Особливості фінансового обліку та оподаткування діяльності управляючих компаній обговорили члени Асоціації менеджерів та управителів житловою нерухомістю АМУЖН наприкінці травня під час тренінгу «Деякі проблеми фінансової діяльності і оподаткування управителів житловою нерухомістю». Експерт із фінансових питань АМУЖН Валерій Шишко розповів учасникам про основні проблеми, пов’язані з фінансовою діяльністю управляючих компаній.
Організація обліку надходжень на банківські рахунки
Фінансовий облік діяльності управителів регламентується Законом України «Про житлово-комунальні послуги» 2189-VIII від 9 листопада 2017 року та Постановою Кабінету міністрів України від 05.09.2018р. №712 «Про затвердження Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком».
Ці нормативні акти передбачають необхідність ведення обліку доходів та витрат за кожним будинком, відкриття окремого банківського рахунку для приймання платежів на реконструкцію, капітальний ремонт будинку, орендної плати, плати за сервітут (кошти на такому рахунку є власністю співвласників багатоквартирного будинку та використовуються виключно за цільовим призначенням) та відкриття для кожного будинку поточного рахунку із спеціальним режимом використання для приймання коштів з оплати спожитих комунальних послуг.
Відповідно, у випадку створення за рішенням зборів ремонтного фонду фактично вимагається ведення двох банківських рахунків: один з них – із спеціальним режимом використання, а кошти на іншому є власністю співвласників.
Особливості оподаткування управляючих компаній
Усі державні установи у своїх коментарях, відповідях на запити та листах (ДПС, ДПА, Мінфін, Держкомітет регуляторної політики та інші) вказують на оподаткування винагороди лише ФОП-ів 3 групи, які працюють за агентськими угодами (експедитори, комісіонери і т. п.). Щодо механізму оподаткування управляючих компаній, особливо юридичних осіб – відсутні навіть елементарні роз’яснювальні документи.
На сьогодні маємо ситуацію, за якої умови оплати мешканців будинку ОСББ та мешканців, які проживають в будинку під управлінням управляючої компанії, відрізняються: згідно законодавства ОСББ звільнене від оподаткування, а управляюча компанія є платником ПДВ, податку на прибуток тощо. Як наслідок – ці кошти закладені у тариф, а отже мешканці останніх вимушені платити більше.
Податковий кодекс України не містить чітких норм стосовно оподаткування управляючих компаній, як ФОП-ів так і юридичних осіб. З цього випливає, що настав час для перегляду та уточнення положень, оскільки законодавчі норми, що регулюють діяльність у сфері управління, залишилися на попередніх етапах її розвитку.
З певним припущенням, договір на управління можна уподібнити за своїм змістом до посередницьких договорів (доручення, комісії, транспортного експедирування чи агентських договорів). Саме тому рекомендується в угодах, які укладають управляючі компанії, прописувати пункти про доручення від співвласників будинку на надання укладання угод з постачальниками послуг, на доручення представляти інтереси співвласників будинку у відносинах до інших контрагентів тощо.
В такому випадку виходить, що співвласники не просто укладають договір на управління, а доручають вести облік, відкривати рахунки в банку, накопичувати кошти та розпоряджатися ними в межах договору. А як наслідок – до того часу, поки проблему не врегулюється належним чином у законодавстві, така діяльність буде детально прописана на папері для контролюючих органів.