Зі 180 000 багатоквартирних будинків, які є на сьогодні в Україні, тільки в 16% створено ОСББ. Тобто тільки 16% за весь час з 1992-го року визначилися з формою управління багатоквартирним будинком і створили ОСББ. Ще в 7% співвласники управляють самостійно. Тобто вони збираються на збори співвласників без створення ОСББ і приймають необхідні рішення. Це найзручніше в маленьких будинках, де немає сенсу створювати ОСББ, бо люди і так між собою домовляються, і для них форма управління – збори співвласників – є найбільш ефективною. Тому це 7% маленьких будинків. Ще 6% управляються управителями, яких обрали самі співвласники – це та частина будинків, де люди зібралися на збори, та обрали собі професійного управителя. 19%, це ті будинки, де органи місцевого самоврядування провели конкурс та призначили управителя за конкурсом. Ще 3%, це будинки, де є ЖБК (насправді всі ЖБК мали б реорганізуватися в ОСББ). 49% це ті будинки, в яких не визначилися з формою управління і досі.
Насправді це критичний відсоток. Якщо наші органи місцевого самоврядування перестануть дотувати управляючі компанії, які є комунальними, то ми можемо побачити ситуацію, коли цим старим управляючим компаніям буде не вистачати грошей на утримання будинків. Підвищити ціну вони не можуть, тому що вже ніхто не затвердить їм тариф, а люди можуть не хотіти обирати їх управителями, тому що люди в нас, якщо досі не визначилися, то скоріш за все їх це питання не особливо цікавить.
І коли цим управляючим компаніям не вистачить грошей на утримання будинків, вони просто поступово будуть від них відмовлятися. Є сподівання, що такого не буде, але ми можемо отримати ситуацію, коли буде багато аварій і ніхто в цих будинках цим, і мережами, і ліфтами опікуватися не буде.
Тому варто якомога більше дізнаватися про те, як управляти будинком, бо це може стати дуже великою проблемою, особливо враховуючи норми інших законів, які передбачають, що якщо співвласники не визначаться з тим, хто буде обслуговувати їх внутрішньо будинкові мережі на воду та тепло, то їх не буде обслуговувати ніхто, а за послугу їм доведеться платити в повному обсязі. Тому ситуація в нас така, що треба зараз вже визначатися з формою управління. Треба вже зараз закликати до цього сусідів і пояснювати їм усі обставини. Дати їм почитати посібник або цей лонгрід.
Якщо у вас в будинку не проводилися збори, ви не обрали якогось суб’єкта управителем, не підписували з ним договір, то компанія, яка здійснює обслуговування вашого будинку, не може підвищити ціну своїх послуг в односторонньому порядку.
Старі управляючі компанії, які ще не стали управителями, але зараз продовжують обслуговувати наші будинки, не мають права змінити ціну своїх послуг. З 10-го червня 2018-го року органи місцевого самоврядування втратили повноваження на затвердження тарифів на ці послуги з утримання будинку, тому після 10-го червня 2018-го року вже ціни на утримання будинку не можуть бути змінені.
Є багато випадків зараз з практики – люди звертаються і кажуть, що “в нас у місцях загального користування вивісили повідомлення про те, що з певної дати в нас починає зростати ціна за послугу з управління будинком”. Нібито в нашого будинку з’явився управитель, хоча ми нікого не обирали і треба пам’ятати, що такі дії незаконні. Якщо у вас в будинку не проводилися збори, ви не обрали якогось суб’єкта управителем, не підписували з ним договір, компанія, яка здійснює обслуговування вашого будинку, вона не може підвищити ціну своїх послуг в односторонньому порядку. Тому, коли, якщо раптом у вас виникне така ситуація, що хтось вивісив оголошення, про підвищення ціни, вам треба перевірити, чи був він обраний управителем.
Є ще другий варіант, він міг би бути призначений за конкурсом, але в Києві орган місцевого самоврядування такий конкурс не проводив. Тому в нашому випадку треба перевіряти, чи був він обраний співвласниками на зборах управителем, чи є з ним підписаний договір, а цей договір співвласнику, кожному співвласнику мають розіслати рекомендованим листом, або вручити під розписку і відповідно пересвідчитися, що ціна підіймається в відповідності до договору, якщо він існує, і що договором передбачена така можливість. Якщо людина чи компанія не не стала управителем, то вже взагалі ні про яке підвищення ціни не може бути й мови.
Марія Осипчук поділилася практичними порадами щодо управління багатоквартирним будинком.
- Не потрібно витрачати на будинок безліч часу. Головне – створити ОСББ та найняти гарного менеджера та контролювати його.
Багато людей, які приходять до мене на консультацію, лякаються того, що в них є своя робота, в них нема вільного часу, в них є діти, але вони хочуть щось зробити з будинком і вони бояться того, що от ми зараз створимо ОСББ і нам доведеться дуже багато часу приділяти тому, щоб цим будинком управляти. Так от, я завжди відповідаю, що головне ОСББ створити і найняти гарного менеджера. Він може робити все для того, щоб у вашому будинку було все добре. Головне – його контролювати, своєчасно сплачувати внески на утримання будинку, щоб були гроші, щоб платити йому заробітню плату. І таким чином співвласники фактично усуваються від необхідності 24 на 7 займатися управлінням будинком, їм достатньо це просто контролювати.
- Можна полегшити діяльність ОСББ, вступивши в профільну Асоціацію
Варіант, який дуже поширений в наших житлових комплексах, коли будують 4, 5, 6 будинків, які об’єднані спільною прибудинковою територією, це можливість передати функцію з управління Асоціаціям ОСББ. Це, фактично, та сама юридична особа як і ОСББ, просто вона може об’єднувати необмежену кількість членів, наприклад як в Юлії Сабатюк, там понад 40 членів і вона також є неприбутковою організацією. Її користь в тому, що там достатньо мати тільки керівника, бухгалтера, фактично це буде наприклад у нас 40 членів ОСББ, а керівник і бухгалтер в нас наприклад один чи два, тобто не треба нам 40 керівників утримувати в кожному ОСББ.
Ми можемо передати всі функції в асоціацію і платити заробітню плату одному керівнику і одному персоналу, який буде забезпечувати утримання всіх будинків, тобто це простіше з точки зору економії і коли ми говоримо про житловий комплекс, це дійсно ефективніше, тому що ми отримуємо одні керівні органи, ми ведемо одну бухгалтерію, а те, що ми об’єднані прибудинковою територією, дозволяє нам доволі ефективно працювати в межах однієї юридичної особи.
- Збори співвласників – ефективний інструмент для того, щоб обрати управителя, якщо немає потреби або можливості створити ОСББ.
Щодо зборів співвласників, хочу підсумувати, що це форма управління, яка дійсно, ну напевно не придатна для управління дуже великими будинками, але придатна для того щоби обрати в великому будинку управителя. Якщо раптом ви живете в новобудові, де там 20, 30, 40, 50, 100 квартир і у вас ще не визначено форму управління, ви можете провести збори, вони скликаються ініціативною групою в складі не менше трьох осіб. Співвласники повідомляються про збори не пізніше ніж за 10 днів. Збори проводяться, є можливість провести письмове опитування, якщо ви набираєте понад 50% голосів, ви можете обрати управителя багатоквартирного будинку. Тобто це той варіант, який може вам дозволити обрати для себе управителя вже зараз. Збори проводяться доволі швидко. Зі створенням ОСББ складніше, тому що треба йти до державного реєстратора і реєструвати це об’єднання, потім отримувати статус неприбутковості і тільки після цього починати діяльність. Збори простіші тим, що ми прийняли рішення, підписали договір з управителем і вважається, що він вже може приступати до роботи. Всі рішення приймаються понад 70% голосів, виключення це обрання управителя і вибір варіанту договірних відносин на воду, тепло та сміття.
- Як ОСББ найняти працівників та їх контролювати?
Цікаво, що коли ми створюємо ОСББ і вирішуємо, що ми хочемо самостійно забезпечувати всю свою діяльність, ми можемо найняти працівників, або укласти договори-підряди на окремі роботи, наприклад з фізичними особами підприємцями, або навіть залучити якусь компанію, яка буде повністю надавати всі послуги з утримання будинку, а ми її роботу будемо оплачувати за фактами виконаних робіт. Цей шлях я раджу людям, в яких наприклад зараз нормальна управляюча компанія, але вони просто хочуть створити ОСББ, забрати гроші на свій рахунок, а її залишити. От хай вона працює, просто за іншими правилами. Коли в неї буде договір не зі співвласниками, а з ОСББ. ОСББ від імені співвласників буде замовляти в неї певні роботи. Вона буде протягом місяця їх виконувати, а наприкінці місяця подавати акт виконаних робіт. Якщо ОСББ дійсно згодна з тим, що вона виконала всі ці роботи і виконала якісно, ОСББ оплачує ці роботи. Якщо не згодна, то відповідно ми маємо претензію і погоджуємо або що вона має доробити ці роботи, або що вона виконала їх неякісно, можемо не платити. Тобто в такому випадку в нас є елемент контролю. Коли гроші на рахунку ОСББ і ми оплачуємо по актах виконаних робіт, то нам завжди будуть надавати якісні послуги, тому що є загроза, що ми можемо ці неякісні послуги не оплатити. Тому тут все ж таки буде все одно кращий рівень послуг, тому що ви вже на іншому суб’єктному рівні.
- Співпраця ОСББ та управителя: які є варіанти?
З управителем можуть бути різні варіанти співпраці. Його можна залучити як повноцінного управителя, щоб співвласники платили гроші йому на рахунок. Тоді ми будемо говорити про договір про надання послуги з управління, або, знову ж таки, якщо ми говоримо про ФОП, то відповідно з ФОПом і ОСББ і нас можуть бути різні варіанти. Якщо ми його обрали як професійного управителя, то ми з ним підписуємо договір на підставі типового договору про надання послуги з управління. Ми з ним погоджуємо ціну через збори, тобто всі зміни до договору ідуть через загальні збори ОСББ. І співвласники сплачують всі гроші одразу на рахунок управителя. Якщо ми говоримо на приклад, що у нас є фізична особа підприємець, яка просто може забезпечувати все для нашого будинку, але яка не хоче ставати управителем, або ми не хочемо платити все одразу їй – то ми можемо розглянути другий варіант.
Другий варіант, коли ми залучаємо ту саму управляючу компанію, але платимо їй за актами виконаних робіт.
Але якщо говорити про фізичну особу підприємця, тут є два варіанти. Ми можемо залучити фізичну особу підприємця у статусі підрядника, коли ми будемо платити йому за все, що стосується утримання будинку, він далі буде наймати субпідрядників або найманий персонал. Буде такою фактично маленькою управляючою компанією для нашого будинку і тоді фактично він отримає від нас гроші і забезпечує усе утримання. Другий варіант, це залучити такого ФОПа, як повіреного. Цей статус дозволяє йому за договором доручення діяти від імені ОСББ, мати доступ до рахунку ОСББ, і фактично виконувати функцію голови правління, але у статусі повіреного. Такий статус дозволяє йому отримати винагороду повіреного, але фактично забезпечувати усю діяльність юридичної особи ОСББ і з її рахунку оплачувати послуги, всі необхідні послуги для утримання будинку. Що цікаво щодо ФОПу повіреного.
Цей варіант доволі гарний, коли немає такого досвідченого голови правління, або голова правління, він не є таким не має достатньо часу для того, щоб забезпечити управління будинком. Але цей варіант може бути дуже критичним, якщо немає контролю. Тому що цей ФОП він не є співвласником, він просто є підприємцем, який надає якісь послуги і якщо його роботу не контролювати, може виникнути ситуація, коли людина недобросовісно буде розпоряджатися коштами об’єднання і у співвласників будуть великі проблеми.
Тому ці варіанти можливі, але в будь якому випадку, приймаючи рішення про залучення управителя або фізичної особи підприємця, треба розуміти, що все одно доведеться контролювати.
- Управителі та облік доходів і витрат по кожному будинку: особливості
Раніше, я думаю, ви знаєте, була проблема, що управляючі компанії збирали гроші на один рахунок. І була проблема з тим, що є один котел і ми не можемо контролювати куди використовуються наші гроші. І дуже поширеною була ситуація, коли гроші з іншого будинку використовувалися на той, де є аварійна ситуація, щось там ліквідовували, а на цей будинок потім грошей не вистачало. Або отримувалися дотації з міського бюджету і ці діри закривалися. Тепер такого бути не може.
Тепер має бути окремий облік доходів та витрат по кожному будинку. Управитель має обліковувати, скільки він грошей отримав від співвласників певного будинку і скільки він витратив. Він має щорічно звітувати власникам про виконання кошторису про витрачання грошей на будинок. Крім того, він має погоджувати зі співвласниками кошторис на утримання будинку на новий рік. Тобто тепер співвласники мають постійно отримувати від управителя інформацію, про те, скільки грошей використовується, як використовується. Скільки грошей потрібно в новому році, якщо потрібно більше. І вони мають повний доступ до того, щоб контролювати, що відбувається з їхнім будинком. До речі, цікаво, що закон не прописує формат звітування перед співвласниками. І погодження нового кошторису, і порядок погодження він також не прописує. Це має бути передбачено у договорі між управителем та співвласниками.
Тому коли вам доведеться обирати управителя, треба дуже уважно читати, що прописано в договорі. Тому що частіше за все прописують, що звітування та інформування відбувається шляхом розміщення інформації у місцях загального користування .Якщо вам такий варіант не підходить і ви наприклад хочете, щоб звітування було на зборах, ви можете це передбачити в договорі. Ну але ж знову ж таки, якщо ви хочете, щоб у правитель проводив такі збори, то треба думати, що треба в кошторис закладати гроші на витрати на проведення таких зборів. Тому що станом на сьогодні рекомендований лист коштує чи то 14, чи то 16 гривень і якщо повідомляти співвласників про збори рекомендованим листом, то це доволі великі витрати. А далі вже оренда приміщення і інші такі адміністративні витрати, це доволі дорого. Але в будь-якому випадку, ці моменти ви погоджуєте з управителем.
- Як будинку здавати майно через управителя та заощаджувати кошти?
Ані старі управляючі компанії, ані управителі не мають права на власний розсуд розпоряджатися майном багатоквартирного будинку. Якщо ми уповноважимо управителя на це, надамо йому повноваження, пропишемо йому, що саме ми хочемо здавати, за якими цінами, тоді він може це робити. Він може накопичувати ці гроші і потім нам обов’язково повернути у випадку припинення дії договору. Більше того, якщо він це зробив, він отримує гроші, він не може їх використовувати окрім як погодити з нами кошторис і тільки після цього їх використати. Тобто вони в нього просто накопичуються до моменту, коли вони будуть потрібними.
Мінрегіон запровадив основний перелік послуг, які має забезпечувати управитель. І виникають іноді питання, а що робити, якщо співвласник наприклад хоче відмовитись від якоїсь послуги. От уявімо будинок, в якому люди все життя прибирали самостійно, їм не хочеться платити за прибирання внутрішньо будинкових, територію будинку, територію будинку управителю. Вони хочуть від цього відмовитися. Якщо трактувати закон і обов’язковий перелік послуг, то фактично вони від цього відмовитися не можуть. Але управитель в кошторисі може просто зазначити, що на цю послугу він виділяє 10 копійок на рік. І таким чином воно буде передбачене в договорі на виконання вимог закону, але співвласники можуть погодити інші витрати на цю послугу. Тобто тут можна все ж таки домовлятися з управителем та співвласниками про те, який обсяг послуг потрібен співвласникам. Наказ Мінрегіону визначає тільки основні послуги, які мають бути включені в кошторис. Окрім утримання будинку в плату послуг управителя входить поточний ремонт. І третя складова це купівля електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна. Тобто, які в ОСББ, ми з рахунку ОСББ сплачуємо освітлення місць загального користування, роботу ліфтів, так і управитель оплачує від нашого імені всі витрати на загальні потреби. На електричну енергію, яку ми споживаємо з вами в квартирах можуть бути виключно індивідуальні договори. Тобто ми не можемо за електричну енергію і за природній газ платити через ОСББ або через управителя. Через ОСББ або управителя в нас ідуть витрати по електричній енергії тільки за місця загального користування. Все інше ми оплачуємо самостійно.
Якщо конкурс щодо залучення управителя не був оголошений місцевою владою до 10-го червня 2018-го року, до моменту набрання законної сили Закону про житлово-комунальні послуги, або якщо співвласники не обрали собі управителя самостійно, або не визначилися з формою управління будинком, то тепер конкурс може бути проведений у тримісячний строк з моменту отримання органом місцевого самоврядування повідомлення від співвласників про рішення звернутися до них х проханням провести конкурс.
Тобто якщо люди прийняли рішення на зборах співвласників з проханням звернутися про проведення конкурсу, набрали понад 50% голосів за таке рішення, орган місцевого самоврядування може провести конкурс у тримісячний строк. Але, якщо співвласники можуть зібратися на збори, та набрати 50% голосів за прийняття рішення про проведення конкурсу, то вони самостійно можуть без проблем обрати собі управителя, або створити ОСББ. Тому конкурси, вони зараз фактично не проводяться, тому що є така законодавча ситуація, коли вони фактично не зовсім є правомірними. Хоча, насправді деякі юристи трактують по-іншому, вони вважають, що все ж таки не скасована норма про те, що органи місцевого самоврядування мають проводити конкурс і зараз є доволі така активна світова практика, люди позиваються і намагаються ці конкурси оскаржувати. Остаточна крапка у ситуації з конкурсами буде поставлена, коли у нас буде постанова Верховного суду України про те, що треба робити з цими нормами закону.
Марія Осипчук, Богдан Горобчук
