Нещодавно у традиційному для нас форматі стрім-інтерв’ю Управбуд поспілкувався з Наталією Реттою – головою правління ОСББ “Грушевського, 13-А” з Броварів, яке вже завершило енергомодернізацію свого будинку за пакетом “А” програми “Енергодім” та отримало компенсацію від Фонду енергоефективності. Ми підготували два матеріали на основі цього стріму. Перед вами – перший матеріал, в якому Наталя розповідає про причини та досвід створення ОСББ, про те, як вона стала надавати послуги в інших будинках, де також створено ОСББ та про знання, потрібні для якісного утримання будинку.
Традиційно ми подаємо запис у формі інтерв’ю без запитань, заснованого на спічі Наталії Ретти, і саме тому – від першої особи. Також рекомендуємо переглянути самі відео на сторінці Управбуд та інші статті:
“Баба Яга проти!”: як ОСББ та управителям працювати із запереченнями сусідів-співвласників
Про мотивацію щодо створення ОСББ
В 2016 році, коли за законодавством кожен будинок мав визначитися – хто саме ним управляє, я зрозуміла, що доведеться створювати ОСББ в нашому будинку. Справа в тому, що я виросла в приватному будинку, а там немає такого, що ти від когось очікуєш, що по будинку хтось робитиме щось за тебе. Мене дивував такий підхід – як це: хтось має прийти і щось за тебе робити. Ці два фактори стали для мене основними аргументами щодо створення ОСББ.
Тож наше ОСББ було створено в 2016 році, а в 2017 ми взяли будинок в управління. Один зі співвласників нашого будинку, який був у нашій ініціативній групі зі створення ОСББ, вже був головою іншого об’єднання співвласників, у іншому будинку, де в нього також була квартира. Тож можна сказати, що ми пішли по гарячих слідах того ОСББ, яке створював він. Спершу я очікувала, що він очолить і наше ОСББ, але зрештою правлінням прийняли рішення, що ОСББ очолю я. Але той співвласник дуже допомагав нам з документами і протягом створення ОСББ, допомагає й зараз.
Про те, коли співвласники відчули різницю між ЖЕКом та ОСББ
Ми “забрали” будинок у ЖЕКу, створивши ОСББ, іще в 2017 році. Це сталося якраз у новорічні свята. Тому етап підготовки до опалювального сезону робив іще ЖЕК. Всю підготовку з жовтня аж до січня робили вони. В січні ми розпрощалися з ЖЕКом, а вже навесні – починаючи з березня – до нас почали звертатися співвласники щодо некомфортної температури в квартирах: “нам жарко, вимкніть тепло” або “нам холодно”. І це дозволило нам побачити реальну картину проблем у будинку. Бо до ЖЕКу кожен ходив поодинці, й тому сусіди не розуміли спільних проблем. Вважали, що проблеми – лише в його квартирі! Що всі страждають поодинці, адже інформацією, фактично, не обмінювались – вона “осідала” в ЖЕКу.
Таким чином після створення ОСББ ми змогли побачити реальну картину розподілу тепла: де в будинку холодно, де жарко, в яких місцях перегріто, в яких навпаки – недогріто. Я, наприклад, живу в квартирі, в якій завжди жарко, доводиться відчиняти вікна. А виявилося, що в нашому будинку були стояки, де люди постійно мерзли. Вони намагалися щось змінити, чогось добитися від ЖЕКу – але марно. У нас не зовсім звичайна розводка опалення і, як, мабуть, у багатьох будинках, є втручання в систему. ЖЕК точково щось намагався зробити, але системно допомогти не міг, бо це великі кошти. Тож після створення ОСББ ми зрозуміли, що навіть у будинку 2004 року забудови можуть бути проблеми, які необхідно вирішувати.
Про те, чому голова правління ОСББ – це особлива професія
Коли я починала свою діяльність в ролі голови правління ОСББ, то не вважала це особливою професією. Але зараз схиляюся до того, що голова правління – все ж таки повноцінний фах.
На той момент, коли я лише стала головою правління, в мене була інша робота. Однак дуже швидко я зрозуміла, що поєднувати дві різнопланові роботи – практично неможливо. Тут, в ролі голови, ти постійно маєш бути “на телефоні”, постійно маєш бути готовою відповісти на питання співвласників, підрядників, десь допомогти, десь – проконтролювати. А інша робота була пов’язана із комп’ютером, тобто був потрібен спокій, зосередженість. І в якийсь момент ці дві спеціальності перестали нормально співіснувати – тож довелося робити вибір. І я його зробила – на користь головування в ОСББ.
Про досвід розширення власної справи у сфері управління житлом
Зараз я веду три будинки. В 2017 році я починала як голова правління в одному будинку – нашому. Однак минулого року до мене звернулися іще з двох будинків. Я там надаю послуги як найманий працівник, керуючий справами. Там також створені ОСББ.
З правлінням одного з цих будинків ми якраз обговорюємо зараз питання участі в програмі “Енергодім” Фонду енергоефективності. В іншому існує більш нагальна проблема – це мережі. Це старий будинок, його забрали від комунального ЖЕКу. Ясна річ – мережі в жахливому стані, тож у першу чергу потрібно їх замінити, а вже в другу – думати про енергоефективність.
Про знання та навички, які можуть знадобитися голові правління ОСББ
Мені дуже допомагає те, що я маю технічну освіту. Це незайве хоча би для того, щоби розбиратися в кресленнях мереж – принаймні я розумію, як їх читати. Але я певна, що в багатьох голів правління немає такого досвіду, тож їм з цим розбиратися важко. Те ж саме – щодо управлінського досвіду, менеджерських знань. Це – ключові потреби.
Також треба розуміти, як працюють ліфти, мережі, електропостачання, опалення – саме з технічної точки зору. Без цих знань повноцінно утримувати будинок надзвичайно складно.
Крім того, потрібне знання законодавства в сфері не лише управління житлом, а загалом – житлово-комунальних послуг. До того ж законодавство постійно змінюється, й ці зміни потрібно постійно відслідковувати, знання – оновлювати.
Якщо ОСББ має професійного бухгалтера – це дуже добре. З нами працює ФОП, тож проблем ми не маємо. Але знову ж – бухгалтери також мають оновлювати знання, постійно вчитися.
Про місцеві програми підтримки ОСББ у Броварах
В Броварах діє 2 програми підтримки проведення енергоефективних заходів у будинках ОСББ. Однак розрахована під кредит на енергоефективність, одна – без кредиту. Наше ОСББ скористалося тією програмою, яка розрахована під кредити. Ця програма компенсовує 30% від суми кредиту, але не більше 100 тисяч. На нашу суму проєкту 100 тисяч – це дуже хороша сума. Однак треба розуміти, що це дуже вигідно при невеликих сумах, тобто для пакету заходів “А”. Але якщо кредит буде по пакету “Б”, а це зазвичай декілька мільйонів гривень – то ці 100 тисяч на такому тлі виглядають вже не так привабливо. Тому можливо варто було би в такому разі компенсовувати відсотки по кредиту, адже їх набігатиме чимало.
Треба розуміти, що місто допомагає ОСББ не настільки, як цього хочуть чиновники, а наскільки воно багате. Бровари недалеко від Києва, тут “крутяться” деякі фінанси. І тому в нас із допомогою ОСББ відносно непогано.
Перша програма підтримки ОСББ та ЖБК в минулі роки давала 100% фінансової підтримки, однак зараз вона змінюється й переходить на рейки співфінансування. А друга програма – про яку я вже згадувала – компенсує частину кредиту.
Впровадження цих програм починалося іще в 2016 році. Тоді всі ОСББ ще боялися ними користуватися, бо це була новинка. Лише 1-2 ОСББ тоді ризикнуло взяти участь. А от в 2017-2018 році бажаючих було вже більше, ніж змогло покрити місто. Тому однозначно – такі програми потрібні нашим ОСББ та ЖБК і фінансування на такі програми треба збільшувати, щоб задовольнити увесь попит. З іншого боку, вважаю, має бути обов`язково співфінансування від співвласників. Тоді люди цінують і бережуть те, що зроблено.
Крім того, в нас є програма для будинків, де немає ОСББ. Там співвласники також можуть зібратися, вирішити, що їм потрібна енергомодернізація, й подати заявку. Але робити це потрібно через управляючу компанію. Наскільки я знаю, поки що ніхто не ризикнув нею скористатися – але це не дивно, адже вона от-от лише зараз впроваджується. Тобто це класичний випадок, коли співвласники хотіли би спершу побачити чийсь приклад – а вже тоді й своїм будинком долучитися до подібної програми.
Про Раду голів ОСББ міста Бровари
В Броварах немає Асоціації ОСББ, натомість у нас є Рада голів ОСББ. Якщо є якісь загальноміські питання в ОСББ до постачальників тепла, води, газу – то ми ці питання вирішуємо колективно. Якщо є якісь загальнодержавні питання – то йдуть колективні запити від Ради голів. Ми діємо як у тій приказці – “гуртом і батька легше бити”. Разом вирішувати ці питання значно простіше, ніж поодинці. Але така Рада голів ОСББ має бути дієвою, працювати, а не просто числитися на папері.
Про співпрацю ОСББ та управителів у Броварах
Наш будинок – на самозабезпеченні, ми ним управляємо самостійно. А вже на якісь конкретні роботи можемо найняти виконавця. Однак в Броварах є чимало ОСББ, які уклали договори з управителями – є й такі приклади. Це – цілком нормальна ситуація, коли ОСББ вже створено, однак немає часу глибоко розбиратися із особливостями управління, коли немає відповідного людського ресурсу. Тоді уже ОСББ – як юридична особа – контролює, чи всі послуги надаються управителем потрібної якості та в необхідних об’ємах. Такі випадки вже є, і це свідчить, що в нас є вибір серед різних варіантів.
