Навколо законопроєкту №7029, що за словами його ініціаторів має спростити прийняття рішень у багатоквартирних будинках, розгорілися справжні баталії. Зокрема, звучать голоси, що вимагають негайно його відхилити, оскільки спільнота ОСББ про такий закон не просила. Зважаючи на те, що потреба у спрощенні прийняття рішень у будинках назріла вже давно, ми вирішили розібратися у ситуації та проаналізувати норми цього законопроєкту, щоб зрозуміти: чи дійсно його треба відхилити, чи за умови доопрацювання його норми можуть принести користь?
За словами ініціаторів, законопроєкт має на меті мінімізувати бар’єри для прийняття рішень співвласниками багатоквартирного будинку (зокрема ОСББ). Це планується досягти у тому числі шляхом використання електронних інструментів, зменшення законодавчих вимог до прийняття рішень щодо управління та удосконалення процедури створення і діяльності об’єднань співвласників багатоквартирного будинку.
Але чи справді текст законопроєкту відповідає задекларованій меті? Його аналіз доводить, що законопроєкт №7029 в більшій мірі спрямований на спрощення прийняття рішень не для діючих ОСББ, а для співвласників будинків, які хочуть створити ОСББ або управляти будинком без нього.
Чому ми прийшли до такого висновку? Проаналізувавши норми тексту законопроєкту, який днями буде розглядати Верховна Рада, ми прослідкували чітку тенденцію у прагненні спростити процедури тим, хто тільки приймає рішення як управляти своїм будинком.
Ось які спрощення пропонують ініціатори:
- Пряме визначення, що співвласники мають право використовувати електронні підписи під час голосування у порядку письмового опитування. Одночасно з цим, щоправда, виникає запитання — а як такі документи подати для державної реєстрації ОСББ? На нього поки, на жаль, відповіді немає.
- Чітка деталізація щодо того, куди має бути відправлений рекомендований лист під час повідомлення співвласників про установчі збори.
- Вичерпний перелік інформації, яка обов’язково має бути вказана у протоколі установчих зборів. При цьому форма протоколу ніким затверджена не буде. Але маючи цей перелік у статті 6 Закону “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, у співвласників буде менше сумнівів щодо того, що вони мають вказати у протоколі установчих зборів свого ОСББ, не звертаючись за консультацією юриста.
- Чітко передбачено, що установчі збори можуть приймати рішення з питань, що віднесені до компетенції загальних зборів, а не тільки приймати рішення щодо створення ОСББ та затвердження його статуту, як це визначено у статті 6 Закону зараз.
- Усунуто колізію, відповідно до якої голоси співвласників при створенні ОСББ розраховувались відповідно до площі, але для прийняття рішення потрібна була згода понад 50% співвласників (як це є у статті 6 зараз). У законопроекті пропонують написати, що “Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники, які разом мають більше половини від загальної кількості голосів співвласників будинку”.
Водночас, у законопроекті є сумнівні норми щодо можливості проводити установчі збори у форматі відеоконференції, що потенційно може призвести до великої кількості конфліктних ситуацій та навряд чи спростить управління багатоквартирними будинками.
Для спрощення управління будинками без створення ОСББ, ініціатори законопроєкту пропонують внести зміни до Закону “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, які справді викликають запитання. До таких змін належать:
- Можливість проведення зборів співвласників у форматі відеоконференції, що також, як і у випадку проведення установчих зборів ОСББ, може призвети до великої кількості конфліктів.
- Можливість для співвласників подати письмову заяву ініціатору зборів співвласників, щоб отримувати повідомлення про збори в електронному вигляді. Ця норма є недоцільною, оскільки співвласники не завжди знають, хто є ініціатором зборів до отримання повідомлення про їх проведення. Діючий формат повідомлення співвласників про збори довів свою ефективність та дає можливість чітко підтвердити факт надсилання або вручення повідомлення.
- Зменшити кількість голосів, необхідну для прийняття рішень з 75%+ до 50%+. Це справді є доцільним, оскільки у співвласників не завжди є можливість назбирати понад 75% голосів для прийняття рішення, від чого управління будинком без ОСББ суттєво ускладнюється.
- Чітке визначення, що має бути вказано у протоколі зборів співвласників, щоб співвласники розуміли це, оформлюючи прийняті рішення.
- Фіксація, що співвласники мають право використовувати при голосуванні в порядку письмового опитування електронні підписи.
- Збільшення строку для оприлюднення рішення, прийнятого зборами співвласників.
- Надання можливості отримувати договір з управителем (у випадку його залучення) в електронній формі.
Зміни для діючих ОСББ є дискутивними та не завжди — потрібними.
Що ж законопроєкт пропонує змінити в діяльності ОСББ, які вже створені? Насправді, не так багато. Але цих норм достатньо, щоб спільнота ОСББ розділилася на тих, хто підтримує їх запровадження і тих, хто категорично проти. До цих норм належать:
- Можливість для співвласників написати письмову заяву ініціаторам зборів та отримувати повідомлення про збори в електронному вигляді. Але, як ми зазначали вище, така норма призведе до потенційних зловживань та неможливості підтвердити факт повідомлення співвласників. А значить, може ускладнити роботу ОСББ, а не спростити її.
- Встановлення строку для оприлюднення рішення загальних зборів. У чинній редакції Закону такого строку немає, натомість є відсилка до статуту ОСББ. В той же час, на практиці це породжує ситуації, коли рішення взагалі не оприлюднюється, бо у статуті розмите формулювання. Тому запровадження цієї норми є зрозумілим, але потребує коригування, бо наразі строк відраховується від дати проведення загальних зборів, а не завершення письмового опитування. Відповідно він може бути закоротким для підрахунку голосів, що може ускладнити роботу ОСББ.
- Видалення згадки про можливість обирати представників від об’єднання для розгляду нагальних питань шляхом проведення зборів представників. Збори представників дійсно рідко використовуються діючими ОСББ, але все ж, є об’єднання, для яких це діючий інструмент і неправильно його забирати.
- Зменшення кількості голосів, необхідної для прийняття рішення. Визначення, що всі рішення приймаються більшістю голосів саме по собі не є поганим. Але редакція цієї норми наразі є критичною, оскільки дає можливість ОСББ у своєму статуті визначити іншу кількість голосів, необхідну для прийняття рішень. А це значить, що ОСББ можуть як зменшити її, так і збільшити, що потенційно призведе до порушення прав співвласників та значного ускладнення управління будинками.
- Дублювання норми щодо можливості використовувати електронний підпис при голосуванні під час письмового опитування.
- Чітке визначення, що листки письмового опитування є невід’ємною частиною протоколу загальних зборів.
- Розширення прав співвласників за рахунок можливості ознайомлюватися не тільки з протоколом загальних зборів, а й з листками письмового опитування.
Тобто запропоновані зміни до норм, що регулюють діяльність діючих ОСББ хоч іноді і є потрібними (наприклад — у випадку зменшення кількості голосів, необхідної для прийняття рішень) але оформленні так, що у разі їх прийняття будуть більш шкідливими, ніж якщо чинний Закон “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” залишиться у поточній редакції.
Крім змін, що стосуються управління багатоквартирними будинками, законопроект 7029 містить дійсно важливі і потрібні зміни щодо спрощення реєстраційних процедур при внесенні змін до відомостей про вже створені ОСББ.
Ці зміни є нагальними та мають бути прийнятими. Зокрема, завдяки цим змінам ОСББ більше не будуть змушені платити за нотаріальне посвідчення підписів голови та секретаря зборів, та за нотаріальні бланки, у випадках, коли вони приймають рішення, яке потребує подальшої державної реєстрації змін до відомостей про ОСББ, що містять у реєстрі (наприклад, у випадку реєстрації нової редакції статуту об’єднання). Станом на сьогодні такі норми запроваджені для громадських та благодійних організацій, тож цілком адекватно надати і ОСББ можливість не витрачати додаткові кошти на зайві реєстраційні процедури.
Спрощення управління багатоквартирними будинками під час війни дійсно на часі. Тож внесення змін до законодавства, що допоможуть зробити однозначним розуміння процедури створення ОСББ або ж прийняття рішень у будинках без ОСББ — потрібне. Однак поточна редакція законопроєкту №7029 може принести більше шкоди, ніж користі. Саме тому, законопроект потребує доопрацювання, при якому буде враховано думку як тих, хто вже створив ОСББ у своєму будинку, так і тих, хто тільки планує приймати рішення щодо управління багатоквартирним будинком.
Марія Осипчук, юристка з питань управління багатоквартирними будинками
