Стереотипи стосовно обрання управителя багатоквартирного будинку часом заважають співвласникам прийняти доленосне рішення для розвитку свого будинку. Ставимо крапку в суперечці щодо одного з них — необхідної кількості голосів на зборах співвласників.
Коронавірусна загроза та карантин змушують нас залишатися дома. Тож не дивно, що дедалі частіше ми замислюємося про якість життя у своєму будинку. Важливо розуміти, що першим кроком до її підвищення є свідомий вибір відповідальних фахівців — тих, хто буде утримувати наш будинок. Адже своєчасні роботи з обслуговування мереж, прибирання сходових майданчиків, дератизації та дезінсекції впливають на життя кожного.
Дехто воліє одразу створювати ОСББ та докладати більше часу та зусиль до управління своїм будинком. Інші ж надають перевагу професійним управителям, які за кошти співвласників можуть забезпечити якісне утримання.
Про те, як обрати управителя багатоквартирного будинку, опубліковано вже чимало матеріалів. До речі, знайти детальну інструкцію щодо обрання управителя ви можете в посібнику «Як обрати управителя багатоквартирного будинку». Сьогодні ж я хочу детально розібратися, скільки необхідно голосів для обрання управителя у багатоквартирному будинку й чому є плутанина в цьому питанні.
Що каже чинне законодавство?
Порядок обрання управителя багатоквартирного будинку визначений законом України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» (надалі — Закон № 417). Вимоги щодо його діяльності — законом України «Про житлово-комунальні послуги» (надалі — закон Про ЖКП).
Відповідно до Закону № 417, рішення про обрання управителя приймають співвласники під час зборів, процедура скликання та проведення яких, а також голосування, чітко регламентована. Відповідно до ч. 2 ст. 10 цього закону, до повноважень зборів співвласників належить, зокрема:
- визначення управителя та його відкликання;
- затвердження та зміна умов договору з управителем;
- обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням.
Відповідно до ч. 6 ст. 10 Закону № 417, рішення щодо цих питань вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Чому існує плутанина щодо обрання управителя?
Відповідно до Закону № 417, для визначення управителя та затвердження умов договору з ним, необхідно набрати понад 50 % голосів. Чому тоді виникає плутанина й дехто вважає, що для затвердження ціни договору з управителем необхідно набирати понад 75 % голосів?
Справа в тому, що типовий договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, який затверджений Кабінетом Міністрів України і є основою для договору між управителем та співвласниками, містить 5 невід’ємних додатків. Один із них має назву «Кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території». За текстом договору ці додатки є невід’ємними, тобто такими, що є частиною договору. Відповідно договір може бути укладений тільки разом з усіма цими додатками.
Водночас, відповідно до п. 6 ч. 2 ст. 10 Закону № 417, до повноважень зборів співвласників також належить визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком. Визначення “витрат на управління” наведено в ст. 12 цього закону. Завдяки ньому зрозуміло, що вони є значно ширшим поняттям, ніж витрати на управителя, та можуть включати в себе витрати на будь-які покращення, які співвласники хочуть реалізувати у своєму будинку.
Припустимо, ви не хочете створювати ОСББ або залучати управителя, але все ж вирішили управляти будинком спільними зусиллями із сусідами. В такому випадку для затвердження ваших витрат на управління будинком необхідно набирати понад 75% голосів.
Оскільки додатком до договору з управителем є “Кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території”, існують випадки, коли плутають витрати на управління та витрати на утримання і вважають, що цей кошторис потребує 75% голосів для його затвердження.
З такою думкою не можна погодитися, оскільки жоден законодавчий акт не містить вимоги голосувати за додатки окремо. До того ж, договір з управителем не може бути укладений без цих п’яти невід’ємних додатків. Авжеж, співвласники можуть вирішити окремо затверджувати кожен із додатків до договору з управителем, проте навіть у такому випадку необхідно набирати саме понад 50% голосів.
***
Тож чинне законодавство не містить додаткових вимог щодо затвердження витрат на управління при обранні управителя багатоквартирного будинку. Тож співвласникам не варто ускладнювати собі життя додатковими вимогами голосування, сенсу в яких немає. Краще запам’ятайте раз і назавжди: для обрання управителя та затвердження умов договору з ним необхідна проста більшість голосів співвласників.
Марія Осипчук, юристка з питань управління житлом
