Відносини зі співвласниками Історії успіху

Юлія Бородіна: “Все почалося з того, що я захотіла змінити стан свого багатоквартирного будинку”

В Україні триває розвиток ринку управління багатоквартирними будинками. Поряд із комунальними підприємствами свої послуги пропонують і приватні компанії, яким вдається залучати все більше й більше клієнтів. 

Ми поспілкувалися з Юлією Бородіною, яка – разом із чоловіком – очолює одну з київських управляючих компаній, що нині працює з понад 3-ма десятками будинків. Ми дізналися у Юлії, як їй вдалося пройти шлях від голови правління ЖБК, через діяльність ФОП, до розвитку повноцінного товариства з обмеженою відповідальністю. А також розпитали про практичні кейси по роботі з такою кількістю багатоквартирних будинків. Це – перша частина інтерв’ю. В другій, яку ми опублікуємо невдовзі, буде докладніше розказано про роль управляючої компанії у вирішенні конфліктів у будинку. А також про принципи підбору команди та інші важливі моменти з практики управляючої компанії. 

Юліє, як ви прийшли до ідеї створити управляючу компанію?

Починала я, як і більшість моїх колег на цьому ринку, з власного будинку. Коли ми з чоловіком шукали для себе квартиру, то передивилися десь майже сотню варіантів. Нам нічого не подобалося, і лише в цьому будинку, де ми зараз мешкаємо, нам сподобалось усе: і вид на правий берег, і розташування будинку, і наявність прибудинкової території. Все, крім одного – загального стану дому. Він був на той час досить обшарпаний, без ремонтів, як і будь-який дім, що обслуговується комунальним ЖЕКом. Все почалося з того, що я захотіла змінити стан свого багатоквартирного будинку, тож стала головою правління в ЖБК. І одразу ми з чоловіком почали ним займатися. А потім, як це часто буває, нас почали запрошувати надавати послуги: спершу сусіди, а потім сусіди сусідів. Так усе й розвивалося.

Спочатку ми працювали як ФОП, а зараз у нас вже створено товариство з обмеженю відповідальністю, ТОВ, яка заключає повноцінні договори, тож ми працюємо як управляюча компанія.

Чому ви перейшли зі статусу ФОП до організації управляючої компанії як ТОВ?

Фізична особа-підприємець – це, так би мовити, більш особистий бренд. А у нас працює ціла команда. Справжнє підприємство. Тож ми визначилися з назвою, з фірмовим стилем, знаком. Зрештою, пройшли увесь формальний процес. Ми націлені на розвиток, а найліпше розвивати саме ТОВ, щоб масштабно працювати на цьому ринку.

Ми пройшли всі етапи: від голови правління до ФОП, а далі до ТОВ. Тому я кажу завжди всім своїм колегам, а особливо головам правління, що я була і зараз залишаюсь у їхній шкурі, розумію всі проблеми, всі ризики цієї посади. Тому моя задача – убезпечити всіх цих людей-камікадзе, які взяли на себе цю ношу, від юридичних проблем, бухгалтерських проблем та подібного. Адже я, як ніхто інший, розумію, яка це відповідальність і що за цим стоїть…

Скільки наразі будинків у вашому управлінні?

Сьогодні ми співпрацюємо з 25 будинками. Але є будинки, форматом співпраці з якими є, умовно кажучи, консалтинг. Там частково працюють наші підрядники, а нас залучають для вирішення певних нестандартних питань. Таких будинків іще близько семи.

Якщо голова правління якісно працює, ми можемо не втручатись у роботу, Але якщо голова правління – це людина, яка має потреби вирішити питання, в якому не розуміється, ми просто залучаємо наших юристів, бухгалтерів, профільних підрядників і вирішуємо ситуацію.

Ви говорили, що співпрацюєте з 25 будинками. Чи в усіх цих будинках створено ОСББ? 

Ми працюємо тільки з ОСББ. Тому що ОСББ – це організовані структури людей, які зібралися і пішли відстоювати свої інтереси. Організованість тут потрібна, потрібне усвідомлення спільноти, організовані співвласники, які розуміють інтереси будинку. Управляюча компанія – це ТОВ-ка, і ніхто інтереси ТОВ-ки – хоча насправді це будуть інтереси мешканців – не піде з транспарантами відстоювати, я це прекрасно розумію. Тому працювати з будинками без організованих співвласників – це той вид діяльності, до якого ми ще не наблизилися.

Чому ви не зупинилися на управлінні двома будинками, а вирішили розширювати діяльність? 

Тут є декілька причин. Перша – ми рухаємося далі, оскільки в нас команда, в нас працюють досить молоді хлопці та дівчата. Вони люди сучасного формату, і я розумію, що їм потрібно і заробляти, і розвиватися. Тож робота на одному-двох будинках не цікава ні нам, ні їм.

Друга причина в тому, що за кожним будинком, з яким ми працюємо, стоїть правління. Це все така ж молодь з цікавим досвідом роботи. З ними можна корисно й конструктивно працювати. Тому ми не плануємо зупинятися на досягнутому. Це цікавий ринок і на ньому цікаво працювати.

Чи є у вас якісь критерії, за якими ви оцінюєте будинки перед тим, як відповісти на питання щодо співпраці з ними?

Чітких критерії немає. Іноді причиною відмови буває розташування будинку, коли ми просто не можемо фізично надати той рівень якості, який би хотіли. Зазвичай, люди до нас приходять вже на етапі ініціативної групи [зі створення ОСББ], ми з ними “няньчимся” до моменту, поки ОСББ це не стане на ноги і не почне самостійно працювати. Іноді, вже після створення ОСББ, ми не розпочинаємо співпрацю через якісь розбіжності в поглядах. А взагалі в нас найрізноманітніші будинки: і старі, і нові, є й новобудови. Ми навіть зараз починаємо утримувати будинки, які мають 3 млн боргу перед ДТЕКом, і я думаю, що ми ці питання успішно вирішимо.

Ви кажете, що маєте справи вже з ініціативними групами. Тобто ви допомагаєте їм створювати ОСББ, проходити всі потрібні етапи?

Так, але якщо вони чітко кажуть, що планують в подальшому працювати з управляючою компанією. Тоді я їм раджу зустрітися з усіма на цьому ринку, визначитися – з ким саме хочуть працювати. Якщо з нами – тоді ми увесь цей етап проходимо разом: допомагаємо, надаємо всі необхідні консультації, проводимо збори, агітацію, інші речі. Тобто якусь гарантію вони повинні нам надати на ці декілька місяців щодо того, що в подальшому ми будемо співпрацювати. Спершу ми пробували продавати такі послуги, як підготовку до загальних зборів, обрахування кошторису тощо, але я розумію, що люди викладають гроші зі своїх кишень, а це важко. Тому ми вирішили працювати на таких от джентльменських домовленостях.

Чи є у вас досвід супроводу енергоефективних заходів?

Коли я спілкуюся зі співвласниками будинків, як аргумент обрати наші послуги я завжди наводжу приклади участі “своїх” будинків у київській міській програмі “30 на 70”. Адже ми з кожним будинком проводимо відповідну роботу, інформуємо про програми, готуємо загальні збори з цього приводу. І всі будинки, які прийняли рішення на загальних зборах, завжди беруть участь у цій програмі. Я вважаю це справою честі: підготувати будинок, подати заявку. Ми подали 19 заявок на участь у програмі  “30 на 70” на цей рік.

А от за участь у програмі “Енергодім” від Фонду енергоефективності проголосували на загальних зборах ОСББ у всіх будинках, якими опікується наша управляюча компанія. Але я не знаю поки що як ми до цього питання піднімемо, загальні збори, про всяк випадок, ми всі проголосували.

Я – обома руками за розвиток.  Завжди підштовхую правління до участі у таких програмах спфівфінансування. Кажу: можна все зробити, залежить тільки від ваших фантазій, амбіцій, і наскільки ви своїх співвласників зможете надихнути на фінансову участь.

Чи є у вас чіткі стратегічні цілі, чого ви хочете досягти?

Звичайно, є. Ми бачимо, як кількість будинків, якими ми опікуємося, впливає і на рівень персоналу, і на якість наданих послуг. Іноді мене питають, як може застосовуватись індивідуальний підхід при такій кількості будинків. А я кажу, що все навпаки. Коли була я одна й працювала з п’ятьма будинками, то це вже було дуже складно, адже є ліміти однієї людини. А зараз нас багато в команді, у кожного своя спеціалізація, там чимало всього автоматизовано, налаштовано. Саме в такому разі цей індивідуальний підхід і з’являється. Тому в планах у нас – розвиватися далі. Кількісно і якісно.

Спілкувалася Марія Осипчук, юристка з питань управління житлом 

Схожі статті