“ОСББ стануть обов’язковими у всіх будинках з 1 березня”. Так чимало українських ЗМІ відреагували на прийняття Верховною Радою за основу законопроекту №6103 про внесення змін до закону “Про житлово-комунальні послуги”.
Однак Голова правління асоціації менеджерів та управителів житловою нерухомістю (АМУЖН), директор ТОВ “Експерт Дім Консалтинг” Михайло Васюта не згоден із тим, що законопроект матиме саме такі наслідки, хоча вважає, що кількість ОСББ в Україні зросте, а ринок управління житлом стане впорядкованішим.
Про це та багато іншого стосовно цих законодавчих нововведень експерт розповів Управбуду в ході нещодавнього стріму, на основі якого ми підготували декілька матеріалів.
Це – друга частина інтерв’ю, і в ній Михайло Васюта розповідає про те, що варто знати щодо проведення у містах конкурсів на визначення управителів для будинків, де не було створено ОСББ та співвласники яких не визначилися, хто саме будинками управлятиме.
З першою частиною інтерв’ю ви зможете ознайомитися за посиланням: “Я би охарактеризував стан у житлово-комунальному господарстві як перехідний від хаосу до впорядкованості”, – Михайло Васюта”
Управбуд: Михайле, розкажіть докладніше про послідовність проведення конкурсу на визначення управителя.
М. В.: Передовсім рекомендую усім управителям, які хочуть брати участь у конкурсі, ознайомитися з методикою і правилами проведення конкурсу, затвердженими наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства.
Там детально розписані всі норми та процедури, яких має дотримуватися орган місцевого самоврядування при проведенні конкурсу.
Насамперед, йдеться про створення конкурсної комісії, особливістю якої є те, що в неї можуть увійти представники громадськості. Також слід пам’ятати, що участь у конкурсі може бути платною, оскільки певну плату може встановити сам ОМС.
Перелік документів, які потрібно подати для участі, також є в цьому наказі — серед цих документів є так звана конкурсна пропозиція на обслуговування. За нею оцінюють кожного претендента на посаду управителя будинком чи групою будинків.
Оцінювання відбувається за 35-бальною шкалою, ключовим критерієм є ціна обслуговування багатоквартирних будинків. Іншими критеріями є організаційна спроможність, план з управління тощо.
Перемагає в конкурсі кандидат, що набере найбільшу кількість балів. Якщо на конкурс подався лише один управитель і всі документи подані правильно, він вважається таким, що відбувся, і цього кандидата затверджують. Це зроблено через те, що в маленьких містах і містечках мережа управителів не дуже широко розвинена. Там, фактично, узагалі немає конкуренції.
У великих містах, де є багато управителів, теж є проблема, адже вони будуть змагатися за великі будинки, що перебувають у гарному технічному стані й розташовані на одній території, а не за менш інвестиційно та економічно привабливі будинки.
Ми не можемо бути певні, що на всі 100% будинків подадуться бодай якісь управителі — тобто якась частина будинків у результаті конкурсів лишиться без визначеного управителя. Також буде частина будинків, по яких конкурс не відбувся і де управителя не визначено, адже кількість будинків велика, а управителів не настільки багато, а от зусиль для підготовки документів потрібно чимало.
Кожен учасник конкурсу за 7 днів до його завершення може вносити зміни у подані конкурсні пропозиції: змінювати географію, уточнювати ціну тощо. Думаю, наші управителі будуть активно цим послуговуватися.
За 7 днів після завершення конкурсу комісія оголошує його результати, і уповноважена особа від органу місцевого самоврядування підписує договір із переможцем.
Також подається технічна документація на групу багатоквартирних будинків: інвентаризаційна справа, схеми внутрішніх та зовнішніх мереж, перелік власників квартир із їхньою площею та номерами, плани поверхів із їхніми розрізами, акт прийому-передачі показників лічильників електроенергії, водопостачання та опалення, акти пломбування, прийому, перевірки та повірки вентиляційних каналів тощо.
На основі цієї інформації новий управитель встановлює відповідні бази, щоб почати здійснювати нарахування мешканцям за утримання будинків та прибудинкової території. Опрацювати ці дані та внести їх у базу — велика й клопітка технічна робота.
Крім того, дотеперішнім управителям потрібно поінформувати мешканців про результати конкурсу на визначення нового управителя — тобто розмістити оголошення у під’їздах чи відповідних групах у соцмережах.
Управбуд: Чи є у співвласників правові підстави не платити управителю, якщо конкурс не відбувся, відбувся з порушеннями або оскаржується?
М.В.: Як я вже казав, соціально чутливі реформи в Україні часто викликають зайві перестороги, і навіть операційних моментів це часто стосується. Змінюються реквізити та система оплати регулярних платежів через електронні кабінети, форма квитанцій тощо. Навіть це може викликати недовіру і спротив у співвласника.
Але якщо конкурс відбувся з дотриманням законних процедур, управитель є визначений, договір — підписаний, а документація — передана, то співвласники, які не оплачують послуг за утримання будинку, автоматично стають боржниками, що тягне за собою притягнення їх до суду, звернення до виконавчої служби та накладення виконавчого стягнення.
Якщо ж конкурс не відбувся або відбувся з порушеннями, йде оскарження в суді, триває повторний розгляд на засіданні конкурсної комісії, а управитель уже нарахував кошти за утримання — це реальні підстави не оплачувати послуги з утримання цьому управителю. Але слід пам’ятати, що якщо людина вже раз сплатила за послуги цьому управителю, то вона з цим погодилася й повинна сплачувати надалі.
Управбуд: Як співвласники можуть розірвати договір з управителем, якщо не будуть задоволені якістю надання послуг?
М. В.: Питання діяльності управителя та співвласників буде регулюватися договором, підписаним між управителем та органом місцевого самоврядування. Там мають бути зазначені й умови розірвання договору.
Такою причиною може бути закінчення терміну дії договору, оскільки такий договір укладається на рік. Друга причина — ініціювання розірвання договору співвласниками та погодження управителем розірвання договору.
В інших випадках договір розривають за стандартною процедурою: за два місяці управителя потрібно письмово попередити про розірвання договору і першого числа наступного місяця забрати технічну документацію та інші необхідні для обслуговування будинку документи.
Варто пам’ятати, що після розірвання договору спільне майно, тобто сходові клітини, дахи, підвали, інженерне обладнання залишиться без обслуговування. Тож співвласникам потрібно продумати цей момент заздалегідь та попередньо вирішити, хто обслуговуватиме це майно: об’єднання співвласників чи інший управитель.
Управбуд: Чи варто очікувати, що в усіх будинках в Україні після остаточного прийняття законопроекту №6103 та проведення конкурсів з’являться управителі?
М. В.: З першого разу — ні, бо, як я вже казав, кількість управителів не є настільки великою, щоб покрити усі без винятку будинки. Але є й інша причина — не всі будинки інвестиційно привабливі, щоб управителі мріяли їх одразу взяти.
Я думаю, що конкурс буде відбуватися в кілька етапів, можливо, на законодавчому рівні буде встановлена друга, третя і навіть четверта хвилі конкурсу для будинків, де не обрали управителя, поки всі будинки не пройдуть процедуру визначення управителя.
Можливо, для таких будинків конкурсна комісія буде пробувати добровільно-примусове залучення управителів, або якісь квазі-форми конкурсів, якісь пакетні рішення, де поєднуватимуться більш та менш привабливі для управителів будинки.
Однак такі конкурси точно позитивно позначаться на ринку, оскільки означатимуть певну конкуренцію між управителями. Прогнозую, що на ринок вийдуть нові управителі, а вже діючі — покращать якість своєї роботи, адже це неодмінні наслідки прямої конкуренції. Це розв’яже руки управителям і дасть можливість почати реформу житлово-комунальної сфери на новому якісному рівні.
Управбуд: Чи зросте ціна на житлові послуги для будинків, де буде обрано управителя за конкурсом?
М. В.: Коли я беру квитанцію з комунального ЖЕКу або з комунальної управляючої компанії, я часто бачу там набагато більші суми, ніж зараз є в діючих ОСББ чи в будинках під приватними управителями.
Тобто ціна, вже зараз поставлена ЖЕКом, є цілком прийнятною для того, щоб з огляду на неї приватні управителі мати мотивацію подаватися на конкурс і перемогти в ньому. Я певен, що в таку ціну цілком можливо вкластися і обслуговувати будинки за цю суму.
Управбуд: Який мінімальний набір послуг можуть надавати обрані за конкурсом управителі?
М. В.: Мінімальний набір послуг регулюється на основі договору між управителем та співвласниками та правил управління багатоквартирними будинками. Це 14 видів послуг, зафіксованих у законодавстві.
До них належить поточне обслуговування, технічне обслуговування, обслуговування водних та електричних мереж, місць загального користування, вивіз сміття тощо. Усі інші послуги додатково тарифікуються та вводяться в кошторис. Послуг може бути більше, менше, ніж ці 14 — не може бути.
