Правління ОСББ у багатоквартирному будинку – є, фактично, джерелом усіх важливих рішень та планів його розвитку. Яким би не був активним та цілеспрямованим голова правління ОСББ, однак без дієвого правління, здатного оперативно та вдумливо аналізувати ситуацію та приймати рішення, ефективний розвиток будинку може опинитися під загрозою. А якщо ОСББ планує залучати управителя для виконання послуг для будинку, саме правління стане ключовим контролюючим органом.
Саме тому вкрай важливо при створенні ОСББ одразу поставити за мету сформувати дієве правління об’єднання співвласників. Досвідчений управитель багатоквартирного будинку Микола Ільїнов запропонував низку порад щодо формування дієвого правління. Ці поради будуть корисними для ініціативної групи співвласників, що прагнуть створити ОСББ. Також вони стануть у нагоді керівникові ОСББ для того, щоб сформувати дієву команду правління в об’єднанні співвласників.
Ризики при формуванні правління: що варто враховувати?
Формуючи правління в багатоквартирному будинку, варто враховувати можливі ризики, які впливають на ступінь його дієвості.
Першим з-поміж цих ризиків є пасивність правління, що може гальмувати прийняття рішень щодо розвитку будинку. Такий ризик притаманний старому житловому фонду. Часто так стається, що в старих будинках, де створено ОСББ, правління прагне скоріше законсервувати проблеми будинку, ніж їх активно вирішувати, наприклад, проводячи термомодернізацію. Тому слід прагнути включити до правління активних та небайдужиш людей, які розуміють переваги розвитку будинку, готові спілкуватися зі співвласниками та переконувати їх у потребі змін.
У новобудовах питання пасивності членів правління виражено значно менше, однак будинкам такого житлового фонду притаманний інший ризик: може статися, що в цьому випадку стати членами правління претендують заангажовані особи. Іншими словами, в такому випадку до правління можуть увійти особи, добре знайомі між собою та з наперед узгодженими поглядами на те, яких саме підрядників залучатиме будинок. Щоб такого не сталося, варто скористатися порадами, викладеними нижче.
Формуємо дієве правління ОСББ: рекомендації
По-перше, кількість членів правління повинна бути не менше 5, а краще ще більше: 7, 9, 11, при цьому – бажано саме непарне число, щоб при прийнятті рішень можна було питання вирішувати більшістю голосів. З одного боку, чим більше людей, тим складніше приймати рішення. З іншого – тим менше ризиків того, що питання буде прийнято не на користь будинку.
По-друге, до складу правління ОСББ варто обирати співвласників з кожного під’їзду, кожної секції будинку тощо. Це дозволить при прийнятті рішень враховувати побажання мешканців всіх під’їздів, секцій будинку, особливо коли мова йде про ремонтні роботи чи інші витрати на будинок. Таким чином, кожен співвласник буде впевнений, що він зможе отримувати послуги для забезпечення необхідного комфорту та безпеки згідно з тим внеском, який він платить в ОСББ, незалежно від того в якому від під’їзду, поверху чи секції, де він проживає.
По-третє, якщо у вас є всі підстави вважати, що кандидат у члени правління ОСББ є співвласником у будинку та підходить під попередній критерій – не варто його обмежувати щодо можливості стати членом правління. Якщо людина стверджує, що хоче на власні очі побачити, як працює правління та як затверджуються рішення, варто їй запропонувати такий шанс. У будь-якому випадку, остаточне рішення про склад правління буде прийматися після голосування більшістю співвласників.
По-четверте, не варто брати в правління більше однієї людини з однієї квартири. Найімовірніше, ці люди голосуватимуть синхронно, тобто зможуть створити загрозу прийняття невигідних для будинку лобістських рішень.
По-п’яте, варто розробити правила прийняття рішень правлінням ОСББ. Зокрема, щоб показати важливість кожного члена правління, треба зафіксувати, що перед прийняттям рішень варто цікавитися думкою усіх членів правління. Також варто закріпити потреб залучати якомога більшої кількості членів правління для пошуку компаній, які можуть надавати послуги для будинку.
По-шосте, краще набирати в правління людей різного віку та з різним фахом, представників різних соціальних груп, щоб була можливість в процесі дискусій отримати принципово різні точки зору та в дискусії досягти компромісу. Це забезпечить конкуренцію позицій та об’єктивність рішень правління.
Як ефективно організувати роботу правління ОСББ: рекомендації
Ефективність роботи правління залежить від ефективних комунікацій. В цьому випадку в нагоді стають сучасні технології, які набули особливої актуальності в часи пандемії коронавірусу. Вони уможливлюють ефективний обмін думками без потреби оффлайн-зустрічей правління.
Наприклад, варто створити групу у Viber або іншому месенджері та викладати там усі питання з можливими варіантами рішень. Цей процес має контролювати голова правління ОСББ або управитель, залежно від того, хто є генератором ідей щодо розвитку будинку. При цьому він має запропонувати своє бачення та запитати всіх членів правління щодо їхньої позиції.
Також варто мати на увазі деякі психологічні аспекти спілкування з людьми. Зазвичай члени правління діляться на дві категорії. Перша – це особи, які увійшли туди, щоб бути в курсі всіх справ та контролювати процеси в будинку. Такі люди рідко висловлюють свої ідеї, зазвичай вони просто ознайомлюються з документами та контролюють, щоб усе було прозоро та зрозуміло. Друга категорія членів правління – це люди, які мають потребу бути почутими. Зазвичай вони мають свою думку щодо кожного питання.
Що робити в такій ситуації? Тільки після того, як друга категорія осіб запропонувала своє бачення, а перша все погодила, можна остаточно виносити питання на голосування. Для цього голова правління формує протокол та домовляється онлайн з іншими членами правління про дату та місце зустрічі для підписання протоколу. Таким чином, поєднуючи онлайн та оффлайн інструменти, члени правління досить оперативно вирішують питання.
Згідно типового Статуту ОСББ, правління повинно проводити засідання не рідше, ніж один раз на квартал. Однак на практиці питання для обговорення виникають і частіше. Правильний підхід до формування та організації роботи правління дозволяють проводити ці засідання ефективно та приймати рішення для поточної діяльності та розвитку ОСББ.
