Юлія Бородіна – відома фахівчиня у сфері управління житлом. Вона разом із чоловіком очолює управляючу компанію “Домолад”, в якій відповідає за комунікації з клієнтами та за розвиток бізнесу. Її досвід цікавий тим, що Юлія пройшла шлях від голови правління ЖБК, через надання послуг із утримання будинків як ФОП і аж до створення та розвитку ТОВ “Домолад”, що надає послуги 28 київським багатоповерхівкам. Ми поспілкувалися з Юлією у формі стрім-інтерв’ю на сторінці Управбуд у Facebook та підготували на основі цього спілкування декілька матеріалів. Сьогоднішній присвячено показовому професійному шляху Юлії, ролі команди в успіху управляючої компанії, співпраці з ОСББ та конкуренції з комунальними ЖЕКами.
Традиційно ми подаємо запис у формі інтерв’ю без запитань, заснованого на спічі Юлії Бородіної, і саме тому – від першої особи. Також рекомендуємо переглянути самі відео на сторінці Управбуд та інші статті:
- Чому комунальні ЖЕКи зацікавлені в існуванні боржників, а ОСББ та “нові управителі” – навпаки
- Типи боржників у багатоквартирному будинку: як голові правління ОСББ та управителю порозумітися з кожним?
- Як ОСББ та управителі можуть отримати кошти від міської влади на заходи з протидії коронавірусу?
- Як ОСББ може отримати до 70% компенсації на енергоефективні заходи: практичні поради
Про те, з чого починався професійний досвід у сфері управління житлом
Коли ми з чоловіком прийшли до того, що нам потрібно змінювати житло, обирати нову квартиру – ми передивилися чимало варіантів. Зрештою, зупинилися на тому будинку, де я зараз головую в правлінні ЖБК. Як на мене, це будинок із чудовим видом, одним із кращих у Києві – на Лавру, на Батьківщину-мати, Видубицький монастир. Але мав він і свої проблеми. Це будинок 1991 року, він весь цей час обслуговувався комунальним ЖЕКом. З усіма негативними наслідками для обслуговування, на жаль.
Купуючи квартиру, ми цілком чітко усвідомлювали: з будинком потрібно щось буде робити, щоб у ньому комфортно жити. Після заселення ми з чоловіком почали вже фаховіше цікавитися цим питанням – читали літературу про управління, розпитували знайомих із цієї сфери. І вже за два роки я зрозуміла, що моїх знань має бути досить, щоб очолити житлово-будівельний кооператив у будинку. Мене обрали на загальних зборах і з того часу розпочалася моя робота в цій сфері.
Про роль юриста та бухгалтера в управлінні будинками та про критерії відбору будинків
“Навчалися” на нашому ЖБК ми удвох з чоловіком. Цей час нам дав дуже серйозний досвід для того, щоб у подальшому розвивати власну справу. Коли ми почали цю роботу, то усвідомили, що у нас дуже серйозний потенціал. Вже на той час у мене був дуже хороший юрист, чудовий бухгалтер – люди, з якими ми починали з перших днів. Скажу з власного досвіду – яким би не був чудовим голова правління ОСББ або ЖБК – якщо вони працюють з неякісним юристом чи бухгалтером – це катастрофа.
Маючи такий ресурс і потенціал, ми вже чітко розуміли – одним будинком не обмежиться. Так воно і вийшло. До нас почали звертатися будинки, щоб ми їм надавали послуги. “Воскресенська”, ЖК “Паркові озера” – одні з перших наших будинків. Вони обирали керуючу компанію, ми з ними домовилися вже на ринкових умовах в 2016 році.
На сьогодні у нас діючі договори підписані з 28 будинками. Всі ці будинки – київські. Частково це будинки, де я працювала як ФОП – в деяких випадках ці старі договори залишилися. Але вже півтора роки нові договори заключаються з нашою ТОВ – управляючою компанією “Домолад”.
Критерії відбору будинків, з якими ми працюємо, здебільшого не залежать від їх віку. Так сталося, що це в переважній більшості новобудови, але також різного віку – є по 2-3, а є й по 10-15 років. Однак ми приймаємо також і старі будинки – все залежить від наявності активного креативного правління, яке має амбітні плани щодо розвитку будинку. Старий чи новий будинок – для нас це не критично. У нас – інакші критерії.
Про безкоштовну підтримку ініціативних груп зі створення ОСББ
До нас приходять люди, які вирішили щось змінити в будинку. Зазвичай вони іще навіть не оформлені в ініціативну групу. Ми спочатку думали, що супровід ініціативної групи до створення ОСББ може щось коштувати на ринку. Але зрештою ми чітко зрозуміли, що “няньчитися” з ініціативною групою, готувати їх до зборів, готувати кошторис – це все мають бути безкоштовні послуги, або умовно безкоштовна частина більшого пакету послуг. Це може займати і пів року, і рік – зустрічі, консультації, допомога в підготовці документів. І за цей тривалий час ми вже розуміємо, і вони розуміють: чи буде продовжено цю співпрацю надалі. За цей час ініціативна група встигає ознайомитися з ринком управління, тож мають можливість визначитися – продовжуватимуть надалі співпрацю з нами, чи знайдуть нам заміну. Якщо ініціативна група таки схиляється на наш бік – до моменту створення ОСББ ми їх супроводжуємо цілком безкоштовно, а надалі працюємо по договору.
Іще жодного разу такого не було, щоби ми працювали з одною ініціативною групою, на за установчих зборах ОСББ обрали якесь інше правління. Зазвичай ініціативна група витрачає дуже й дуже багато зусиль, тому співвласники розуміють – ці люди і в правлінні також будуть активними. Тож їх і обирають в правління, адже його робота – це неоплачувана волонтерська праця для людей, зацікавлених передовсім у розвитку свого будинку. Якісь матеріальні інтереси у них навряд чи переважають.
Про те, чому УК “Домолад” – іще не “управителі”
Зараз ми надаємо послуги як підрядники. Тобто за новим законодавством нас іще не можна називати управителями. Однак ми усвідомлюємо, що зміни в законодавстві були не просто так, тож плануємо виходити на ринок із послугою управління. Однак зараз на ринку так склалася ситуація, що керуючі, або управляючі компанії з одного боку, і ОСББ з іншого боку – це антагоністи. Ми – однозначно на боці ОСББ, оскільки бачимо стан тих будинків, де раніше були комунальні управляючі компанії або УК забудовника. Це – страх Божий. Тому поки що ми працюємо тільки з організованими співвласниками, де створено юридичну особу. Або ОСББ, або ЖБК.
Про те, хто та чому в Україні створює ОСББ
Будинки, які створюють ОСББ, зазвичай мають на це вагомі причини. Можливо, з часом ситуація зміниться, й ОСББ значно активніше співпрацюватимуть з управляючими компаніями. Але зараз, на жаль, будинки, які створюють ОСББ, роблять це вимушено, не від гарного життя.
Я хочу зробити цикл “було/стало” про кожен із наших будинків. Яку би сферу ми не взяли: зовнішній вигляд, комунікації, горища, підвали й так далі – зміни всюди помітні. Якщо навіть згадували, що було 5 років тому, ситуація на ринку все одно змінилася. Всі бачать, як змінюються будинки, тому ОСББ менш скептично ставлять до управляючих компаній.
Про те, чому “старі-добрі комунальні ЖЕКи” не вимруть в сучасних ринкових умовах
Наразі я не вірю, що “старі ЖЕКи”, або комунальні управляючі компанії “вимруть”, як про це питали нас підписники Управбуда. Це неможливо, поки на них з неба “падають гроші”. Ось на нашому масиві Березняки – то дах десь ремонтують, то вікна міняють. Про яке ОСББ чи про яку зміну управляючої компанії в цьому випадку може йти мова? Всі старі будинки в цьому випадку чітко запрограмовані на те, щоби пасивно роками чекати, доки їм щось відремонтують. Люди – пасивні, їм легше скласти руки й чекати такого ремонту, а не самоорганізовуватись. Поки законодавство не зміниться – перспективи розвитку ринку приватних управителів тут досить туманні, саме в “старому” житловому фонді.
А от в нових будинках – інша справа. Там люди іншого психологічного плану. Вони інвестували в свої будинки, і якщо там справи йдуть не так, як очікувалося – вони готові до змін, готові створювати ОСББ або міняти управителя. Коли ти вклав власні гроші – тобі є що втрачати, тому ти вже метикуєш – що зробити, щоби будинок розвивався.
