Про те, як готуватися до опалювального сезону будинкам із котельнями, Управбуду розповіли Голова ГС “Асоціація будинків з котельнями України” і голова правління 2 ОСББ Анна Терещенко та співголова цієї ж громадської спілки, голова правління ОСББ “Санрайз Львів” Христина Ліштван
У першій частині інтерв’ю йдеться про причини та обставини виникнення ГС “Асоціація будинків з котельнями України” та про специфіку обслуговування газових котелень в багатоквартирних будинках України.
Як ви прийшли до рішення об’єднуватися з іншими головами ОСББ будинків із котельнею?
Анна Терещенко: У будинку першого ОСББ я проживаю. Тому коли від нас у 2019 році пішла компанія-управитель, ми створили ОСББ. Інших варіантів управління будинком співвласники просто не бачили. Я була серед ініціаторів створення ОСББ і з 2019 року була членом правління, вникала в тонкощі управління будинком. На той час я була в декреті, але коли у 2020 році вийшла з нього, то наважилася стати головою правління. До цього я багато років працювала в комерції.
Коли я розпочала роботу, мені хотілося систематизувати управління, роботу з будинком та власною газовою котельнею, бо це — окрема справа зі складною специфікою. Я зіштовхнулася з тим, що стосовно будинків з котельнями немає інформації у відкритих джерелах.
Разом із Владою Русіною, яка вже багато років займається будинками з котельнями і також є головою правлінь декількох будинків, ми створили вайбер-чат для голів та членів правління будинків, де є котельні. Цей чат був створений для обговорення спільних проблем, обміну досвідом, підтримки одне одного в перемовинах із органами влади та монополістами.
Це наша спільнота, де ми разом розбираємося з проблемними запитаннями та викликами в договірних відносинах із “Нафтогаз Трейдинг”. Разом ми обговорюємо зміни в законодавстві, готуємо запити до монополістів та органів влади, спільно вирішуємо багато питань. Цьогоріч для захисту прав мешканців наших будинків ми вирішили створити юридичну особу — Громадську спілку “Всеукраїнська асоціація будинків з котельнями”.
Сьогодні в Україні близько 600 будинків з котельнями (до речі, в нашому чаті близько ста учасників), але щороку стає все більше новобудов, облаштованих газовими котельнями. Наша спільнота збільшується, нам потрібно захищати свої права від імені не приватних осіб (голів правлінь), а більш вагомої юридичної особи, від імені якої ми можемо писати листи, проводити зустрічі, домагатися того, щоб нас почули і права наших мешканців були прирівняні до прав споживачів будинків із приватними котлами.
Христино, у вашому будинку також є газова котельня. Ви прийшли до рішення об’єднуватися так само, як і Анна, чи у вас був інший досвід?
Христина: Досвіду в мене не було, і навіть коли 2020 року я стала головою правління ОСББ, я не мала уявлення про специфіку управління будинками з котельнями. Була підозра, що це складно і що є свої нюанси, але вповні я все зрозуміла тоді, коли почався опалювальний сезон.
Я почала шукати колег у Львові, які мають будинок із котельнями. Спершу я неодноразово ставила питання у міському чаті, але мені ніхто не відповідав, тож я зрозуміла, що ми в цьому питанні якоюсь мірою самі. Потім я почала гуглити контакти по інших містах України . Знайшла номер телефону Влади Русіної, і тоді мене додали в чат будинків із котельнями. Ми з дівчатами здружилися, стали такими “газовими подругами”. Тепер ми щодня спілкуємося, радимося, даємо поради колегам і одна одній. При цьому відчувається підтримка, відчувається, що ти не один.
Як уже сказала Анна, зараз ми переходимо на вищий рівень і рухаємося до того, щоби наші інтереси представляла юридична особа, бо ми маємо свою консолідовану позицію, яку хочемо донести до влади, “Нафтогазу” тощо. Хочемо бути почутими.
Я живу в багатоквартирному будинку, але в мене нема газової котельні. Про цю проблематику я знаю з чужих вуст, і в мене немає загальної картинки того, якими є основні виклики управління будинком із котельнями. Яка є проблематика в цьому опалювальному сезоні?
Анна: Цьогоріч, як і в попередні роки, основною проблемою є укладання договорів про постачання природного газу. Процедура укладання цих договорів складна. На жаль, ОСББ з котельнями не мають можливості вийти на ринок газу і укласти угоду з постачальником на свій розсуд, як це пропонує робити голова Нафтогазу Вітренко.
ОСББ можуть отримати спеціальну ціну на газ (7,58 за кубометр із транспортуванням) лише від ТОВ ГК “Нафтогаз Трейдинг”, і ця компанія є фактично монополістом на ринку, диктуючи свої досить жорсткі умови: це і проведення загальних зборів під час війни, і укладання договірного списання з банками, і постійні зміни до договорів, додаткові угоди тощо. Щомісяця це щось нове, надіслане зазвичай у п’ятницю після 23 години.
Наприклад, минулоріч усі ОСББ з котельнями уклали трирічні договори з постачання газу, і всі ми заспокоїлися. Але цього року постановою №812 було прийнято положення про ПСО, тобто Нафтогаз вирішив повністю змінити договір і після цього було запропоновано новий договір постачання газу. Нам потрібно було знову його вивчати, залучати до цього юристів і намагатися зрозуміти, чого від нас хочуть. ПСО розшифровується як “покладання спеціальних обов’язків” на Нафтогаз Трейдинг в частині спеціальної ціни для ОСББ, ЖБК, управляючих компаній.
Наразі ОСББ з котельнями у газовому законодавстві фактично прирівняні до виробників тепла, і ми не прирівняні до побутових споживачів. Ми не можемо піти на ринок і купити газ за 7,50 чи 7,90 за кубометр. Якщо ми підемо на ринок, то будемо купувати газ за ринковою вартістю. Цим покладанням спеціальних обов’язків Нафтогаз Трейдинг пропонує будинкам із котельнями цю спеціальну, знижену вартість газу.
Є дві ціни: для комерції (це фактично ринкова ціна) і для населення (7,50 за кубометр). Тобто ми потім за показами лічильників ділимо газ на дві частини. І хочеться зазначити, що в цих договірних стосунках із трейдингом часто ігнорується чинне законодавство.
Наприклад, 19 серпня було ухвалено Закон України № 2479, де йдеться про заборону договорів списання. Тобто у вас є гроші на рахунку — ви оплатили газ. Якщо ви вчасно не сплатили за спожитий газ, гроші з рахунку списуються автоматично. Згідно з вищезазначеним законом, це повинно бути скасовано, ми не маємо укладати з банком тристоронніх договорів. Але Нафтогаз досі цього вимагає. Крім того, попередні трирічні договори наразі призупинені. У той момент, коли дія попереднього договору призупинена, але договір списання з банком ще не підписаний (наприклад, у моєму випадку затримка була з боку банку, а у випадках іних ОСББ — з боку “Нафтогазу”), у цей момент ОСББ потрапляє на ПОН, тобто постачальника останньої надії. Ціна газу в цього постачальника становила 136 гривен. Тобто якщо ти у вересні споживаєш газ за такою ціною, і у твоєму будинку є гаряче водопостачання, його вартість становитиме більше тисячі гривень. Ти щоразу намагаєшся вгадати, чого від тебе хоче монополіст, і це найважче.
Друге — це законодавство щодо проблематики ОСББ з котельнями. Воно фактично викладено некоректно, тому що наші мешканці не прирівняні до мешканців приватних будинків із котлами. У них немає договірного списання, нема вимог загальних зборів мешканців того приватного будинку тощо. А від нас вимагають проводити загальні збори — як це можна зробити в містах, де багато людей виїхало — наприклад, у Харкові, Запоріжжі, Дніпрі?
Отакий щорічний квест укладання договору. Коли ти, як голова правління, нарешті отримав договір і підписав договір списання, ти видихаєш, бо проробив величезну роботу, і в твоєму будинку буде тепло.
Незважаючи на те, що вимагає статут ОСББ, Нафтогаз вимагає погодження договору загальними зборами?
Анна: Не в усіх випадках. Якщо чітко прописано, що саме договори про постачання природного газу є повноваженнями правління, то цього не вимагають. У статуті мого ОСББ було написано “договори газопостачання не вимагають погодження загальних зборів” — але Нафтогаз вимагає формулювання “постачання газу”.
Христино, чи є якась регіональна специфіка? Чи виклики, які озвучила Анна, є в усій Україні?
Регіональної специфіки як такої немає. В усіх однакові проблеми. Станом на зараз може бути специфіка в тих областях, де тривають активні бойові дії. Нещодавно я спілкувалась з однією з голів правлінь ОСББ Харкова, де залишилась жити невелика частина мешканців. Їм потрібне тепло, але вони не можуть укласти договір на постачання газу, бо потрібне рішення загальних зборів — така у них вимога статуту . Не кожне ОСББ відразу передбачило собі такий нюанс. Відповідно, це створює проблеми, бо ОСББ не може зібрати загальні збори та прийняти рішення про укладення договору на постачання газу для котельні.
Але загалом проблеми в усіх однакові, і ми намагаємося шукати спільне вирішення цих проблем. Зараз багато ОСББ, у тому числі й моє, вносять зміни у свої статути. У нас теж статут не передбачав того, що договори на постачання газу є в повноваженнях правління. Самі юристи Нафтогазу надсилали нам свої шаблони протоколів правління, аби передати такі повноваження тільки голові правління.
Схоже, що юристи “Нафтогазу” самостійно трактують закони. Типовим статутом ОСББ передбачено, що правління має достатньо повноважень укладати договори — якщо вони вкладаються в межі кошторису будинку і якщо немає обмеження на суму цих договорів.
Христина: “Нафтогаз” і посилається на обмеження по сумі договору, яке є у статуті. Ми ж не можемо вгадати, якою буде ціна газу.
Анна: Хочу ще зазначити, що в Нафтогазі багато залежить від менеджера, який працює з вашим ОСББ. На жаль, немає визначеного, окремого менеджера, який спілкується з ОСББ будинків із котельнями, це різні люди по всій Україні.
Якщо один менеджер може узгодити якісь проблеми в ручному режимі: наприклад, укласти договір на основі листа про те, що наразі провести загальні збори неможливо і ми зробимо це пізніше. Інші менеджери можуть відповідати негативно, або не відповідати взагалі. Коли йдеться про споживачів, ми звикли до того, що є якась гаряча лінія, де можна поставити свої питання. Коли ми отримуємо нові договори від “Нафтогаз Трейдинг”, єдине, що ми можемо зробити, це обговорити ці договори у своєму чаті, а не зателефонувати відповідальній особі, яка може розтлумачити проблемні моменти.
Якщо ми уявляємо новостворене ОСББ у будинку з котельнею, що треба робити, аби укласти договір із газопостачальником?
Анна: Ми запрошуємо всіх доєднатися до нашого чату через заповнення анкети. Ми ретельно збираємо інформацію по всіх ОСББ: реквізити, адресу, контакти голови правління тощо. Коли ми готували спільні листи, ми підписували їх через “Вчасно”, і завдяки збору контактних даних ми змогли ці листи підписати цифровими підписами. Тож доєднуйтеся до чату, ми завжди готові допомогти вам та розказати, які кроки робили ми. Є багато моментів — не лише договірних, звичайно.
Є ще підготовка котельні до опалювального сезону, участь у програмах співфінансування, конкурсах енергоефективності тощо. Є досить багато питань, які вирішують голови правління ОСББ будинків з котельнями, тому що це окреме господарство, за яким потрібно слідкувати. Слід проводити технічний огляд та роботи з устаткування, і тут у нас також є суттєвий досвід.
Розмову вела юристка з питань управління житлом Марія Осипчук
