Подумайте, скільки ви хочете отримувати гроші за витрачений вами час і чесно про це говоріть зі співвласниками. Щоб потім ви не відчували себе обділеними, адже це може позначатися й на якості вашої роботи. 

Іще що дуже важливо – така робота має подобатись. Якщо робота управителя вам не підходить, ви собі маєте в цьому чесно зізнатися й не йти у цю сферу. Інакше ви боротиметесь самі з собою, а з цього нічого хорошого не вийде. 

Якщо це усе вже є – чудово, це хороший знак. А знання та досвід накопичуються з часом. Теорія дуже відрізняється від практики, це треба чітко розуміти. Тому не комплексуйте, якщо якихось знань ви зараз не маєте – ви їх неодмінно здобудете. Вчіться постійно. Відвідуйте семінари, лекції та презентації, не шкодуйте на це часу. 

Величезне значення має психологічна підготовка управителя. Можливо, люди не до кінця розуміють, що саме ви робите – тож це потрібно до них доносити. Так, це вимагатиме багато часу та зусиль, але повірте – результат цього вартий. 

Про важливість обміну досвідом у середовищі ОСББ та управителів

Завжди надихає спілкування з однодумцями, з людьми, досвід яких можна перейняти. Це – іще одна з особливостей роботи Асоціації, яка додає їй цінності. Іноді буває, що опускаються руки, коли стикаєшся з незнайомою ситуацією. Але якщо поряд є однодумці, які мають потрібний досвід або знають, де його можна почерпнути – це підказує вихід. Врешті-решт, зміна підходу, стратегії – це також вихід. Варто подивитися на – здавалося б – безвихідну ситуацію під дещо іншим кутом. Досвідчені колеги, однодумці – це люди, які можуть підказати цей інший кут зору, допомогти. Головне – не опускати руки, а спілкуватися, ділитися проблемами та досвідом. 

Інший бік успіху – цілеспрямована активна робота. Адже той, хто багато працює, він стикається з труднощами, які його загартовують. Я це знаю з власного досвіду – адже чим більше роботи – тим більше стикаєшся з людьми, які чимось незадоволені. Але водночас ти переконуєшся, що робиш усе правильно, якщо вже досягаєш результату, а критики будуть завжди. А зараз я все більше бачу, що мене підтримує правління, мене підтримують мешканці наших будинків. І коли каміння вже летить у мій бік – вони все активніше захищають мене, навіть люди, які здебільшого мовчать. Підтримка людей мене дуже мотивує. 

Про кризові ситуації в роботі голови правління ОСББ та управителя та їх подолання

Кризові ситуації в роботі управителя, як і голови ОСББ, трапляються, на жаль, регулярно. Однак здебільшого – коли тільки здобувається базовий досвід, тобто варто перетерпіти перші кризи, винести з них неоціненний досвід – а далі буде значно легше, бо з’являється впевненість та досвід, розуміння – як саме долати кризу. 

Найголовніша криза з мого досвіду пов’язана з усвідомленням співвласниками своєї відповідальності. Адже що робить голова ОСББ, що робить управитель будинку? Виконує побажання більшості співвласників. Тобто збори ОСББ дуже важливі.

На збори ОСББ я завжди приходжу з трьома кошторисами: на мінімальну квартплату, на середню та на максимальну. З переліками послуг, про які співвласники згадували мені протягом якогось періоду – висловлювали побажання, що саме вони хотіли би змінити в будинку.

Найбільш кризовий момент – коли люди начебто щось обирають, начебто за щось голосують. Але не розуміють, що відповідальність за прийняте рішення лежить саме на них, не на мені. Не я це обрала. Моя задача – просто виконати кошторис, за який вони проголосували на загальних зборах.

Це криза, з якою стикаєшся в кожному новому будинку. На те, щоб цю кризу пройти, треба від півроку до року. Щоб люди звикли, зрозуміли, що саме вони більшістю приймають рішення. Тільки після цього ми продовжуємо працювати вже одною командою. 

Але до цього варто готуватися. Необхідно приходити на загальні збори підготовленим, розуміти як саме варто говорити та про що говорити. Перед цим треба говорити з правлінням. Правління також має розуміти, і це – в першу чергу – в якому напрямку рухається будинок, що потрібно зробити. Потрібно, щоб з’явилася єдине позиція в правління. 

Тому криза перехідного періоду до злагодженої роботи ОСББ і включеності співвласників у цю роботу долаються терпінням та командною роботою. Не виходить? Пробуйте іще раз, знову і знову. Якщо ви розумієте ціль – пробуйте – і доб’єтеся. 

Про потребу в просвітницькій роботі зі співвласниками 

Просвітницька робота зі співвласниками будинку – це необхідність. Ми постійно проводимо таку роботу. Адже з власного досвіду я чітко розумію – без зусиль в цій темі функціонування ОСББ, прав та обов’язків – не розібратися. Я сама пройшла цей шлях із самого початку, тож розумію, наскільки необхідно приділяти цьому увагу. 

Коли ми облаштували підземні смітники та сортувальну станцію – майже одразу пішли в департамент освіти нашої міськради й попросили організувати в школах позакласні заняття, на яких розказали дітям про те, як це функціонує. Також ми зробили чимало флаєрів про сортувальну станцію та розклали в кожну поштову скриньку по району. І зараз наша просвітницька кампанія триває досі. 

Сьогодні в мене буде дві просвітницькі зустрічі, на яких я розповідатиму людям про те, як функціонує ОСББ, щоб вони вирішили – чи їм це потрібно. 

Про принципи роботи з боржниками 

Що стосується налагодження платіжної дисципліни в будинках, якими я управляю, то раз на квартал я обов’язково влаштовую продзвін. Я працюю індивідуально з кожним, виясняю буквально кожну ситуацію. Якщо ситуація дуже складна – ми можемо навіть підписати певний документ щодо реструктуризації боргу. 

В мене в будинках є двоє співвласників – боржників, яких взагалі неможливо знайти. Ми зараз працюємо з юристом, будемо шукати спосіб стягнути заборгованість. 

В ОСББ всі рівні, отже всі мають сплачувати на рівних – це обов’язок кожного. Твоя нерухомість – це твоя відповідальність. Якось до мене прийшла жінка і сказала: “Ви розумієте, що у мене – 3 квартири, і мені дуже складно оплачувати комуналку, яку ви мені призначаєте?” Розуміти я розумію, але квартира – це відповідальність, отже ви маєте сплачувати. Коли ви захочете продати квартиру, а в будинку буде повний безлад – ніхто не захоче її купувати. Принаймні за ту суму, за яку ви схочете. Людина краще купить квартиру в будинку, де все нормально. 

Схожі статті