Нещодавно в традиційному для нас форматі стрім-інтерв’ю Управбуд поспілкувався з Ганною Прокіпець, яка стала головою правління ОСББ в 2011 році, перебуваючи у відпустці з догляду за дитиною, а зараз вже надає послуги з утримання 22 будинкам з ОСББ в м. Дніпро. Під її керівництвом ОСББ систематично беруть участь у конкурсах у сфері енергозбереження.
Ми підготували два матеріали на основі цього стріму. Перед вами – перший матерiал, у якому Ганна розповідає про мотивацiю та досвід створення ОСББ та управительського бiзнесу та про переваги спiвпрацi ОСББ та управителя.
Традицiйно подаємо запис у формі інтерв’ю без запитань, заснованого на спічі Ганни Прокiпець, і саме тому – від першої особи. Також рекомендуємо переглянути самі відео на сторінці Управбуд та інші статті:
Василь Лiман: “Влада на мiсцях повинна “вiдпустити” процеси реформи управлiння будинками”
“Баба Яга проти!”: як ОСББ та управителям працювати із запереченнями сусідів-співвласників
Про iнiцiативу щодо створення ОСББ у своєму будинку
У 2011 роцi в нашому будинку виникло питання щодо встановлення теплового лiчильника. В ходi його встановлення iнiцiативна група, яка займалася цим питання, на власнi очi змогла оцiнити технiчний стан всього будинку. Тобто коли ми спустилися у пiдвал, не змогли розiбратися – куди ж пiдключити свiтло для освiтлення цього лічильника, з’ясували ще якiсь супутнi проблеми – це пiдштовхуло нас до думок щодо створення ОСББ у будинку. Банальне встановлення теплового лiчильника. Це відкрило доступ до правди щодо будинку – неприємної, але вчасної.
У нас була дуже активна iнiцiативна група, тож всi питання ми пропрацьовували разом. Та ж сама iнiцiативна група потiм стала правлiнням ОСББ. Та й до сьогоднi третина нашого правлiння – якраз i складається з людей iз тої найпершої iнiцiативної групи.
Хтось виїхав з будинку, хтось втомився вже – в силу вiку, знову ж була потреба нової кровi в правлiння. Однак чимало людей так досi i входять до правлiння, i це дуже приємно та показово. Те, що людям не байдуже.
Про мотивацiю до заснування власного бiзнесу з управлiння будинками
Коли бiльш-менш були впорядкованi ключовi питання у нашому будинку, до мене прийшло розумiння, що створити iдеальнi умови виключно у своєму будинку – не вдасться. Бо є зовнішні умови, є загальний простiр довкола будинку, тi ж дитячi майданчики, озеленення, вуличне освiтлення… Тобто в рамках стiн одного будинку створити iдеальнi умови для всiх його мешканцiв, цiлком iгноруючи зовнiшнi обставини – неможливо.
До того ж до нас стали доєднуватися мешканцi сусiднiх будинкiв, якi бачили результати нашої iнiцiативної дiяльностi. Вони заохочували нас створити спiльноту та разом долати перешкоди. Тобто якщо вести цiлеспрямовану й зрозумiлу для багатьох корисну дiяльнiсть – вона не залишиться непомiченою, вона не залишить людей байдужими. Тому вже так сталося, що зараз я спiвпрацюю вже з 18-ма ОСББ, але будинкiв ще бiльше – зараз їх 22. Тобто є ОСББ, якi складаються бiльше, нiж з одного будинку.
В моїй командi, з якою ми разом надаємо послуги всiм цим будинкам, є бухгалтерiя, є iнженер, є виконавцi щоденної роботи – це прибиральники, двiрники, електрики, сантехнiки. Це оптимальний склад команди у нашому випадку. Цiлком дiєвий та ефективний.
Яким чином коронакриза впливає на розширення бiзнесу управителiв
Нам не доводилося останнiм часом докладати зусиль до того, щоб у нас зростала кiлькiсть клiєнтiв. Зазвичай люди до нас звертаються самi, дiзнавшись про нас iз “сарафанного радiо”. Однак саме зараз, у зв’язку з коронавiрусною кризою, така активнiсть практично припинилася. Люди дуже переймаются. А для того, щоб ефективно створювати ОСББ в допомогу iнiцiативнiй групi – потрiбен особистий контакт. Потрiбно проводити чимало бесiд, потрiбна доброзичлива та конструктивна психологiчна обстановка. А з цим, як ви розумiєте, зараз великi проблеми. Тому за останнiй рiк до нас приєдналося лише ОСББ. Та й то з ними була така ситуацiя, що ОСББ вже було створено, просто вони змiнили управителя, зрештою обравши нас.
Як бачите, ми волiємо спiвпрацювати саме з ОСББ, тому й виникає таке серйозне ускладнення в розширеннi роботи через коронакризу.
Про те, чому Анна Прокiпець прагне працювати з ОСББ
Чому ми хочемо спiвпрацювати тiльки з органiзованими спiввласниками? Тому що це певна iдеологiя, яка закладена в основу всiєї нашої подальшої роботи. Бо ми з самого початку виходили з того, що має бути усвiдомлена вiдповiдальнiсть спiввласникiв. Так було i в нашому будинку, i в рештi будинкiв, якi до нас приєдналися. Має бути зацiкавленiсть власникiв у покращеннi технiчного стану свого будинку. Має бути розумiння, де закiнчуються їхнi права й починаються їхнi обов’язки. Та й навпаки – де починаються саме нашi обов’язки як управителя. Я розумiю. що в теорiї така взаємна вiдповiдальнiсть можлива i без створення ОСББ. Але коли є правлiння, коли є ревiзiйна комiсiя – це правильно. Адже вибудовується певна система вiдповiдальностi, певна система вiдносин. Ми не просто прийшли й прозвiтували, назвали якiсь цифри, всi послухали й розiйшлися. Нi, в нас це не так – в нас приходять пiсля нашого виступу люди з цього ж будинку, й пiдтверджують цi цифри, кажуть, що бачили показники на власнi очi. Є вiдповiдальнiсть, конструктив. З такою органiзацiєю розумiєш, що можеш планувати подальшi кроки та бути впевненими, що iснує система противаг та механізмів, яка дозволить їхнє ефективне втiлення. Це нездорова ситуацiя, коли в людей є лише завищенi очiкування щодо дiяльностi управителя й зовсiм вiдсутнє почуття власної вiдповiдальностi. А управителi, природно, не здатнi задовольнити цi завищенi очiкування – тож в таких ситуацiях незадоволенi усi.
Про те, чому спiвпраця управителя та ОСББ вигiдна обом сторонам
Спiвпраця управителя та ОСББ вигiдна обом сторонам. Створивши ОСББ, люди часто думають, що тепер автоматично все в будинку стане краще. Адже всi хвалять ОСББ, тому складається хибне враження, що одне лише створення ОСББ зробить чудо. Але це не так. Це лише преамбула до дуже вiдповiдальної роботи. Й усвiдомлення цього факту приводить будинок на роздорiжжя – або брати на себе всi питання щодо утримання будинку, будувати наново систему, шукати голову правлiння, який би став виконавцем, контролював би поточні питання. Або знайти професiоналiв, якi брали би поточку та розвиток на себе, залишаючи ОСББ контроль над усiма процесами аж до змiни пiдрядника, якщо постане така потреба.
Адже правлiння запитує з пiдрядникiв – i це вже здорова практика. В Днiпрi, хто знає, є такий великий будинок, який називають “китайською стiною”. От в ньому без проблем можна створити ОСББ та утримувати будинок без залучення управителя. Бо там цiла обслуговуюча компанiя потрiбна, щоб лише один будинок обслуговувати – тобто лише в таких окремих випадках є економiчна вигода вiд такої ситуацiї, де не залучається управитель.
Про важливiсть делегування задач та виховання помiчникiв у роботi управителя
От, здавалося би, просте питання – виховування для себе помiчникiв. Багато хто побоюється, що помiчники з часом їх самих приберуть зi свого шляху й замiнять. Але це тi побоювання, якi заважають розвитку! Адже для управителя виховувати помiчника – це неоцiненне благо! Цi люди завжди можуть взяти на себе якiсь поточнi задачi, давши змогу керiвниковi зосередитися на стратегiчних питаннях розвитку. А коли ще буде час управителю розвиватися та розвивати будинок, якщо вiн повнiстю поглинутий поточкою?
Якщо напрямок роботи вже працює – це ж чудово, тепер можна його доручити помiчнику та йти розвивати наступний напрямок. Я iнтуїтивно про це здогадувалась, використовувала навiть на практицi, однак роль бiзнес-школи була важливою в легiтимiзацiї такого пiдходу в моїх очах, у тому, що ця iнформацiя посiла в розумiннi системi управлiння своє природне мiсце.
В моєму випадку всi мої помiчники займають якiсь посади в ОСББ в будинка, у яких вони мешкають. Бухгалтер, iнженер, майстер – є або членами правлiнь, або членами ревiзiйних комiсiй. Тобто вони в курсi цiєї специфiки, я обирала помiчникiв не востаннє шукаючи якраз однодумцiв, якi цiнують ОСББ.
Про те, що робити, коли голова правлiння “перерic” рiвень одного ОСББ
Людина має розвиватися у рамках своєї професiї, свого головного заняття, та й загалом у життi. Тобто якщо голова правлiння придiляє досить багато часу ОСББ, це заняття йому чи їй подобається, коли людина бачить в такiй роботi сенс, вiддачу, можливiсть для росту – тодi є сенс рухатися далi. Ми ж усi розумiємо, що для багатьох талановитих людей ОСББ може бути лише першою сходинкою до власного бiзнесу. Тож якщо з’являється відчуття, що людина “переросла” рiвень управлiння одним будинком як голова правлiння ОСББ – потрiбно рухатися далі. Створювати ОСББ у сусiднiх будинках, або в тих будинках свого району, де ОСББ ще не створено. Реєструватися як пiдприємець, навчатися на певних уроках, пiдвищувати квалiфiкацiю – i будувати бiзнес на тому, що подобається робити. Саме iдеологiя важлива в ОСББ – i її можна й потрiбно масштабувати. Це нормально, якщо управителi використовуватимуть iдеологiю ОСББ для розширення. Це значить цінування будинку, цінування спiввласникiв, повага до власностi, до iнiцiатив. Далі – важливо працювати не лише над ідеологією, фiлософiєю, але й над корпоративною культурою. На перших порах важливо формувати правильнi посили, правильнi меседжi й для себе самого, й для колективу, з яким працюєте, й для спiввласникiв – тоді робота пiде продуктивніше. Вектор на розвиток – це в будь-якому разі дуже серйозна цiннiсть.
Про рацiоналiзацiю витрат ОСББ
Для будинкiв з ОСББ варто шукати форми управлiння фінансовими потоками та людськими ресурсами. Коли я бачу ОСББ, якi утримують i бухгалтера, i сантехнiка, i електрика, й iнженера – у них просто не залишається коштiв на розвиток. У мешканцiв постiйно виникають питання – навiщо нам таке ОСББ?
Зараз у кожного будинку з ОСББ є можливiсть укласти договiр з обслуговуючою компанiєю й мати цього сантехнiка чи електрика на 1-2 години чи скiльки реально потрiбно у день – це значно ефективнiше, нiж замкнутися повнiстю на собi. В рiзних будинках дуже рiзна специфiка – але потрiбно вчитися, примiняти знання на практицi, пробувати щось змiнювати, якщо не виходить.
Про iнформування cпiввласникiв в умовах коронавiрусної кризи
В наших сьогоднiшнiх реалiях без iнформацiйної складової, без комунiкацiй, налагодити будь-який бiзнес-процес просто неможливо. Особливо, якщо це стосується iнформування спiввласникiв. Це можуть бути якiсь групи у месенджерах, якiсь сторiнки у соцiальних мережах. Для старшого поколiння – якiсь оголошення постiйнi. Особливо якщо зараз спiлкуваня обмежене через коронавiрус – тому певне “безконтактне” спiлкування стає особливо важливим.
Про цiннiсть членства в Асоцiацiях управителiв
Асоцiацiї управителiв – дуже важливi iнiцiативи для професiйного середовища. Вони мають чимало плюсiв i жодних мiнусiв. Особисто я є учасницею одразу двох професiйних Асоцiацiй. Перша – “Наш дiм”, про яку я вже згадувала, вона базується в Днiпрi та поєднує ОСББ й управителiв. Друга – Асоцiацiя управителiв житлом, яку очолює Василь Лiман. Попри свою зайнятiсть, я намагаюся спiлкуватися з учасниками i там, i там, користуватися потрiбним менi досвiдом.
