Юридичні питання

Збори співвласників: як готуватися та ефективно приймати рішення

Навести лад у своєму багатоквартирному будинку можна лише в один спосіб: домовившись із сусідами. Втекти від цієї необхідності неможливо. Уникнути цього можна, хіба що переселившись у приватний будинок. Тому всім, хто залишається мешканцем багатоповерхівки, конче необхідно вчитися домовлятися між собою та спільно приймати рішення.

Це розуміє й держава, тому законодавці дали нам чітку процедуру, щоб можна було  ухвалювати рішення навіть у будинках, де досі не створено ОСББ. Назва цієї процедури – “збори співвласників”. Можливо, в час активного поширення коронавірусу проводити велелюдні зібрання – не найкраща ідея, але у нас є й хороші новини: чимало вирішує письмове опитування, та й на майбутнє, коли небезпека мине, ця інформація вам точно стане у пригоді. 

Що можна вирішити на зборах співвласників? 

Порядок скликання та проведення зборів співвласників чітко визначений у Законі України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” (надалі – закон 417). Про рішення щодо питань управління будинком, які можна вирішувати на зборах співвласників, йдеться в інфографіці. 

Таким чином, на зборах співвласників можна прийняти рішення щодо будь-яких важливих питань щодо багатоквартирного будинку. За загальним правилом, для прийняття рішень на цих зборах необхідно набрати понад 75% голосів, які розраховуються пропорційно до площі (про це докладніше мова піде далі). 

Але для прийняття деяких рішень необхідно набрати лише понад 50% голосів співвласників. До них належать рішення щодо: 

  • визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з ним; 
  • обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням; 
  • прийняття рішення про вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги (укладення індивідуального та/або колективного договору про надання комунальної послуги). 

Таким чином, якщо ми хочемо залучити управителя або вирішити який договір ми будемо укладати на комунальні послуги в нашому будинку, нам достатньо набрати більшість голосів.

Як розрахувати кількість голосів співвласників? 

Кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Тобто кількість голосів співвласника можна розрахувати за формулою:

К = (Пв × 100) / Зп, де:

К — кількість голосів, що належать конкретному власнику; 

Пв — площа квартири або нежитлового приміщення, що належить конкретному власнику; 

Зп — загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. 

Ініціативна група – рушій процесу 

Розібравшись у загальних питаннях перейдемо до більш практичних аспектів проведення зборів співвласників. 

Процес організації зборів починається зі створення ініціативної групи, до складу якої мають увійти щонайменше 3 власники квартир та/або нежитлових приміщень будинку. Ці власники будуть виконувати всі завдання по скликанню зборів: 

  • збирати інформацію про співвласників та повідомляти їх про проведення зборів, 
  • проводити інформаційно-роз’яснювальну роботу, 
  • готувати документи до зборів, 
  • оформлювати прийняті рішення, 
  • повідомляти про них співвласників та багато іншого. 

Тож чим більше людей буде в ініціативній групі, тим легше буде організувати та провести збори співвласників.

Створення ініціативної групи необхідно оформити протоколом, який буде вам у нагоді при залученні інформації про співвласників. Отримати її можна в центрі надання адміністративних послуг, працівники якого мають доступ до Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно, де зберігається інформація про всіх власників з 2013 року. Якщо інформації з реєстру вам недостатньо, можете звернутися до бюро технічної інвентаризації та отримати архівну інформацію про співвласників будинку станом до 1 січня 2013 року. 

Повідомлення про збори співвласників 

Порівнявши цю інформацію, ви маєте скласти реєстр співвласників свого будинку. Якщо щодо певної квартири або приміщення інформація про власника відсутня може бути декілька причин: 

  1. інформація не була внесена в реестр, тож у такому випадку ви можете переговорити з людьми, які мешкають у квартирі, та дізнатися інформацію про власника; 
  2. власником може бути територіальна громада (комунальна власність), тож для більш детального з’ясування інформації варто подати звернення до органу місцевого самоврядування. 

Реєстр співвласників потрібен для того, щоб дізнатися, кого саме ми маємо повідомляти про наші збори. Повідомлення про збори співвласників оформлюється у письмовій формі. Воно  має бути вручено особисто під розписку або направлено рекомендованим листом співвласникові не пізніше ніж за 10 календарних днів до дати зборів.

Особи, які проживають у квартирі, не завжди є власниками, тож цьому питанню треба приділити особливу увагу. 

У повідомленні про збори ми маємо вказати дату, час, місце, порядок денний зборів та ініціаторів їх проведення. Якщо ви повідомляєте співвласника шляхом відправки рекомендованого листа, такий лист відправляється на адресу квартири або приміщення співвласника у будинку. 

Розсилаючи співвласникам повідомлення про збори, крім обов’язкової інформації, вкажіть також контактний номер. Він має належати особі, з якою можна домовитися про дату та час голосування при проведенні письмового опитування. Також ви маєте пояснити, як саме можна ознайомитися з проектами документів, що будуть обговорюватися на зборах (договір, кошторис тощо). Це значно спростить вашу комунікацію з іншими співвласниками. 

Навіщо потрібна роз’яснювальна робота? 

На цьому завершуються всі обов’язкові дії щодо організації зборів. Але для того, щоб ваші збори були успішними, проводьте активну роз’яснювальну роботу зі своїми сусідами. Найефективніші дії: 

  • розміщуйте змістовну та наглядну інформацію про питання, які ви хочете розглядати на зборах, у під’їздах; 
  • проводьте інформаційні зустрічі та будьте готові відповідати на запитання сусідів; 
  • запрошуйте експертів, які можуть фахово роз’яснити складні речі. 

Від того, наскільки добре ви підготуєте сусідів, залежить атмосфера та простота прийняття рішень на загальних зборах у будинку. 

Останні приготування й поради щодо зборів 

За декілька днів до зборів доцільно продумати їх умовний сценарій, щоб ви знали, як ці збори мають відбуватися та які питання ви обов’язково маєте розглянути. Такий сценарій допоможе вам уникнути втрати часу на розгляд несуттєвих коментарів. 

За декілька годин до зборів визначте, хто буде відповідальним за реєстрацію співвласників, перевірте, чи є в достатній кількості ручки та аркуші, щоб всі організаційні питання були вирішені. 

Ось – кілька практичних порад щодо самого проведення зборів співвласників: 

  • Варто починати вчасно.
  • Установіть чіткі вимоги щодо часу, відведеного на запитання та відповіді.
  • Поясніть, які питання є актуальним та потребують невідкладного вирішення.
  • Дайте можливість іншим співвласникам поставити всі запитання, які їх турбують.
  • Будьте готові працювати із запереченнями та «складними» учасниками зборів.

Якщо після проведення зборів ви не набрали достатньої кількості голосів для прийняття рішень, не варто впадати у відчай – у вас є ще 15 календарних днів для того, щоб опитати співвласників, які не були присутні на зборах.

Письмове опитування та протокол

Тільки після письмового опитування встановлюються остаточні результати зборів та робиться висновок щодо прийняття або неприйняття рішень.

Незалежно від того, чи було набрано достатню кількість голосів, варто оформити протокол. Він обов’язково має відповідати протоколу зборів співвласників, затвердженого Наказом Мінрегіону від 25 серпня 2015 року № 203 «Про затвердження форми протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку». 

Крім того, про результати зборів обов’язково варто повідомляти співвласників протягом 10 календарних днів після прийняття рішень. Таке повідомлення, як і повідомлення про проведення зборів, вручається співвласникам особисто під розписку або направляється рекомендованим листом.

Хоча процедура проведення зборів співвласників і здається непростою, але це лише на перший погляд. Але варто пройти її лише раз, і вам будуть зрозумілі всі нюанси цієї процедури, тож ви самі будете готові давати практичні поради співвласникам сусідніх будинків. 

Для того, щоб покращити життя у своєму будинку, необхідно домовлятися із сусідами. А коли це робити – сьогодні чи завтра – обирати вам. Під час карантину проведення зборів – проблемна історія, однак починати готуватися до них, збирати ініціативну групу, створювати чати з сусідами – саме час. Адже домовлятися доведеться у будь-якому випадку: лише спільними зусиллями ми зможемо зберегти наш дім.

Марія Осипчук, юристка з питань управління житлом 

Схожі статті