Пропонуємо вашій увазі другу частину інтерв’ю з Ельвірою Мрясовою, Головою правління Асоціації ОСББ Вінничини.
Читайте в цьому матеріалі про управляючі компанії, як їх обрати та чи можливо їх змінити, а також хто та як може вирішувати недоліки в функціонуванні новобудови.
Управбуд: У Києві є дуже багато новобудов, у яких немає системи протипожежної безпеки. Що робити в такій ситуації?
Виключно самостійно вирішувати це питання. Як правило будинки здаються взагалі без цього, бо, на жаль, протипожежна система стоїть на задньому плані, коли немає ліфтів, нормального світла. Із протипожежними і іншими системами починаємо працювати вже після вирішення таких основних елементів. Але знову за рахунок своїх коштів та самостійними кроками.
Управбуд: Усі інженерні мережі, те, яким повинен бути будинок – це погоджується від самого початку?
Так, будинок планується, є проєктні рішення. Але ми маємо пам‘ятати, що проекти можуть змінюватись на етапі будівництва. Проектна документація є абсолютно на все, інакше би не дали дозвіл на будівництво. Багато хто не знає, що має бути навіть архітектурне рішення: як будинок виглядає, які балкони, яка відстань між поверхами, як проходить електрика в квартирах, місця загального користування, тощо. Тому по будинку існують всі документи, починаючи від проектних рішень і закінчуючи схемами розташування вентиляційних каналів. З ними можна ознайомлюватись і бачити, що робиться.
При здачі будинку в експлуатацію ці документи мають бути передані або ОСББ, або управляючій компанії. Також не забуваймо про паспорти на обладнання. У будинку ще може бути обладнання: та ж пожежна сигналізація, насоси, ліфти, лічильники. Паспорти на все обладнання повинні бути непрострочені та відповідати дійсності. Також повинен бути план земельної ділянки. Як правило присвоюється кадастровий номер і земельна ділянка під будинком передається або на місто, або, якщо земля приватизована на початку будівництва (забудовник просто купив землю), то передача повинна пройти офіційно – державний акт повинен “переписатись” на ОСББ. Для цього потрібно створити ОСББ.
Управбуд: Що робити, якщо забудовник не передає земельну ділянку? Чи можлива така ситуація, аби забудовник не передавав, ще й вимагав гроші за це?
Абсолютно можлива. У нас у Вінниці є такий будинок, який пройшов масу судів. Вони виграли, все добре. Якщо ми купуємо чи підписуємо договір, потрібно хоча б поцікавитись, чи земля приватизована. Якщо так, то одразу, не соромлячись, задавайте питання: чи в містобудівних умовах, інвестиційній угоді прописано, що після завершення будівництва земля буде передана співвласникам? Якщо такої умови немає, то ви повинні розуміти, що ризикуєте залишенням землі в тої людини, якій вона належить. Навіть був випадок, коли власник землі (це не був забудовник) намагався стягувати орендну плату за використання лавочок. Ви розумієте, до якого абсурду може дійти?!
Управбуд: Що робити в ситуації, коли на території одного житлового комплексу є декілька ОСББ і ЖЕК. Як в такому випадку організувати співпрацю з урахуванням того, що ОСББ утримує певні будинки, але також співвласники цих будинків користуються загальною територією – дитячим майданчиком. Як координувати свої зусилля на цій величезній земельній ділянці?
Я не бачу в цьому нічого такого серйозно-проблемного якщо всі розуміють, що вони користуються однією територією і їм потрібно цю територію утримувати. Ми укладали договір, навіть швидше меморандум, про користування і утримання спільної території. Проводили в кожному будинку загальні збори, на яких затверджували підписання такого договору про утримання території. Потім цей договір підписували кількома будинками. Або це на себе бере один будинок, а інші якимось чином компенсують прибирання та утримання. Головне, аби було бажання.
Управбуд: Чи має право неприбуткова організація ОСББ спрямовувати кошти на дитячий майданчик. Чи не буде це якимось порушенням?
Цей дитячий майданчик знаходиться на чиїйсь землі. Якщо ця земля територіальної громади, то вона мала би взяти цей дитячий майданчик на баланс. Органи місцевого самоврядування не хочуть брати такі об‘єкти, і це можна зрозуміти. Тут, на мою думку, треба зрозуміти, чи ми говоримо про утримання (пофарбувати можна і будинком, просто зібратись на вихідні) чи про безпеку життя дітей? Хто в цьому разі має за це відповідати? Це найбільш болюче питання для нашого міста також. Але якщо ми говоримо про утримання, прибирання, то я не бачу нічого важкого. А ось технічне питання є гострим, і відповіді на даний час я не маю.
Управбуд: що робити у випадку, якщо забудовник продає допоміжні приміщення, як випередити їх захоплення?
Ви повинні створити ОСББ та підняти документи. Як здавався будинок, підняти паспорт БТІ, рішення міської ради про присвоєння адреси, технічний паспорт на будинок. Там чітко видно, де допоміжні приміщення. Дуже популярно зараз комірчини продавати. Вони зі своїми номерами, розташуванням, офіційно мають власників. А допоміжні приміщення виводяться, якщо зловживають забудовники, в нежитлові вже після здачі будинку. Навіть якщо їх забрали у співвласників, їх можливо повернути, але знову ж тільки через суд. Є приклади того, що люди повертають в такий спосіб свої допоміжні приміщення. Якщо це справді допоміжні приміщення, де проходять загальні комунікації, то боротись за такі приміщення потрібно.
Управбуд: Чи є можливість на етапі введення будинку в експлуатацію не дозволити забудовнику нав’язати свій ЖЕК, і самостійно вибрати управляючу компанію або швиденько створити ОСББ і забрати будинок?
У нас уже є такі новобудови, де при підписанні договору про пайові внески прописується умова про управляючу компанію, яку обрав забудовник. Я б не сказала, що це погано, чи добре. Ми знову повертаємось до активності. потрібнопрочитати, які умови договору, що ви підписуєте. Якщо ви просто обираєте цю компанію як управителя, то вам ніхто не заважає потім створити ОСББ, відмовитись від цих договорів або ж, наприклад, обрати іншу управляючу компанію. Потрібно читати сам договір про управління з цією компанією, які там є зобов‘язання.
Щоб створити ОСББ без обрання управляючої компанії, повертаємось до договору. Якщо в договорі немає обов‘язку обрання управителя, то можете відразу ініціювати створення ОСББ. Але якщо ви підписали договір з управляючою компанією, не дуже розбираючись – нічого страшного немає. Повертаємось до 417 Закону, де будь-які відносини з управителем регулюються загальними зборами співвласників. Ви збираєте загальні збори, виносите рішення, затверджуєте протоколом, обираєте уповноважену особу щодо співпраці з управителем. Ця особа передає протокол, контролює виконання умов. Нічого страшного немає насправді, якщо прочитати і потім розібратись.
З приводу управляючої компанії від забудовника. Велика порада: не будьте байдужими. Велику увагу потрібно звернути на технічну документацію, чи вона передана управителю. Можете зробити офіційний запит як власник до управителя з проханням надати акт передачі від забудовника і ознайомитись із переліком. 5 чи 10 років будинок собі спокійно стоїть, нам не сподобалось, ми створюємо ОСББ чи беремо іншого управителя, і попередній управитель повинен передати технічну документацію чи виготовити за свій рахунок. Частина десь втратиться, ви знову підете в суди, це нікому не потрібно. Навіть у випадку обрання управителя в новобудові поцікавтесь, які в управителя є документи на ваш будинок і як має надалі організовуватись управління та утримання будинку.
Управбуд: Чи можуть інвестори від початку комунікувати з управляючою компанією, щоб якусь їх уповноважену особу або ініціативну групу з числа інвесторів залучали до прийому будинку? Чи це взагалі можлива практика? Може в тебе були такі випадки?
Заборони немає. Управляюча компанія не приймає будинок, вона приймає документи і починає управляти та утримувати. Приймають будинок держструктури: архітектура, інспекція, комісія від міської ради тощо. Якщо ми говоримо про приймання-здачу будинку в експлуатацію, співвласники навряд чи можуть втрутитись в роботу комісії.
Однак, є приховані дефекти, які простий співвласник не зможе виявити і не завжди розуміє. Для цього існують спеціалізовані організації. Якщо ми говоримо про обстеження наявне, наприклад, не працює насосна чи неправильно щось вмикається, то ніщо не забороняє ініціювати комісію.
У нас були випадки, коли ми просили фахівців водоканалу бути в складі комісії разом з управляючою компанією, представниками забудовника та обстежити і підсказати людям, чи правильно комунікації та обладнання функціонують. Навіть якщо представники забудовника чи управляючої компанії не хочуть, ви все одно можете ініціювати таке, зробити протокол зборів, запросити представників надавачів послуг, обійти будинок і записати неполадки. Переписати ці недоліки і направити офіційно з вимогою усунути. Ніщо не забороняє вимагати забезпечення своїх прав, адже ви вклали в будинко свої кошти. Обстежте, заставте виправити недоліки і потім загальними зборами (не важливо, чи є ОСББ) регулюйте подібні ситуації в своєму будинку.
Управбуд: Що би ви порадили співвласникам робити, аби потім було легше і простіше усувати якісь недоліки і взагалі комунікувати зі забудовником?
У першу чергу я би порадила знайти своїх сусідів, тому що одному це робити важко. У когось є знайомі, в когось є досвід. Знайдіть сусідів, обов‘язково спілкуйтесь, об‘єднуйтесь, проводьте зустрічі зі забудовником. Якщо йдуть якісь порушення чи ви сумніваєтесь в правильності, не соромтесь робити офіційні запити в міську раду, до монополістів, щоб надали інформацію, чи забудовник зареєстрував, чи передав документи і т.д. Обов‘язково читайте додаткові угоди, в тому числі про обрання управляючої компанії.
