Яких законодавчих змін чекати у сфері управління житлом та чи буде спрощений порядок прийняття рішень у багатоповерхівках? На такі теми Управбуд поспілкувся з Юлією Перчук, директоркою Офісу підтримки реформ, яка з 2017 року працює з Мінрегіоном над законодавством у сферах енергоефективності будівель, ЖКГ. З 2019 року вона входить до складу Правління ОСББ у своєму будинку.
У першій частині інтерв’ю читайте про те, що нині не так із проведенням загальних зборів в умовах війни та яких законодавчих змін слід чекати у сфері ОСБ, чи будуть змінювати процес прийняття рішень?
Яких законодавчих змін слід чекати у сфері ОСББ? Чи будуть змінювати процес прийняття рішень?
Я хотіла би почати з питання, чи потрібні нам зараз ці зміни. На мою думку, очевидно, що потрібні. Якщо ми розгорнемо чинну редакцію Закону “Про ОСББ”, ми побачимо ряд положень, які голови ОСББ станом на зараз не можуть виконати — або виконувати їх як мінімум безглуздо. Наприклад, ми вирішили, що нам потрібно провести збори. Адже закон вимагає, аби загальні збори співвласників проводилися як мінімум раз на рік. До виняткової компетенції загальних зборів належить затвердження річного звіту за попередній рік та кошторису на наступний рік, від якого залежить розмір щомісячного внеску. Наприклад, у моєму будинку ми обираємо правління тільки на рік.
Якщо ми подивимося на поточну ситуацію з міграцією населення, ми зіткнемося з величезною проблемою: багато наших співвласників не перебувають у своїх будинках. Хтось виїхав із дітьми за кордон, хтось переїхав в інше місто — тобто співвласників фізично немає вдома. А коли ти відкриваєш норму закону, він передбачає, що ти маєш винятково у письмовій формі і під підпис співвласника вручити повідомлення про збори. Ти думаєш, як це виконати, якщо це неможливо.
Можна надіслати це повідомлення рекомендованим листом — але ж ми розуміємо, що, по-перше, це коштує грошей, а по-друге, не має сенсу, бо ми точно знаємо, що співвласники виїхали й не отримають цього повідомлення.
Чи є альтернативи, аби виїхати, але знати, що відбувається в тебе вдома? Звичайно. Така зміна потрібна, і вже зареєстрований законопроєкт № 7029, над розробкою якого я працювала і який я підтримую. Кожна норма, закладена там, є дієвою на практиці.
Цей законопроєкт пропонує змінити підхід: він запроваджує повідомлення про загальні збори не винятково в письмовій формі, а, за заявою співвласника повідомлення в інший спосіб — наприклад, на електронну пошту. Тобто співвласники звертаються до голови правління з письмовою заявою, де просять повідомити про наступні збори чи рішення на ту чи іншу електронну пошту. Ця заява дає нам підстави перебувати з цим співвласником не лише у фізичному контакті, але й дистанційно.
Як ця ситуація взагалі пов’язана з практикою проведення загальних зборів?
Для чого нам узагалі потрібні загальні збори? Насамперед, це можливість обговорити зі співвласниками ті питання, які є на порядку денному. Це не голосування, бо ж ми не голосуємо, піднімаючи руку. Для того, аби засвідчити свій голос, ти заповнюєш письмове опитування, ставиш галочки навпроти “за” чи “проти” і свій підпис. І байдуже, чи ти зробив це на зборах, чи пізніше, коли збирають підписи шляхом письмового голосування.
Зараз закон передбачає, що потрібно повідомити про місце зборів, тобто вказати чітку поштову адресу. Що робити в Ірпені та в інших містах, де будинки не придатні до проживання? Як там можна фізично провести збори?
На мою думку, людям потрібно дати обговорити це, передбачити можливість відеоконференції. Такий формат не змінить формату голосування, бо підпис усе одно потрібен. Люди зараз мають купу викликів та питань, яких у них не виникало раніше — починаючи від покупки генератора і закінчуючи питанням обігріву. Можливість обговорювати є вкрай важливою.
Потім, коли ми починаємо голосувати, виникає наступне питання. Ще до повномасштабного вторгнення ми проводили опитування в багатоквартирних будинках, які співпрацювали з Фондом енергоефективності, з приводу того, які найбільші труднощі у них виникають. Однією з найбільш поширених відповідей була пасивність співвласників: завдання, коли треба було набрати більше, ніж просту більшість голосів, часто було важко виконати.
У нинішніх умовах ми пропонуємо встановити просту більшість голосів для всіх питань, пов’язаних із долею багатоквартирних будинків — за винятком того, коли будинок ухвалює рішення від’єднатися від мереж централізованого надання послуг. Для цього ми передбачаємо наявність голосів 75% співвласників, тому що якщо будинок ухвалює рішення від’єднатися від надання централізованих послуг з теплопостачання, це передбачає активні дії кожного співвласника: кожному треба встановити котел, а також усім треба подбати про утеплення трубопроводів водопостачання та водовідведення, бо часто вони працюють у поєднанні з теплопостачанням, і якщо не буде централізованого теплоносія, то ці мережі замерзнуть. Тобто тут йдеться про дії кожного, тож ми пропонуємо встановити поріг у 75%.
Після проведення зборів ми проводимо голосування. Ідемо у свій будинок і розуміємо, що в ньому залишилося 40% співвласників. Набрати просту більшість голосів на паперових носіях у такому разі нереально. Тому ключове нововведення, як нам потрібне для ОСББ, — узаконити електронне голосування. Будинки, які на свій страх і ризик використовують електронне голосування ще до того, як воно буде регламентоване законом, зіштовхуються з тим, що державні реєстратори не готові з цим працювати, аргументуючи це тим, що електронне голосування не передбачене законом. Але нам потрібно надати людям, які не перебувають у будинку, можливість долучитися до голосування онлайн.
Ви можете покепкувати з мене й показати графіки відключень електроенергії в Києві, але я розумію, що це, по-перше, тимчасово, а по-друге, електроенергія є — хоч кілька годин на добу. І протягом цього часу ми можемо проголосувати та зібрати рішення. Це релевантно для всієї України і це реальніше, ніж зібрати фізичні підписи людей, які перебувають в Ужгороді, Польщі чи інших країнах.
На мою думку, це основоположні зміни: повідомляти не на папірці, голосувати не на папірці, мати можливість онлайн-обговорення і встановити адекватний поріг для прийняття рішення.
Є люди, які кажуть, що цей законопроєкт не потрібен, бо він нічого не змінить. Перший із таких аргументів — те, що обговорення у форматі відеоконференції не заборонене. Чому це потрібно додати як можливість до закону?
Я маю мрію: щоб у кожному будинку була своя організована спільнота. Якщо ми хочемо, щоби співвласники реально долучалися до управління своїм майном, вони мають мати щонайменше один нормативний акт, який вони прочитають і який дасть їм чіткий алгоритм роботи. Це Закон “Про ОСББ”. Тому опцію відеоконференції треба прямо передбачити у Законі, одразу дати максимально чіткий шлях до дії.
Якщо Закон передбачає можливість тієї чи іншої опції, людина одразу розуміє, що їй робити, і сміливо вказує її у своєму повідомленні. Ми маємо спрощувати людям життя, давати їм роз’яснення та підказки, про які вони ще не знають. Законопроєкт №7029 не виключає проведення зборів у звичний спосіб. Подобається вам збиратися у дворі, ви звикли до цього — добре, продовжуйте так далі. Але є нові ОСББ, для яких неможливість зібратись онлайн є критичною проблемою. Передбачивши можливість онлайн-зборів, ми зменшимо кількість різночитань та унеможливимо судове оскарження онлайн-зборів.
У чому полягає необхідність того, щоб у Законі про ОСББ була прямо регламентована можливість користуватися електронним підписом?
Є два моменти. По-перше, ми не можемо прогнозувати судову практику. Крайня судова практика у справах про ОСББ настільки оригінальна та непередбачувана, що я вважаю за потрібне перестрахуватися. Мене дуже надихнуло і здивувало рішення, в якому скасували рішення загальних зборів через те, що не повідомили подружжя співвласників, чия квартира була придбана у шлюбі і є спільним сумісним майном подружжя. Суддя потрактував неправильним те, що запросили тільки одного з подружжя — ту людину, яка перебуває у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, адже співвласниками є обоє. Я ставлю себе на місце голови правління ОСББ: невже я маю з’ясовувати сімейні з’явзки кожного співвласника? Як мінімум, у мене немає доступу до такої інформації.
По-друге, як юристка за першою освітою, я розумію, що з’являються нюанси, якщо квартира була придбана у шлюбі, а подружжя вже розлучилося. Тобто виникає багато особливостей. Я розумію, що такі самі нюанси можуть виникати у справах, де голосування проводили з використанням електронного підпису. Таких прецедентів ще не було, але вірогідність, що таке може трапитись, є високою.
Друге — це державні реєстратори. Поки Законом не передбачено, що вони мають брати до уваги протоколи зборів з електронними підписами, вони з ними працювати не будуть. Це не стане всеохопною практикою — це будуть якісь винятки. Закон підштовхне Мін’юст залучати реєстраторів до роботи з електронними протоколами та розробить алгоритм такої роботи.
Якщо ми підемо в багатоквартирні будинки, де живе багато людей, у кожному з них ми побачимо мешканців, які користуються лише паперовими носіями, і мешканців, які користуються лише електронною документацією. Тому протягом певного часу реєстратори повинні працювати зі змішаним пакетом документів, і ми це попередньо пропрацьовували з Мін’юстом. Для того, щоб вони змогли зробити інструкцію для реєстраторів, нам потрібна законодавча підстава, і навіть той самий Мінрегіон не зможе цього рекомендувати, бо він розумітиме необов’язковість законодавчих підстав.
У контексті законопроєкту №7029 є багато людей, які не підтримують зниження мінімального порогу голосів до 50% на законодавчому рівні. Нібито можна прописати це у статуті ОСББ, а потім керуватися рішенням Верховного Суду України, яке передбачає, що якщо у Статуті не прописано, що є рішення, які приймаються двома третинами голосів, то можна керуватися рішеннями простої більшості. Але водночас є інше рішення Верховного Суду, яке передбачає, що є імперативною та незмінною норма про те, що є рішення, які передбачають зібрати понад дві третини голосів. Чи поставила би крапку законодавча зміна в цьому питанні, коли в нас є така неоднорідна судова практика?
Звичайно. Якщо закон породжує неоднорідні трактування, цю норму потрібно переглядати. Закон повинен бути чіткий, простий і зрозумілий — особливо в питаннях, де залучено широке коло учасників.
Якщо ми говоримо, що ОСББ має бути мейнстримом, ми не можемо вимагати, щоб голова об’єднання мав юридичну освіту й міг довгими зимовими вечорами вивчати судову практику. На мою думку, голова ОСББ чи ініціативна група повинні мати чіткий закон і зрозумілий алгоритм дій. При цьому вони не будуть боятися діяти у передбачений законом спосіб і не будуть вагатися, думати, як на це подивиться суд.
