Дедалі частіше співвласники багатоповерхівок обирають саме управителів для належного утримання своїх багатоквартирних будинків. Це зрозуміло, адже управитель — професіонал, який спеціалізується саме на наданні таких послуг. Обираючи управителя, співвласники очікують від його послуг найвищої якості.
Щоб уникнути розчарувань та взаємного невдоволення і управитель, і співвласники від початку мають розуміти, якими правилами регулюється діяльність управителя. Законодавство встановлює чіткі вимоги, яким має відповідати особа або організація, яка хоче здобути статус управителя. Також, у законі визначені правила, яких має дотримуватися управитель під час своєї діяльності. Зокрема, як він має діяти, якщо в будинку сталася аварія.
Які документи регулюють діяльність управителя у випадку аварії?
Аварійні ситуації в будинках — це вже звичні явища, особливо для старого житлового фонду. Кількість аварій можна значно знизити, якщо вчасно проводити поточні та капітальні ремонти та запроваджувати більш масштабні роботи — наприклад, повноцінну енергомодернізацію будинку. Незалежно від того, в якому стані будинок, співвласники мають розуміти, які права та обов’язки мають у аварійній ситуації вони самі, а які — управитель.
З детальними вимогами до управителів можна ознайомитися в «Правилах надання послуги з управління багатоквартирним будинком», що затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 05 вересня 2018 року № 712 (надалі — Правила). До речі, цією ж постановою затверджено типовий договір про надання послуги з управління, з яким обов’язково необхідно ознайомитися кожному, хто обмірковує можливість залучення управителя.
Щоби зрозуміти порядок дій управителя під час аварійної ситуації, ми маємо звернутися до пунктів 18 та 19 Правил. Відповідно до п.18 Правил, управитель має проводити аварійно-відновлювальні роботи, якщо:
- у будинку виникла аварійна ситуація (пошкодилися вікна, стіни, фундамент чи покрівля будівлі, тобто несучі чи огороджувальні конструкції);
- сталося пошкодження, вихід з ладу, відмова, неможливість експлуатації внутрішньобудинкових систем (якщо управитель обслуговує внутрішньобудинкові системи чи проводить їхній ремонт).
Строки проведення ремонтних робіт
Для проведення таких робіт у Правилах встановлено строк: не більше 7 діб із моменту встановлення факту аварії, якщо інше не передбачено законодавством. Проте, у цих же Правилах є інший важливий пункт, який визначає, що цей строк (7 діб) діє у випадку, якщо витрати на проведення необхідних аварійно-відбудовних робіт передбачені кошторисом витрат на утримання будинку, який є додатком до договору між управителем та співвласниками.
Це означає, що якщо коштів на необхідні роботи в кошторисі закладено не буде — управитель не зможе своєчасно ліквідувати аварійну ситуацію. Для того, щоб уникнути такої невідповідності, необхідно насампочатку, під час укладення договору передбачити кошти для ліквідації можливих неочікуваних ситуацій та їхніх наслідків.
Незалежно від того чи є в кошторисі кошти на ліквідацію аварії, при її виникненні управитель має забезпечити огородження небезпечної зони та/або негайно припинити експлуатацію небезпечної зони спільного майна будинку. Наприклад, якщо аварійна ситуації сталася з ліфтовим обладнанням, необхідно унеможливити його експлуатацію співвласниками до проведення аварійних робіт.
Порядок дій управителя та співвласників в аварійній ситуації, якщо для аварійних робіт не були відкладені гроші
Що має робити управитель, якщо в кошторисі не передбачено коштів на проведення аварійно-відбудовних робіт? Відповідь на це запитання дає п.19 Правил, згідно з яким у випадку, якщо вартість ремонту (відновлення безпечної експлуатації) частини спільного майна перевищує передбачений кошторисом розмір витрат, управитель у порядку та спосіб, визначені в договорі про надання послуги з управління:
- повідомляє співвласникам про необхідність ремонту тих частин спільного майна будинку, які вийшли з ладу або були пошкоджені, та вносить пропозиції щодо фінансування відповідних витрат;
- зупиняє процес управління частиною спільного майна будинку, доки співвласники не приймуть рішення про проведення ремонтних робіт, тобто відновлення безпечної експлуатації, а також, доки співвласники не визначать джерела фінансування таких робіт.
Після отримання повідомлення про необхідність ремонту співвласники мають прийняти рішення про надання додаткових коштів для фінансування аварійних робіт. Якщо цього не станеться, то певна частина спільного майна (як у вищенаведеному прикладі щодо ремонту ліфту) не буде працювати аж до отримання управителем коштів для проведення необхідних робіт.
Якщо аварійна ситуація виникла з вини співвласника
Але не завжди аварійні ситуації в будинку виникають через непередбачувані обставини або об’єктивні причини. Іноді аварії можуть трапитися з вини самих співвласників будинку. У такому випадку винний співвласник мав би сам повідомити управителя про факт аварії. А також за власний кошт зробити все необхідне для того, щоб усунути таку ситуацію не пізніше ніж упродовж місяця з дня її виявлення. Якщо аварія загрожує безпеці проживання в будинку, вона має бути усунута невідкладно.
Якщо ж співвласник не повідомить управителя про аварію, що сталася з його вини, а управитель виявить її самостійно, він має право вимагати від такої особи вжити всі необхідні заходи (провести ремонт самостійно або фінансувати його, а також компенсувати всі завдані збитки). А за потреби — може звернутися до суду для вирішення цього питання в судовому порядку.
Коли в будинку трапляється аварійна ситуація, головна мета — максимально захистити життя та здоров’я співвласників будинку, а також їхнє майно від можливих несприятливих наслідків аварії. Саме тому законодавство передбачає, що насамперед необхідно забезпечити огородження небезпечної зони, щоб усі жителі знали про наявну загрозу та за потреби припинити експлуатацію спільного майна, наприклад — перекрити воду або відключити ліфт. А далі діяти на основі домовленостей між управителем та співвласниками конкретного будинку. Якщо грошей достатньо — управитель має провести необхідні роботи. Якщо ні, то співвласникам варто якнайшвидше зібратися та встановити додаткові внески для оплати необхідних робіт.
Комфорт життя в будинку передусім залежить від його співвласників. Управитель — лиш виконавець їхнього замовлення. Тож як би йому не хотілося забезпечити максимальний комфорт у будинку, якщо співвласники не давали йому таких повноважень та не передбачали на це коштів, він може лише проінформувати їх про наявність певних критичних ситуацій. За те, що буде далі — відповідальність лежить на співвласниках.
Марія Осипчук, юристка з питань управління житлом
