З початку російського вторгнення до України понад 11 мільйонів українців були змушені покинути власні домівки. З них близько 6,5 мільйонів відмовилися від ідеї виїхати за кордон та шукають тимчасовий прихисток в західних та центральних регіонах України, які вважаються більш безпечними. Багатьох із них категорично не влаштовують варіанти безкоштовного розміщення — ні запропоновані муніципалітетами, ні приватними господарями. Тому вони намагаються орендувати вільне житло, віддаючи перевагу великим містам регіону. І це вже спровокувало шалене підвищення попиту на оренду. А з цим — і намагання недобросовісних орендодавців “нагріти руки” на цій ситуації, і навіть випадки відвертого шахрайства.
Цей матеріал Управбуд підготував для того, щоб допомогти усім, хто цього потребує, розібратись у процедурі оренди житла та захиститися від ризикових ситуацій та зловживань, що є особливо загрозливими в умовах війни. Ознайомившись із ним, ви зможете навіть у цих складних умовах захистити себе, поставивши орендодавцям доречні питання та відсіявши потенційно ризиковані варіанти оренди.
Почніть з перевірки орендодавця
Особою, яка здає житло в оренду, може бути сам власник житла або ж той, хто діє за його дорученням. При цьому, повноваження такої особи повинні підтверджуватися довіреністю, в якій має бути прямо прописано, що ця особа уповноважена саме на здачу майна в оренду.
Зараз, коли попит на житло в безпечних регіонах значно виріс, вам можуть запропонувати взяти нерухомість у суборенду — це значить, що у вас буде договір не з власником, а з особою, яка орендує це майно у власника. В такому випадку обов’язково попросіть у неї договір оренди з власником цього майна та перевірте, чи має право вона здавати житло в суборенду. Адже первинний орендар мусить отримати на це згоду власника житла.
Тому перше питання, яке ми рекомендуємо вам поставити особі, житло якої ви хочете орендувати — Чи є вона власником? А якщо ні, то на яких підставах вона планує здавати вам житло в оренду? Авжеж, самої відповіді недостатньо. Обов’язково попросіть показати документи на підтвердження відповіді. І тільки після ознайомлення з документами приймайте подальші рішення.
Яким має бути договір
Якщо ви впевнені, що майбутній орендодавець має право здавати житло в оренду, переходьте до наступного етапу — підписання договору. Договір обов’язково має бути в письмовій формі. За законом ви можете укласти його і в усній формі, але для захисту своїх прав юристи завжди рекомендують дотримуватися письмової форми, особливо в ці складні часи, коли покладатися на слова стає все ризикованіше.
Саме те, що зазначено в договорі, підписаному обома сторонами, дозволить вам уникнути непорозумінь. Бо усну домовленість кожен може трактувати так, як запам’ятав. А письмова дозволяє перечитати й не мати сумнівів щодо таких умов договору, як розмір орендної плати або ж строк оренди.
Зрозуміло, що у період військового стану не завжди є можливість залучати до розробки договору юриста, але ви можете взяти за основу більш-менш адекватний зразок договору з інтернету.
Головне, щоб у цьому договорі були визначені обов’язкові умови:
- Предмет договору. В цьому розділі потрібно детально описати, що саме ви берете в оренду. Яка площа об’єкта оренди, період, протягом якого ви будете користуватися цим житлом, інші важливі аспекти домовленості.
- Права та обов’язки сторін. В цьому розділі ви маєте визначити які права та обов’язки маєте ви як орендар, і які права та обов’язки є в орендодавця. Якщо ви домовились, що ви маєте зробити ремонт у квартирі за рахунок орендної плати, то це треба визначити серед ваших обов’язків по цьому договору. Якщо орендодавець зобов’язався самостійно оплачувати комунальні послуги та всі інші витрати по утриманню об’єкта оренди, то це теж має бути відображено в договорі.
- Ціна договору. Тут слід чітко прописати, скільки грошей щомісячно ви маєте платити за оренду житла. А також інші подробиці: чи входить в орендну плату вартість комунальних послуг чи ви маєте оплачувати їх окремо; чи маєте ви самостійно оплачувати інтернет; чи маєте на початку оренди вносити гарантійний платіж. До речі, якщо за умовами договору ви вносите гарантійний платіж, у договорі обов’язково має бути визначено, як використовуються ці кошти — чи вони повертаються вам назад при розірванні договору оренди, чи зараховуються як оплата останнього місяця оренди. Також саме в цьому розділі має бути визначено, як і за яких умов може бути змінений розмір орендної плати, а також термін, за який ви маєте бути повідомлені про відповідні зміни.
Зверніть увагу, що ціна договору в Україні має бути зафіксована в гривні.
- Відповідальність сторін. В цьому розділі необхідно чітко визначити, за що ви як орендар несете відповідальність під час проживання у квартирі. Ваше завдання — пересвідчитися, що ваша відповідальність обмежена компенсацією завданих збитків, якщо об’єкт оренди буде пошкоджений з вашої вини або вини осіб, що проживатимуть разом із вами. Якщо в квартирі сталося залиття, пожежа або інша негативна подія, перед тим, як вимагати від вас компенсації завданих збитків, має бути доведено, що ця подія сталася з вашої вини або ж вини тих осіб, які проживають разом із вами.
У цьому розділі доцільно визначити відповідальність орендодавця, наприклад, за дострокове розірвання договору оренди без попередження вас у визначений строк. Авжеж, орендодавець може ініціювати дострокове розірвання договору. Але ваше завдання — захистити себе від сюрпризів та прописати умови договору так, щоб ви обов’язково були повідомлені про дострокове розірвання договору завчасно й встигли підшукати нове житло.
- Порядок розірвання договору та припинення оренди квартири. Це надзвичайно важливий розділ, який визначає, чи маєте ви право достроково розірвати договір і чи поверне орендодавець ваш гарантійний платіж у такому випадку; чи може орендодавець ініціювати дострокове розірвання договору та за який час він має вас про це повідомити. Також тут можуть бути прописані і інші, важливі для вас аспекти припинення оренди житла.
Що іще варто знати про договір
Наведені вище розділи договору оренди не є вичерпними. Ви можете включати в договір ті пункти, які, на вашу думку, мають бути прописані, щоб зафіксувати вашу домовленість по оренді житла. Ваше ключове завдання — скласти договір так, щоб ви знали, на який час у вас є житло, скільки ви за нього маєте платити, за що відповідальні ви, а за що — орендодавець, і як ви маєте діяти, якщо захочете розірвати цей договір.
У жодному разі не відмовляйтеся від захисту власних прав за рахунок такого договору, якщо орендодавець намагається перевести розмову на те, що в умовах війни це, буцімто, не актуально. Навпаки — договір, а також супутні документи дозволять вам почуватися впевнено в новій, нехай і тимчасовій, оселі. Орендодавець не зможе без попередження змінювати умови оренди, або ж — знайшовши вигідніший варіант — позбавити вас житла.
Таким супутнім документом може бути, наприклад, акт приймання-передачі об’єкта оренди. В ньому на початку оренди житла ви маєте зафіксувати перелік майна, що є в цьому житлі, показники лічильників. Цей акт має бути підписаний вами, з одного боку, та орендодавцем, з іншого. При розірванні договору також складається такий акт, щоб зафіксувати, що все майно було вами повернуто в належному стані.
Найважливіші питання перед підписанням договору
На останок, аби систематизувати наведену вище інформацію для практичного спілкування з орендодавцями, пропонуємо 10 питань, на які варто отримати відповіді перед підписанням договору на оренду житла:
- Чи має право особа, в якої ви плануєте орендувати житло, здавати його в оренду?
- Скільки і як часто ви маєте платити за оренду житла?
- Що входить в орендну плату?
- Чи може змінюватися розмір орендної плати, і якщо так, то в якому порядку?
- Як ви маєте діяти у випадку аварійної ситуації (кому телефонувати, чи є в будинку ОСББ, які контактні телефони)?
- Хто оплачує комунальні послуги — ви чи орендодавець?
- За скільки часу ви маєте повідомити у випадку розірвання договору?
- За скільки часу ви будете повідомлені орендодавцем у випадку розірвання договору?
- Як використовується гарантійний платіж, якщо ви сплачуєте його на початку оренди?
- Чи є якісь особливі умови користування житлом, про які ви маєте знати?
Сподіваємося, цей матеріал допоможе вам уникнути помилок та почуватися більш впевнено при розмові з потенційними орендодавцями. Війна та шалений попит на житло не мають стати чинниками, які грають проти вас у такій важливій справі.
Однак якщо у вас залишилися додаткові питання або сумніви — радимо звернутися по консультацію до юриста. Тим більше, багато юридичних компаній зараз надають безкоштовні консультації.
Марія Осипчук, юристка з питань управління житлом
