Управбуд провів інтерв’ю з членом Асоціації менеджерів та управителів житловою нерухомістю, керівником управляючої компанії ТзОВ “Нова Долина” Петром Корбутом. Основна тема розмови – підготовка багатоквартирних будинків до опалювального сезону.
Чому з цим матеріалом важливо ознайомитися усім, хто зараз має стосунок до управління будинками? Адже підготовка до опалювального сезону в будинках – на фінішній прямій, і для деяких недосвідчених голів правлінь ОСББ або управителів під час війни це означає додаткові труднощі.
В другій частині інтерв’ю Петро Корбут розповідає про досвід прихистку внутрішніх переселенців та роботи над безпекою в багатоквартирних будинках.
Як відбувається фінансування нетипових заходів напередодні опалювального сезону?
Є різні моделі менеджменту багатоквартирного будинку. Якщо менеджмент забезпечує ОСББ, фінансові питання вирішувати важче, оскільки є один розрахунковий рахунок. Якщо є асоціація ОСББ, ресурсу стає більше, відповідно, легше працювати.
Найбільше проблем у ситуації, коли створене ОСББ, але ніхто не цікавиться його діяльністю. ОСББ у малих будинках є менш спроможні фінансово. У нас переважно старий житловий фонд, і найбільше проблем мають старі будинки, в яких створено ОСББ. У них майже немає фінансової спроможності вирішувати свої питання. ОСББ рідко буває спроможним ліквідувати аварійну ситуацію.
Якщо в нас як компанії-управителя не вистачає коштів, ми спершу ліквідуємо аварійну ситуацію, адже у наших договорах написано, що ми маємо право виконати роботи без коштів і потім додатково їх нарахувати. У нас є на це ресурси — не тільки наші, але й наших партнерів. Ми маємо спеціальні організації на ринку ремонтних робіт, у них є свій обіговий капітал.
Якщо стається якась ситуація, а в нас немає коштів — ми говоримо зі співвласниками про методи та об’єми робіт і потім додатково нараховуємо цю суму в кошторис. Така система організації робіт дає нам можливість бути стійкішими до аварійних ситуацій.
Чи змінилася ваша взаємодія із місцевою владою під час війни?
Оскільки відбувся процес передачі відповідальності за багатоквартирний будинок від органів місцевого самоврядування до співвласників, цей процес відбувся швидше, ніж влада прийшла на місця. Якщо місцевий голова — з попередньої каденції, в нього лишилася звичка контролювати, що відбувається в комунальному секторі.
Наприклад, є місто, в якому я довго працюю, але на комунальні ради мене не кличуть, бо я бачу багато проблем і ставлю вимоги щодо їх вирішення. Є місто, де фактично щотижня відбуваються такі наради. Міський голова як господарник тримає усі питання на контролі, і це приємно, тому що без співпраці мешканців, управителя і влади значно важче організовувати будь-які процеси. Я маю досвід співпраці з трьома органами місцевого самоврядування і можу сказати, що дуже зле, коли немає діалогу.
Ще у зв’язку із введенням воєнного стану Держбюджет фінансує лише першочергові заходи, тому місцева влада зараз обмежена в різних проєктах, і є моменти, коли є ініціатива, а органи місцевого самоврядування не йдуть назустріч. У цій ситуації дуже добре, коли на засіданнях органів місцевого самоврядування присутній управитель або представник від голів правлінь ОСББ. Кожен орган місцевого самоврядування реалізує політику на місцях по-своєму, і дуже прикро, що в цей час представники органів місцевого самоврядування продовжують займатися політикою.
Дуже прикро, коли непорозуміння в політиці перетворюються на непорозуміння в побуті, наприклад, коли голова житлово-комунальної комісії — депутат-опозиціонер, і він не може нормально працювати. Було би дуже добре, якби підготовка до зими та безпека наших громадян були поза політикою.
Чи змінилася ваша робота у зв’язку з тим, що у будинках, якими ви керуєте, тепер живуть внутрішньо переміщені особи?
Ми як компанія-управитель ідемо назустріч в усьому, що стосується обслуговування й утримання будинків, комунікації зі співвласниками та зі внутрішньо переміщеними особами. У різних містах у нас різна ситуація, але переважно скрізь органи місцевого самоврядування оперативно спрацювали щодо роботи центрів надання адміністративних послуг. Всі питання щодо реєстрації внутрішньо переміщених осіб та обміну інформацією в нас налагоджені на тому рівні, що в нас є електронний обмін даними. Ми отримуємо запит в електронній формі, за кілька кліків наша бухгалтерка робить витяг, і ми маємо всю запитувану інформацію.
Насамперед, із появою ВПО у наших будинках зросла кількість мешканців. Західним регіонам притаманний процес урбанізації. Івано-Франківськ є одним із лідерів за забудовою в Україні. Стосовно нашого міста те саме: у нас продовжують будувати житло, на нього є попит. На вторинному ринку люди також купують квартири: ті, хто жив у сільській місцевості, переселяються у місто. Коли людина якийсь період працює за кордоном, вона починає здавати квартиру на цей час.
Якщо раніше в нас були будинки, де люди не проживали у 50% квартир, то з появою ВПО у нас немає порожніх квартир, окрім тих, де у принципі неможливо проживати. Внаслідок збільшення кількості мешканців збільшилося навантаження на всі мережі — від каналізації до системи електропостачання.
У перші дні війни платіжна дисципліна була дуже поганою, оскільки люди були в паніці. Але за кілька місяців, коли у нас з’явилися переселенці, платіжна дисципліна неймовірно зросла, адже людям почали виплачувати допомогу.
У нас налагоджений обмін інформацією про заборгованості з органами місцевої влади, це також допомогло поліпшити платіжну дисципліну. Адже отримувати компенсацію за прихисток переселенців можуть лише ті співвласники, які не мають боргів за комуналку. Це стимулює платіжну дисципліну.
Ми працюємо у малих містах, до 20 тис. населення, тож ми можемо швидко скоординуватися. Наприклад, коли ми отримуємо нетиповий для нас дзвінок із питаннями, де можна зареєструватися, отримати допомогу тощо, наші менеджери знають відповідь на це питання. У нас малі міста, і всі про всіх усе знають, тому коли хтось із переселенців казав, що може чимось допомогти, ми пропонували йому низку волонтерських можливостей, які є в місті.
Чи ведете ви будинкові чати і як ви ставитеся до того, щоби додавати туди переселенців? Чи в таких чатах мають бути лише співвласники?
Будинковий чат, який створюємо ми, присвячений проблемі експлуатації будинку. Коли в будинковому чаті люди починають з’ясовувати стосунки, це суперечить політиці нашої діяльності.
У нас немає практики доєднувати тимчасово переміщених осіб до будинкових чатів, бо це збільшує ризик конфліктів. Ми розміщуємо в під’їзді номери телефону, за якими можна звернутися в разі виникнення якоїсь проблеми.
Як війна впливає на розмір внесків?
Розмір внесків у наших будинках не змінився, тому що законодавство не передбачає коливання курсу. У нас передбачене коливання планового річного кошторису під наші потреби.
Коли виникає необхідність змінити кошторис, ми мусимо провести загальні збори, інакше це зробити ніяк не можна. Алгоритм внесення змін у річний кошторис мусить передбачати діалог зі співвласниками, результатом якого буде прийняття рішень. Тому війна впливає скоріше на планові витрати, а не на розмір внеску.
Чи є справедливими дії голови ОСББ, який суми зборів на потреби будинку додає до заборгованості за комунальні платежі? У результаті люди, які не мають достатньо коштів, виявляються боржниками нібито за комунальні послуги й можуть втратити субсидію.
Треба розуміти правову природу внесків на утримання будинку. Є різні договори на житлово-комунальні послуги. Наприклад, індивідуальний договір співвласника із постачальником комунальних послуг, коли ОСББ відповідальне лише за утримання загальнобудинкових мереж.
У новобудовах або гуртожитках є випадки, коли плата за утримання будинку ділиться на три частини: технічне обслуговування, сплата житлово-комунальних послуг ОСББ як колективного споживача цих послуг і розподіл витрат всередині ОСББ.
Третій варіант — це ремонтний фонд, коли ОСББ є колективним споживачем комунальних послуг. Дії голови ОСББ будуть неправомірними лише в тому разі, якщо у співвласника укладений індивідуальний договір.
