Яких законодавчих змін чекати у сфері управління житлом та чи буде спрощений порядок прийняття рішень у багатоповерхівках? На такі теми Управбуд поспілкувся з Юлією Перчук, директоркою Офісу підтримки реформ, яка з 2017 року працює з Мінрегіоном над законодавством у сферах енергоефективності будівель, ЖКГ. З 2019 року вона входить до складу Правління ОСББ у своєму будинку.
У другій частині інтерв’ю читайте про долю законопроєкту №7029 щодо спрощення управління багатоквартирними будинками, а також про переваги ОСББ під час війни.
Коли я спостерігаю, що відбувається із законопроєктом №7029, у мене виникає логічне запитання: а чи є шанс, що його взагалі приймуть? Коли він буде запроваджений?
Я не боюся критики законопроєкту, сприймаючи її як додатковий краш-тест. Закон ще не пройшов першого читання, і між першим та другим читанням у нас відкриється вікно можливостей: ми зможемо його покращити, врахувати цікаві думки, що виникли в ході обговорення. Я вірю, що цей законопроєкт буде прийнятий.
Його вже не раз виносили на голосування і включали в порядок денний. Профільний комітет підтримав його ще в липні. Опоненти законопроєкту розсилали листи народним депутатам, і в результаті вони спровокували ще одне обговорення, доволі бурхливу дискусію на базі комітету та з залученням профільних депутатів, де всі мали можливість висловити свої сумніви. Це обговорення тривало майже дві години, і я висловлюю велику шану модератору Віталію Безгіну, який утримував структуровану бесіду, коли ми розбирали всі сумніви. Якби не опоненти, то цей законопроєкт, можливо, вже був би прийнятий.
Я знаю, що його вносили до порядку денного на попередньому засіданні, але на голосування не вистачило часу. Зараз я уважно слідкую за оновленнями і сподіваюся, що законопроєкт додадуть до найближчого порядку денного. З боку Головного науково-експертного управління апарату ВРУ та органів влади цей законопроєкт не має великої критики чи зауважень.
До будь-якого законопроєкту завжди є коментарі, пропозиції, зауваження для того, щоб його допрацювати, і є час між першим і другим читанням. У нашому законопроєкті немає нічого критичного, що зупинило би депутатів від голосування — це підтверджено тим, що комітет його підтримав. Тож я оцінюю шанси законопроєкту бути прийнятим як високі, але багато залежатиме від того, що ті ОСББ, які потребують змін, звертатимуться до депутатів зі зверненням підтримати цей законопроєкт.
У законопроєкті є деякі недосконалі моменти, і люди, які хотіли б його підтримати, не роблять цього, бо не впевнені, чи справді буде можливість доопрацювати законопроєкт. Прокоментуйте, якою є процедура доопрацювання законопроєкту, і чому ви вважаєте, що буде можливість його доопрацювати в цей час.
По-перше, законопроєкт спершу приймають за основу, а потім готують до другого читання. Між першим і другим читанням є два тижні — протягом цього часу народні депутати можуть подавати правки.
Ми знаємо, що можна звертатися до депутатів зі свого округу чи до депутатів, із якими у вас встановлена комунікація і які зацікавлені у цій тематиці. Спільно з ними можна напрацьовувати пропозиції. Коли пропозиції надходять до комітету ВР, вони зводяться, і тоді депутати ще раз сідають і обговорюють фінальну редакцію. Це не закрите обговорення, тут немає якоїсь особливої процедури. Враховуючи відкритість цієї теми, я не бачу підстав, які б унеможливили процедуру доопрацювання для цього законопроєкту.
Чи є ще якісь напрацювання стосовно законодавства у сфері житлово-комунального господарства, крім спрощення прийняття рішень у багатоквартирних будинках?
Ще 2019 року був прийнятий Указ Президента України про те, що нам потрібно ухвалити новий базовий житловий кодекс — або інший законодавчий акт, який перегляне принципи житлової політики. Це звдання нікуди не поділося, воно досі актуальне. Криза, яку ми переживаємо зараз, змушує нас переглянути певні загальні принципи отримання житла та управління ним. Це великий шмат роботи, над яким треба вдумливо працювати.
На мою думку, починати необхідно з базових принципів. У нас досі триває приватизація, і ці речі слід переглядати, починаючи з того, як ми забезпечуємо громадян житлом, чи формуємо соціальний фонд житла, чий він — муніципальний або державний, як він формується, хто отримує до нього доступ тощо. Ми повинні переглянути наявну законодавчу рамку, бо цивільний кодекс у багатьох місцях суперечить житловому кодексу або врегульовує ті самі питання.
Проєкту житлового кодексу наразі немає, Мінрегіон наразі над цим працює, але на тлі інших, більш пріоритетних завдань, пов’язаних із відповіддю на війну, наприклад, запуском мережі “Прихисткок”, забезпеченням внутрішньопереміщених осіб житлом — воно не було в такому пріоритеті. Але з порядку денного це не зникло.
Стосовно інших ініціатив поділюся досвідом: у 2017 році я прийшла в міністерство, і відтоді був прийнятий закон про житлово-комунальні послуги та закон про комерційний облік. Вони не врегульовували питань, пов’язаних з управлінням будинком, і чогось фундаментального, що сприяло би появі однорідної форми управління житлом, у нас не було.
ОСББ є тільки у 20% багатоквартирних будинків. Із 2001 року, коли було прийнято основоположний Закон “Про ОСББ”, до 2022 року наша тенденція — по одному відсотку на рік, це не окей. Якщо ти визначаєш, що робити і хто є відповідальним за будинок, а особливо зараз, виникає питання, хто це має робити. І тут виникає поліваріативність: десь є ОСББ, десь — управитель тощо. Тож тут ми повинні прийти до спільного знаменника, щоб ОСББ стало потужним мейнстримом.
Чи потрібно буде змінювати статут ОСББ у разі прийняття законопроєкту №7029?
У будь-якому разі, краще, щоби ваш статут не протирічив закону. Ваш статут діятиме в тій частині, де він не суперечить закону. Ризиків, що ви не зможете провадити діяльність, якщо не переглянете статут, немає. Ви можете одним рішенням загальних зборів ухвалити нову редакцію статуту, передбачивши нововведення, і вже ухвалювати інші потрібні рішення. Зміни, які передбачені в законопроєкті — це тільки для тих, хто хоче змін.
Якщо вас влаштовують ваші усталені процедури та традиції і ви не хочете нічого змінювати — будь ласка, продовжуйте проводити збори так, як ви звикли, і зберігайте для себе відсотки голосування.
Що робити, якщо співвласник не бере участі в управлінні будинком і не сплачує внесків, а щодо повідомлення про збори рекомендованим листом наводить аргумент, що вона фізично не могла цього знати, і починає оскаржувати рішення загальних зборів?
У Львові на останньому форумі ОСББ голова правління ОСББ розказував, у яку халепу вскочив через те, що не надіслав рекомендованого листа. Співвласник прийшов на збори й узяв участь у голосуванні, але через те, що йому не вручили під підпис повідомлення про збори, оскаржив їх рішення у суді, і це рішення було скасоване.
Із точки зору чинного законодавства, ОСББ достатньо показати, що відправлення було зареєстроване в Укрпошті. Чи було воно вручене, у даному разі вже не впливає на результат зборів.
Як держава та органи місцевого самоврядування будуть підтримувати будинки, співвласників, голів ОСББ та управителів під час війни? Які програми підтримки існують?
У Києві та Львові ми вже бачили практику з підтримки чинних ОСББ у питанні купівлі генераторів. Якщо ОСББ купує генератор, то у Львові йому відшкодують 50% вартості, а в Києві обіцяють відшкодувати 75%. Це, можливо, не надто глобальні заходи, але це ті нагальні потреби, які ОСББ мають сьогодні.
У Києві ці програми прописані винятково для ОСББ. Усе логічно, бо це юридична особа, з якою можна комунікувати. Попри все, ведуть спроби з відновлення програми підвищення енергоефективності будинків.
Я знаю про позитивний досвід Ковеля, де запроваджують револьверний фонд для підтримки будинків, які хочуть вживати енергоефективних заходів. Це точкові рішення, адже у містах зараз бюджет менший, ніж до війни, а нових витрат більше.
Попри все, продовжує роботу Фонд енергоефективності, який працює лише з ОСББ і який, окрім програми “Енергодім”, запустив новий напрямок, спрямований на ремонт пошкоджених будівель. Маються на увазі легкі пошкодження, а не капітальна реконструкція будівель. До цієї програми вже можна долучитися.
Партнери так чи інакше готові або планують долучитися до відновлення житлового фонду, особливо коли йдеться про легкі, а не капітальні пошкодження. Партнери бачать, що коли мова заходить про багатоквартирні будинки, де немає ОСББ, там виникають проблеми, бо незрозуміло, з ким комунікувати.
Є показовий приклад будинку на проспекті Лобановського в Києві. Буквально в перші дні війни туди влучила ракета й пошкодила кілька поверхів. Київська влада активно долучилася до процесу і власним коштом відбудовувала будинок, а мешканці організувалися і створили ОСББ.
Створення ОСББ значно підвищує шанси будинку отримати ресурси — як від міжнародних партнерів, так і від держави, бо попри все, ОСББ —- це зрозуміла форма комунікації. Складно комунікувати з будинком, який не є організованим, де немає відповідальної людини та реквізитів юридичної особи, рахунку тощо. У зв’язку з цим багато партнерів відмовляються від співпраці.
Я спостерігаю за історією з будинком на Жилянській, який обстріляли з дрона і який через це було знесено. Якби в цьому будинку було ОСББ, чи змогло б воно вплинути на те, як буде відбуватися відбудова?
Якщо у вас є ОСББ і ви член його правління, то у вас як мінімум не будуть запитувати, хто ви і на яких підставах представляєте інтереси співвласників. По-друге, всі ми пам’ятаємо, що для будинків, де є ОСББ, є ряд законодавчих вимог, тому вони мають більше поле для маневру. Коли всі бачать, що в будинку є ОСББ, це значить, що його спільнота організована — в разі якихось позовів, коли все йде не за сценарієм, такі будинки мають більше шансів.
Які ще є аргументи на користь створення ОСББ під час війни?
Ми допомагали міністерству готувати комунікації, пов’язані з підготовкою до опалювального сезону — насамперед із підготовки будинку до входження в опалювальний сезон. Звичайно, є рішення та заходи, які кожен може зробити на рівні своєї квартири, підготувавши приміщення до обігріву: відрегулювати пластикове вікно, поставити фольгу за батареєю, повідсовувати столи, дивани та інші меблі від батарей тощо. Але для того, щоби багатоквартирному будинку нормально пережити зиму, цього недостатньо.
Уже очевидно, що ця зима буде вкрай складна: ми вже маємо купу викликів. Відверто скажу, я ніколи не могла подумати, що буду дві з половиною доби вдома без електроенергії, а багатьма приладами, які ми купували в мирному житті, ми не зможемо користуватися. Тому зараз, щоб пережити зиму, не можна зробити тільки свою квартиру. За настання критичних температур і тривалої поломки рішення, що робити з водою в мережах, ухвалює весь будинок.
Наша рекомендація для будинку починалася з того, аби створити чат у будинку, де немає ОСББ. Сусіди мають познайомитись одне з одним, групуватися, комунікувати. Без цього неможливо нормально вижити, адже якщо кожен починає шукати тимчасових рішень з обігріву квартири, встановлювати генератори, не думаючи про сусідів — люди труяться чадним газом, підвищується вірогідність пожеж тощо. У випадку, коли є поєднання спільних дій, то шанси, що цю зиму можна буде пережити, значно вищі.
У моєму будинку ми разом із головою правління обговорювали, що будемо робити, яких додаткових заходів ужити. Як виявилося, попри те, що будинок газифіковано, багато людей поставило собі індукційні плити. Тоді, коли немає електроенергії, вони не можуть приготувати собі гарячого чаю. Для мене це не проблема, я маю газову плиту — якщо комусь потрібно налити кілька літрів гарячої води в термос — мені не складно це зробити. Комунікації між співвласниками допоможе пережити зиму значно простіше.
