Ганна Прокіпець, управитель у будинках ОСББ у м. Дніпрі*
Відшуміли загальні збори в багатоквартирному будинку. Відзвітували перед співвласниками. Затвердили плани на наступний рік. На перший погляд – усе саме так, як і має бути. Але досі не можу позбутися відчуття, що всі ми разом «пробуксовуємо».
Чому ж воно з’явилося? Я проаналізувала усі запитання, що звучали на загальних зборах, а також глухе незадоволення, і навіть відверті претензії, які були висловлені мешканцями-співвласниками. І тут нарешті прийшло усвідомлення: співвласники не відчувають себе відповідальними за свою власність, не розуміються на законодавстві, яке регулює їхнє проживання в багатоквартирному будинку. Вони так і не стали справжніми власниками своїх квартир, адже це не те ж саме, що тримати в тумбочці або сейфі свідоцтво про власність – це іще й відчувати свою відповідальність і потребу спільними зусиллями із сусідами дбати про весь будинок.
Я певна, що подібну картинку можна спостерігати мало не в кожній багатоповерхівці. Виправте мене, якщо це не так, і якщо ви ніколи не стикалися з подібною ситуацією саме у вашому домі.
Люди не усвідомили, що відбулися зміни, і тепер власність не тільки надає певні права, а ще й зобов’язує. У більшості співвласників немає розуміння того, що популістичне “платити менше”, – це зовсім не означає “жити краще”.
Ситуацію треба змінювати. Але змінам має передувати усвідомлення. Для того, аби зрозуміти вихідну точку, пропоную розпочати з екскурсу в історію розвитку та становлення житлового законодавства. Впевнена – для декого зараз розпочнуться неприємні одкровення…
Перед нашою подорожжю в минуле зауважу, що розібратися в законодавстві у сфері надання житлово-комунальних послуг – непросто. Варто лишень поглянути на перелік законодавчих та нормативних актів, які діють у галузі житлово-комунального господарства України, щоб оторопіти.
Конституція України, Цивільний кодекс України, Житловий кодекс Української РСР (діє до сьогодні), Кодекс України Про адміністративні правопорушення, Господарський кодекс України, Податковий кодекс України.
Закони України: Про благоустрій населених пунктів, Про ринок електричної енергії, Про житлово-комунальні послуги, Про відходи, Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, Про оренду державного та комунального майна, Про приватизацію державного житлового фонду, Про власність, Про реструктуризацію заборгованості з квартирної плати, плати за житлово – комунальні послуги, спожиті газ та електроенергію, Про захист прав споживачів, Про захист персональних даних, Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання, Про енергетичну ефективність будівель.
І це – далеко не все, адже існують іще постанови Кабміну та накази…
Для охочих розібратись у поточній ситуації пропоную розпочати з моменту виникнення в Україні власника у багатоквартирному будинку.
У 1991 році був прийнятий ЗУ “Про власність”, а згодом, у 1992 році – “Про приватизацію державного житлового фонду”. Всі, хто бажав, стали власниками. Але чи багато людей поцікавились: власниками чого саме вони стали та на яких умовах? Закон “Про приватизацію державного житлового фонду” дає відповіді на ці запитання.
Почну із “приємного”, із факту, якому раділи усі: державні приміщення стали власністю громадян: “Ст. 1. Приватизація державного житлового фонду (далі – приватизація) – це відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках (…) державного житлового фонду на користь громадян України”.
Тут усе ясно: держава поступилася правом власності на користь людей. І це значним чином стимулювало економічну активність в Україні: адже в квартирі можна було не лише жити, але й скористатися правом легально її продати, взяти кредит під заставу абощо. Але далі в цьому законі йде вже менш приємний для більшості пункт, адже він однозначно вказує: “власність зобов’язує”.
Ст. 10, ч. 2. того ж закону: “Власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках.
Тут все гранично зрозуміло: власники зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Зверніть увагу: утриманням будинку і прибудинкової території!
І не лише зрозуміло, але й логічно. Використаємо аналогію. Припустимо, у вас є автомобіль та гараж, при чому друге потребує догляду не менше, ніж перше. Але ви переконані, що гараж – це так, нав’язливий додаток до авто, адже саме на авто ви їздите, от ним і варто опікуватися. Однак погодьтеся – якщо за гаражем не доглядати, не витрачати гроші, час та зусилля на його оновлення – він прохудиться, і колись завалить сам автомобіль. Десь така ж ситуація із квартирою в будинку – окремо вона мало чого варта, якщо з самим будинком – серйозні проблеми, а бажання їх вирішувати – немає.
Але повернемося до закону. В той же час з квартирної плати зникає стаття на капітальний ремонт. Тема капітального ремонту у багатоквартирному будинку була та залишається найбільш спекулятивною. До запровадження у 2015 році ЗУ “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, мешканці мали право вимагати проведення капітального ремонту в попереднього балансоутримувача – міста, держави, підприємства абощо. Це не значить, що отримали б, але право мали. З 2015 року ця норма скасована.
Але ніхто не скасував ч.7 ст. 10 ЗУ “Про приватизацію державного житлового фонду”, яка виглядає так: “Колишні власники (їх правонаступники), які володіли багатоквартирними будинками до моменту приватизації, зобов’язані брати участь у фінансуванні їх ремонту та сприяти організації його проведення у порядку, що визначається Кабінетом Міністрів України.
Тобто, якщо у центральної або місцевої влади є бажання опікуватись добробутом городян, закон надає їм цю можливість. Однак до сьогодні влада, як центральна, так і місцева, не зробили фактично нічого для формування ефективного власника у багатоквартирному будинку. Це не просто слова. Це – злочинна бездіяльність, результати якої має змогу бачити кожен мешканець у своєму багатоквартирному будинку. В одних будинках – це проблеми з технічним станом комунікацій або несучих конструкцій, в інших – це недієздатні співвласники, які живуть у паралельній реальності з існуючим законодавством. Вони тішаться, що держава дала їм у власність квартиру, яку тепер можна продати або закласти, в якій можна жити або яку можна передати у спадок. Але як же не хочеться відповідати, зокрема – фінансово – за будинок, частиною якого ця квартира є! Час усвідомити: ви приватизували не квартиру у вакуумі, а стали власниками приміщення у будинку, тож відповідальні й за інші його елементи.
Справжній власник має не тільки знати свої права, а й виконувати свій обов’язок – належним чином утримувати спільне майно будинку,, інакше так і буде ходити ошуканий по замкненому колу. Свідомий та обізнаний власник має обирати до влади тих, хто бажає в рамках закону покращувати життя людей. Тільки тоді, коли ми будемо свідомо ставитись до власного вибору, ми зможемо прожити свідоме життя.
Тож вивчаймо закони, усвідомлюймо свої права та обов’язки!
*Цим матеріалом ми започатковуємо на сайті upravbud.info серію блогів від управителів багатоквартирних будинків. Ці блоги можуть комусь здатися дещо суб’єктивними, провокативними або своєрідними – але вони залишаються рупором практиків управління багатоквартирними будинками, адже зачіпатимуть гостроактуальні питання, важливі саме для них.
