Разючі зміни, спричинені війною, торкнулися кожного з нас. Природно, що вони позначилися й на прийнятті рішень у багатоквартирних будинках. Чимало українців переконалися в необхідності створити ОСББ, адже побачили, наскільки вона ефективно діють зараз. А вже створені ОСББ потребують знання щодо того, як можна приймати рішення в багатоквартирному будинку, якщо більшість співвласників виїхала.
З цими питаннями ми звернулися до юристки з питань управління житлом Марії Осипчук. У першій частині свого інтерв’ю Управбуду вона розповіла, чи можна створювати ОСББ під час війни, як зараз приймати рішення на загальних зборах (в усій повноті нюансів цього питання) та як можна прийняти рішення щодо здавання майна в оренду внутрішньо переміщеним особам.
Чи можна створити ОСББ під час війни?
Як юристка, я спеціалізуюся на тому, що допомагаю створювати ОСББ та супроводжую їхню діяльність. Багато моїх клієнтів, нових і старих, ставлять найбільше питань саме про створення ОСББ та його діяльність під час війни. Одразу скажу, що станом на зараз створити ОСББ неможливо, бо ми не зможемо його зареєструвати як юридичну особу.
Наразі є визначений перелік юридичних осіб, які можуть бути зареєстровані державним реєстратором — ОСББ в цей перелік, на жаль, поки що не входить. Це може змінюватися. Ситуація динамічна, тож не можна сказати, що так буде завжди, або місяць, або два тижні. Яким буде цей строк, передбачити неможливо: зміни можуть відбутися за короткий термін.
Робота зі створення ОСББ є в цілому на часі, тому вже зараз починати слід зі знайомства зі своїми сусідами. Для того, щоб створити ОСББ, треба розуміти, хто є твоїми сусідами, власниками квартир та нежитлових приміщень у будинку. Далі, вже поспілкувавшись із ними, можна спільно ухвалювати рішення щодо того, як ви хочете жити в будинку: створити ОСББ чи передати управління будинком професійному управителю. В цілому, хоч зареєструвати ОСББ як юридичну особу ми не зможемо, провести роботу до створення ОСББ, проведення установчих зборів та прийняття рішень, зараз можна.
Які можуть бути нюанси в проведенні установчих зборів ОСББ під час воєнного стану?
У багатьох будинках велика частина співвласників перебуває не вдома. Багато людей виїхало, і, можливо, з ними немає зв’язку. Але якась частина співвласників залишилася вдома, і з ними можна поспілкуватися, обмінятися контактами. Слід обговорити це питання хоча б із ними, щоб уже потім, коли люди повернуться додому, у вас уже була частина власників, із якими ви познайомилися, маєте контакт і які підтримують ваші ідеї. Тоді, коли співвласників стане більше, можна починати процес організації ОСББ.
Другий нюанс, який зараз існує — те, що в нас обмежений доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У контексті створення ОСББ це значить, що ми не зможемо отримати інформацію про всіх власників квартир і нежитлових приміщень у будинку. Ця інформація є критично важливою для створення ОСББ, бо на установчі збори ми маємо запрошувати усіх власників, і якщо в нас не буде достовірної інформації про всіх власників квартир та житлових приміщень у будинку, ми не зможемо дотримуватися законодавчої процедури та не матимемо можливості повідомити їх у передбаченому законом порядку.
Якщо ми не повідомляємо співвласників, це значить, що в подальшому установчі збори можуть бути оскаржені і час, витрачений на них, є марним. Станом на зараз я б радила знайомитися з тими сусідами, які є, створювати будинкові чати, розміщувати повідомлення у будинку, обмінюватися інформацією одне з одним. В цілому, зараз особливо актуально мати якийсь будинковий чат — я сподіваюся, що в усіх такі чати вже є і в них перебуває максимум ваших співвласників, тому що саме там можна оперативно обмінятися інформацією, попередити сусідів щодо будь-яких аспектів, які стосуються життя в будинку, зрозуміти, кому необхідна допомога, і організовуватися, щоби допомагати одне одному.
На цьому етапі необхідна інформаційна робота, яка буде підґрунтям для того, щоб тоді, коли почнуть працювати реєстри, ви змогли отримати інформацію про власників і зареєструвати юридичну особу ОСББ.
Як під час війни можна провести загальні збори ОСББ?
З роботою вже створених ОСББ все трохи простіше. У нас немає юридичної заборони проводити загальні збори щодо прийняття рішень в об’єднанні співвласників, тож такі збори можна провести. Але, так само, у нас обмежений доступ до державних реєстрів — ми не зможемо оновити інформацію про власників, які сьогодні володіють квартирами та нежитловими приміщеннями у будинку. Це вирішується, якщо є зв’язок із вашими сусідами і ви можете з’ясувати, хто володіє квартирою або нежитловим приміщенням і чи змінилося щось за цей час. Якщо є можливість зібрати актуальну інформацію про власників, можна переходити до організації загальних зборів.
Усе відбувається за процедурою, передбаченою Законом України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”. За час війни цей закон узагалі не змінювався, все залишилось як було. Процедура не була спрощена, і ми повинні її дотримуватися. Посилатися на те, що була війна, тому ми не повідомляли власників, зменшили необхідну для прийняття рішень кількість голосів тощо ми, на жаль, не можемо: процедури потрібно дотримуватися, якщо ви не хочете, щоб ваше рішення потім було оскаржено у суді.
Все починається з ініціювання загальних зборів. За законом, загальні збори може ініціювати або ініціативна група, або правління. Хто б не пропонував провести загальні збори, має бути складений протокол про їх скликання, де має бути визначено, коли, в який час і в якому місці будуть проведені загальні збори і який для них буде порядок денний.
Наступний етап організації загальних зборів — повідомлення співвласників про загальні збори. За законом, у цьому повідомленні мають бути вказані дата, час і місце проведення загальних зборів, а також порядок денний і те, хто їх ініціює — ініціативна група або правління. Це повідомлення має бути в письмовій формі, його треба або вручити власнику особисто під розписку, або надіслати рекомендованим листом “Укрпошти” на адресу його квартири чи нежитлового приміщення у вашому будинку. Це обов’язково, змінити цього ми не можемо.
Якщо ви особисто не можете повідомити всіх співвласників і у вас саме зараз стоїть гостре питання проведення загальних зборів, то повідомте відсутніх співвласників хоча б рекомендованими листами. Я розумію, що співвласники, які зараз не перебувають у будинку, фізично не отримають цих листів, але для того, щоб у разі потреби ви могли відстояти це рішення у суді, якщо це рішення будуть оскаржувати, потрібне підтвердження, що ви дотрималися процедури і повідомили співвласників так, як цього вимагає закон. Це етап підготовки до проведення загальних зборів, організаційні моменти.
Що робити в разі, якщо більшість мешканців будинку виїхала?
За законом, так само необхідно всіх повідомити під розписку або рекомендованими листами, і це потрібно робити не менш як за 14 днів до загальних зборів. Далі на зборах співвласників та їх частина, яка не буде присутня особисто, візьме участь у форматі відеоконференції. Для частини ви можете провести зустріч фізично, а для частини вказати посилання на зустріч у зумі, гугл-міті чи в будь-якій іншій програмі.
Можете зробити QR-код, який дасть змогу людині відсканувати цей лінк, щоб було простіше приєднатися до зустрічі. Таким чином, хтось фізично проголосує на аркуші паперу, хтось приєднається в режимі онлайн і проголосує з електронним підписом, якщо він є, в онлайн-форматі. Для діючих ОСББ у нас в Україні електронний підпис прирівняний до особистого підпису фізичної особи, тому вже створене ОСББ може провести загальні збори і дозбирати результати голосування з електронними підписами.
Це буде документ, листок письмового опитування, підписаний власником електронним підписом. Цей документ треба буде зберігати в електронній формі, бо електронні документи дійсні лише в електронній формі, але це так само буде правомірно, як і голосування на фізичному аркуші паперу.
До речі, щодо цього: під час карантину ми, як юристи, рекомендували ту саму процедуру, коли ті, хто можуть зустрітися у дворі, зустрічалися, а решта проходила опитування онлайн. У нас є цілий посібник, створений для Фонду енергоефективності, про проведення загальних зборів під час карантину. Там є чеклист, і я рекомендую нашим читачам і слухачам знайти його. Там усе детально прописано, ці поради будуть актуальні і сьогодні.
Як організувати голосування на загальних зборах?
За законом у нас є два формати процедури голосування співвласників. Перша — це голосування під час загальних зборів. У співвласників є листки для голосування або відомість, де всі співвласники ставлять свій підпис і вказують результат голосування: “за” або “проти”, Якщо під час голосування на загальних зборах ми не набираємо достатньої кількості голосів, є ще 15 календарних днів на другу процедуру — проведення письмового опитування, коли всі співвласники, які не були присутні під час загальних зборів, можуть проголосувати за чи проти ухвалення цього рішення. Хочу звернути вашу увагу на те, що не може бути такого, що ви проводите загальні збори і всі голосують у порядку письмового опитування. Спочатку якась частина — хоча би дві людини — має проголосувати на загальних зборах, бо ви маєте право починати письмове опитування тільки якщо під час загальних зборів ви не набрали достатньої кількості голосів. Відповідно, якщо хоча би дві людини на загальних зборах поставили свої підписи в документі, що підтверджує голосування під час загальних зборів, правління або ініціативна група підбиває підсумки проведення загальних зборів, робить висновок про те, що голосів не вистачає, і приймає рішення про проведення загального опитування.
Чи є потреба окремим рішенням загальних зборів установити порядок голосування через електронний цифровий підпис?
Якщо ми говоримо, що правління організувало ці загальні збори і буде далі займатися письмовим опитуванням, то після зборів на своєму засіданні правління може ухвалити рішення про нестачу голосів і початок письмового опитування, яке буде проводитись комісією у складі визначених управлінням осіб і з використанням фізичних та електронних засобів з електронними підписами. Так правління визначає порядок проведення письмового опитування, і далі вже створена правлінням комісія контактує зі співвласниками, із кимось зустрічається фізично й отримує їхній голос на паперовому носії, а з кимось контактує онлайн.
Якщо в людини є електронний підпис, вона може підписати цей документ онлайн. Коли правління буде складати протокол, можна вказати, що проводилося опитування з використанням електронних підписів, відповідно, частина результатів голосування викладена на електронних носіях — у протоколі можна вказати, де вони зберігаються. Якщо електронного підпису немає, його можна зробити, зараз це дуже доступна річ. Десь його можна зробити безкоштовно, десь — за якісь кошти. Варіантів багато, але головне, щоб у людини було бажання це зробити.
Після проведення загальних зборів потрібно обов’язково повідомити співвласників про прийняті рішення. Ми склали протокол, і ніби на цьому все завершується — але закон говорить про те, що ми повинні всіх повідомити про результати нашого голосування. Це таке собі питання з підвохом: по-перше, багато людей про це забуває, а по-друге, в кожного ОСББ може бути своя процедура повідомлення співвласників про прийняті рішення. Тут слід звернути увагу на те, що після проведення загальних зборів ви маєте переглянути свій статут і подивитися на те, як ви маєте повідомляти співвласників про результати загальних зборів, бо закон посилається на статут конкретного ОСББ. Наприклад, у типовому статуті є рекомендований варіант: протягом 10 днів усі мають бути повідомлені про результати зборів під розписку або рекомендованим листом. У статуті свого ОСББ порядок повідомлення про прийняті рішення можна змінити.
Чи може ОСББ швидко приймати рішення (без проведення загальних зборів або електронним методом) під час воєнного стану?
У нас є закон, який каже, що є виключною компетенцією загальних зборів, і ці питання ми не можемо передати нікому іншому. Ми можемо тільки спростити собі життя і провести загальні збори так, що разом із фізичними зустрічами ми можемо організувати онлайн-обговорення і під час письмового опитування збирати голосування з електронним підписом.
Після ухвалення рішень про затвердження внесків, кошторису, правил проживання та використання спільного майна ви можете передати правлінню право приймати рішення щодо правил проживання та використання спільного майна: наприклад, які сервітути ви встановлюєте, кому ви даєте право користування спільним майном тощо. Але первинно має бути рішення загальних зборів, яке дозволить правлінню приймати такі рішення в межах своєї компетенції.
Поки у нас не змінено закон про ОСББ і не запроваджено якоїсь простішої процедури для прийняття рішень, треба дотримуватися закону й провести загальні збори, прийняти загальне рішення і передбачити, як ваше правління надалі буде працювати у межах прийнятих на зборах рішень. Змінити статут, установити штрафи — зробити цього без загальних зборів не можна. Зміна статуту — це особливе рішення, яке потім буде підлягати державній реєстрації: вам потім треба буде подати документи державному реєстратору. Державний реєстратор буде вимагати від вас протокол загальних зборів про прийняття рішення, де ви затвердили нову редакцію статуту.
Без загальних зборів тут не обійтися. Усім своїм клієнтам я рекомендую на зборах ухвалювати всі загальні рішення, і далі вже з цими рішеннями визначати, як правління має діяти для виконання цих рішень, щоб не скликати загальних зборів щоразу, коли ви захочете створити сервітут для інтернет-провайдерів або рекламодавців, які будуть з’являтися у вашому будинку.
Чи можна прийняти рішення про здавання спільного майна в оренду внутрішньо переміщеним особам?
Внутрішньо переміщені особи по факту ніяк не відрізняються від звичайних осіб — просто питання в тому, що зараз вони тимчасово вимушені жити не в своїх квартирах, а в чиїхось. Якщо у вас у будинку є спільне майно, придатне для того, щоб там проживала людина (наприклад, у вас у будинку був кооператив, який потім реорганізувався в ОСББ і у вас у будинку лишилася так звана службова квартира, яка є спільним майном), ви можете на загальних зборах ОСББ ухвалити рішення, що ви хочете передати це спільне майно в тимчасове користування певній особі, встановити, яким буде розмір плати за користування цим майном — або, наприклад, це буде безкоштовно — і після того, як ви прийняли це рішення загальних зборів, правління може підписати з цією людиною договір про тимчасове користування спільним майном.
Я рекомендую обов’язково підписати цей договір, тому що треба передбачити права та обов’язки сторін, порядок оплати або її відсутність, порядок користування цим спільним майном — і, відповідно, далі вже ця людина зможе ним користуватися. Якщо в когось те, що ми укладаємо договір, викликає внутрішні сумніви, адже ОСББ — неприбуткова організація, яка не надає послуг, то по факту ми говоримо про тимчасове користування спільним майном, тобто те, що передбачено для ОСББ законом — головне ніде не пишіть у договорі, що ви надаєте послугу.
Навіть якщо людина платитиме вам за користування цим спільним майном, то політика щодо неприбуткового статусу ОСББ говорить, що ми дивимося не на те, звідки гроші надійшли на рахунок ОСББ, а на те, куди ОСББ ці гроші витрачає. Якщо ви далі витрачатимете гроші на статутну діяльність, а не на те, щоб купувати комусь путівку на відпочинок або ще щось, що не стосується роботи ОСББ, то з вашим неприбутковим статусом усе буде добре.
