Тим, у кого немає досвіду у фінансовому плануванні, може здаватися, що це – дуже складний процес. Але голови правлінь ОСББ тут мають перевагу перед підприємцями-початківцями. Якщо ви маєте досвід головування в правлінні ОСББ, то, напевно, розробили не один кошторис. Тобто ви знаєте, якими є основні доходи та витрати будинку та як їх планувати. Однак для решти звернемо увагу на ключові аспекти цього процесу.
Визначення видів та обсягів витрат
- Почнемо з витрат. Як ви знаєте, є основні та додаткові послуги, які управитель повинен надавати будинку. Типове обслуговування будинку з ОСББ потребує таких витрат:
- Прибирання місць загального користування та прибудинкової території.
- Технічне обслуговування ліфтів та диспетчерських систем.
- Дератизація та дезінсекція.
- Перевірка димовентиляційних каналів.
- Поточний ремонт конструктивних елементів, технічних пристроїв та елементів
зовнішнього благоустрою. - Електроенергія для місць загального користування.
Організувати надання частини цих послуг ви можете самостійно. Наприклад – прибирання місць загального користування та прибудинкової території або поточний ремонт конструктивних елементів, технічних пристроїв та елементів зовнішнього благоустрою. Це нескладно, якщо у вас (як у ФОП чи у ТОВ) є штатні працівники відповідної кваліфікації.
Але витрати на електроенергію для місць загального користування та ліфтів треба закладати до кошторису, виходячи з середньомісячної потреби за встановленим тарифом.
Аналогічно – для витрат на обслуговування ліфтів: диспетчеризацію та технічне обслуговування. Щоб розрахувати ці витрати необхідно дізнатися вартість таких послуг у спеціалізованих компаніях вашого міста.
Так само – послуги з дератизації та дезінсекції, перевірки димовентиляційних каналів теж надають лише спеціалізовані чи ліцензовані компанії. З’ясовуючи з ними приблизну вартість послуг, зважайте на параметри конкретного будинку (площу будинку, площу прибудинкової території, кількість квартир). Користуючись нагодою, запитайте, чи не планують вони найближчим часом переглядати тарифи. Подорожчання послуг протягом часу, на який ви складаєте кошторис (зазвичай – на рік) може привести до нестачі грошей.
А процедура проведення позачергових загальних зборів задля погодження більшого внеску та для затвердження нового кошторису потребуватиме не тільки часу та зусиль, але й додаткових коштів на відправку рекомендованих листів.
Отже, відслідковуйте, чи не планується на державному рівні найближчим часом переглядати мінімальну зарплату чи податки, які впливають на ваші витрати: якщо у кошторисі на 2019 рік ви планували мінімальну місячну зарплату прибиральниці у 4.173 грн, але через певний час держава її підвищила до 4.723 грн, а потім – до 5.000 грн. Крім того, слід пам’ятати, що єдиний соціальний внесок, який платять підприємці третьої групи оподаткування, також пов’язаний з розміром мінімальної зарплати. Отже зростання цих показників необхідно врахувати у кошторисі ОСББ, щоб оплатити ваші послуги.
Водночас для зменшення витрат на ОСББ необхідно приділити час для аналізу ринку послуг, обравши варіант, що краще підходить для конкретного будинку. Наприклад, як обрати оптимальну вартість прибирання місць загального користування та прибудинкової території?
Можна запропонувати найняти людей, як штатних працівників ОСББ. Але навіть якщо кожному з них платити мінімальну зарплату, то для невеликого будинку це буде витратно, бо окрім зарплати, треба врахувати виплати єдиного соціального внеску на кожного працівника та оплату щорічної відпустки. Тож договір з ФОПом, який обслуговує кілька будинків, або з юридичною особою може бути дешевшим для будинку.
Або, якщо ви вже маєте в управлінні кілька будинків, розташованих поряд, ви можете взяти прибиральників та двірників до штату власного ФОП чи ТОВ, щоб вони обслуговували кілька будинків, за зарплату більшу, ніж мінімальна. Для кожного окремого будинку така послуга коштуватиме дешевше, бо оплачувати послуги двірника двом-трьом будинкам вигідніше, ніж кожному будинку – власного двірника. А вам – знайти одного працівника на зарплату, скажімо, у 10 тисяч грн, буде простіше, ніж трьох відповідальних людей, готових працювати за мінімальну зарплату.
Аналогічний підхід можна застосувати і до бухгалтерських послуг. Оскільки ОСББ є юридичною особою, усі її операції підлягають бухгалтерському обліку, що визначає потребу у бухгалтері. Обираючи бухгалтера, слід порахувати, що вигідніше: взяти бухгалтера до штату ОСББ, укласти угоду на бухгалтерські послуги з ФОПом або з юридичною особою?
Так само вчиняють і з додатковими послугами:
- обслуговуванням газонів (поливом, підстриганням, внесенням добрив, аерацією);
- ландшафтним дизайном;
- проектного менеджера з питань енергоефективних заходів;
- послугами енергоаудитора (за наявності сертифікованого енергоаудитора в штаті).
Щоб визначити вартість інших додаткових послуг при складанні кошторису застосовують
два підходи:
1) взяти за орієнтир середню вартість таких послуг на ринку, або
2) оцінити вартість часу, необхідного на виконання конкретної роботи. Наприклад, якщо ви плануєте як ФОП заробляти 30 тисяч гривень на місяць, то година вашої роботи коштуватиме 180 гривень (при 168 робочих годинах на місяць в середньому).
Отже, якщо ви особисто обслуговуватимете газони, витрачаючи на конкретний будинок по чотири години на тиждень або 16 годин на місяць, ціна такої послуги становитиме 2.880 грн (16 годин х 180 грн за годину). А тепер порівняйте з вартістю цієї послуги на ринку. Якщо ринкова вартість буде нижчою, то послугу варто замовити «на стороні». Якщо істотно дорожчою – то краще надавати її особисто. Якщо база для такого порівняння відсутня, то це – предмет вашої домовленості з правлінням ОСББ.
Микола Ільїнов, експерт з фінансових питань, управитель багатоквартирного будинку
