У складні для всієї України воєнні часи значення оренди житла зростає, як ніколи. Адже часто серед орендарів зараз – люди, які втратили власні оселі, які потребують особливої уваги та чуйного ставлення. Утім, про інтереси власників квартири навіть у ці часи не потрібно забувати, адже оренда житла має бути взаємно вигідною.
Здача в оренду житла – це відповідальний крок для власника квартири. Адже часто потрібно йти на певний компроміс із потенційними орендарями, враховуючи їхні інтереси. Нерідко власники квартир у багатоквартирному будинку звертаються до голів правлінь ОСББ та управителів будинку з проханням допомогти правильно побудувати відносини, пов’язані з орендою квартири, для того щоб вони стали зрозумілими та взаємовигідними для всіх сторін та гарантували комфортність та безпеку проживання у будинку.
Тому Управбуд пропонує ваші увазі ключові корисні поради для орендодавця, які радимо тримати представникам ОСББ під рукою: на що слід звернути першочергову увагу при оформленні відносин оренди житла.
- Перевірте доступну інформацію про особу орендаря. Познайомтеся з потенційним орендарем та членами його сім’ї.
- Ознайомтеся з паспортом орендаря. Якщо пластикова ID-картка, попросіть надати окремо виписку про місце реєстрації особи.
- Поцікавтеся, хто житиме з орендарем у квартирі. При можливості слід також ознайомитися з документами вказаних осіб.
- Здійсніть перевірку інформації про орендаря у відкритих реєстрах (реєстрі судових рішень, єдиному реєстрі боржників, стану розрахунків з податковими органами, тощо).
- З’ясуйте чи планує орендар та члени його сім’ї проживати у квартирі з домашніми тваринами.
- Чому важливо укладати договір, щоб здати квартиру в оренду?
Укладення договорів оренди житла передбачено діючим законодавством України, зокрема Главою 59 Цивільного Кодексу України. При розробці проекту такого договору орендодавець повинен розуміти, які права та обов’язки він готовий передбачити у вказаному договорі, чітко визначити строк здачі в оренду квартири, а також визначити розмір орендної плати, яку він хоче отримати від іншої сторони за користування своїм майном, у тому числі оплату за користування житлово-комунальними послугами.
2. У якій формі слід укладати договір оренди житла?
Договір оренди житла не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, він укладається у простій письмовій формі, однак за вимогою однієї зі сторін договір може бути посвідчений нотаріально.
Нотаріальне посвідчення договору є обов’язковим тільки у випадку укладання договору оренди житла з викупом. (ч.2 ст. 811 Цивільного Кодексу України).
3. Які важливі умови слід передбачити у договорі оренди житла?
Укладаючи договір оренди житла, сторони повинні узгодити основні умови договору для ефективної реалізації своїх прав та передбачити гарантії для забезпечення точного і повного його виконання.
При оформленні договору орендодавцю важливо звернути увагу на такі основні умови договору оренди житла:
Предмет договору.
Детально охарактеризуйте помешкання, чи це житловий будинок або його частина, чи квартира або її частина. Слід пам’ятати, що помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому. Не можуть бути предметом договору оренди підвали, кухні, коридори та інші технічні приміщення.
Ціна (вартість) користування майном.
Слід передбачити розмір орендної плати, яка зазначається у гривнях. Особливу увагу слід звернути на порядок зміни розміру орендної плати і строк попередження про таку зміну. Передбачте можливість періодичного перегляду орендної плати та опишіть фактори, які можуть бути підставою для цього, обумовте граничний розмір такого підвищення або граничний строк.
Права та обов’язки орендодавця та орендаря.
Права та обов’язки орендодавця та орендаря слід чітко визначити у договорі. Від деталізації прав та обов’язків у договорі залежить подальше дотримання та виконання його умов сторонами.
Орендодавець має право вимагати від орендяря своєчасного внесення ним плати оренду та кошти за спожиті житлово-комунальні послуги, здійснювати контроль за використанням житла, тощо.
Обов’язок оплачувати за комунальні послуги та інші витрати по утриманню об’єкта оренди, визначаються сторонами у договорі. Якщо у договорі не визначено сторону, яка несе обов’язок сплачувати за комунальні послуги, такий обов’язок буде покладено на орендаря. (ч.3 ст. 815 Цивільного Кодексу України).
Особи, які проживатимуть разом із орендарем зазначаються у договорі. Вказані у договорі особи набувають рівних з наймачем прав та обов’язків щодо володіння та користування житлом. Якщо орендарями житла є кілька осіб, їхні обов’язки за договором найму житла є солідарними.
Орендодавцю слід ретельно поставитися до умов використання квартири, зокрема до питання підселення інших осіб у орендоване житло, можливості передачі майна у суборенду, перебування домашніх тварин, обов’язку наймача щодо усунення несправностей та ремонту, тощо.
Строк договору.
Cтрок оренди встановлюється сторонами у договорі. Якщо у договорі строк сторонами не встановлений, договір вважається укладеним на 5 років. При короткостроковій оренді – договір укладається на строком до 1 року. Орендодавець повинен знати, що відповідно до ст. 822 Цивільного Кодексу України у разі вичерпання строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк. Крім цього, законодавство передбачає обов’язок орендодавця повідомити орендаря не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору оренди про намір укласти договір на новий строк чи відмовитись від його продовження.
Відповідальність сторін.
Cторони несуть відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору.
Відповідальність може наступати у разі:
- нецільового використання квартири, що орендується;
- прострочення орендної плати та інших платежів;
- передання квартири, що орендується, або її кімнат в суборенду без письмової згоди Орендодавця;
- пошкодження майна (аварійні ситуації, залиття, пожежі тощо);
- дострокового розірвання договору оренди без попередження.
Сторона не несе відповідальності за порушення договору, якщо воно сталося не з її вини (умислу чи необережності). Сторона вважається невинуватою і не несе відповідальності за порушення договору, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання договору.
Підстави, умови та порядок розірвання договору.
Договір може бути розірвано на вимогу орендодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім’ї. У такому випадку орендодавець повинен попередити орендаря про розірвання договору не пізніше ніж за 2 місяці.
Орендодавець має право вимагати розірвання якщо житло використовується не за призначенням або порушує права та інтереси сусідів.
Розірвання договору також можливе за рішенням суду (невнесення плати за 6 місяців, (або 2 рази при короткостроковій оренді), руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає).
4. Які основні обов’язки у орендаря квартири?
Відповідно до статті 815 Цивільного кодексу України, наймач зобов’язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані.
Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. Наймач зобов’язаний своєчасно вносити плату за найм житла. Наймач зобов’язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.
5. Чи потрібно підписувати акт приймання-передачі житла?
Дуже важливим для обох сторін є підписання акту приймання-передачі житла який є невід’ємним додатком до договору. Слід пам’ятати що дата підписання акту приймання-передачі житла буде датою початку договірних відносин та нарахування оплати за користування майном. Вказаний Акт складається та підписується у двох примірниках (для кожної із сторін) та складається у довільній формі, законодавством не передбачено правових вимог до форми такого акту.
6. Що таке забезпечувальний платіж і чи потрібно вимагати його внесення орендарем?
Рекомендуємо власникам квартир, включати в умови договору обов’язок орендаря внести перед початком оренди забезпечувальний платіж, Забезпечувальний платіж – це платіж (як правило – за останній місяць оренди), який сплачується орендарем наперед (одразу після підписання договору оренди). Він потрібен власнику житла як гарантія від несподіваного розірвання оренди і можливого простою квартири.
При попередженні орендаря про розірвання договору, орендна плата за останній місяць може не сплачуватись.
Сплата забезпечувального платежу убезпечує орендодавця від неприємних несподіванок, та стимулює орендаря більш добросовісно відноситись до користування житлом та збереженню майна.
7. Оподаткування доходів, отриманих від оренди житлового приміщення.
Якщо орендодавець – це фізична особа, яка не є підприємцем та/або не має зазначеного виду діяльності, розмір податкового зобов’язання з доходу від здачі житла в оренду обчислюють на основі суми орендної плати, зазначеної в договорі.
Орендодавець який зареєстрований як фізична особа-підприємець (ФОП) та має вид діяльності згідно КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного або орендованого нерухомого майна», він включає такий дохід до складу оподатковуваного доходу та оподатковує відповідно до обраної системи оподаткування.
Орендодавець в поточному році сам обчислює і сплачує податок щокварталу. (відповідно до ст. 170 Податкового Кодексу України, податок сплачується протягом 40 календарних днів, наступних за звітним кварталом). За підсумками року орендодавець фізична особа зобов’язаний подати декларацію та відобразити відповідний дохід.
8. Які необхідно вчинити дії, якщо ви надаєте житло для проживання ВПО на безоплатній основі?
Якщо власник надає ВПО житло для тимчасового проживання на безоплатній основі, рекомендовано формалізувати такі відносини безоплатного користування майном.
Це можливо зробити за допомогою укладення з власником житла договору безоплатної тимчасової оренди. У такому договорі слід визначити умови безоплатного тимчасового користування майном, зокрема строк користування житлом, права та обов‘язки сторін, умови сплати внесків та платежів за утримання майна, відповідальність сторін, умови зміни та припинення договору, та ін.
Слід зазначити, що укладення такого виду договору захистить права та інтереси власника житла, гарантуватиме право безоплатного користування житлом орендарю, а також дозволить уникнути конфліктних ситуацій у майбутньому.
Наявність таких договірних відносин дозволить сторонам більш ефективно скористатися можливими місцевими та державними програми, які компенсуватимуть витрати за безоплатне розміщення осіб з числа ВПО.
9. Переконайтеся, чи відповідатиме будинок, у якому знаходиться житло, особливим потребам орендаря.
Серед внутрішніх переселенців, які здійснюють пошук житла для тимчасового проживання є особи похилого віку, особи з інвалідністю, а також сім’ї з малолітніми дітьми. Ці категорії громадян відносяться до маломобільних груп населення та потребують особливих умов, які стосуються архітектурної доступності до будівлі та безбар‘єрного середовища.
При наявності таких особливих потреб слід забезпечити потенційним орендарям попередній огляд будинку в якому знаходиться житло та переконатися чи обладнана будівля пандусом, поручнями, ліфтом, засобами освітлення, засобами безпеки, тощо.
Андрій Бурий, юрист, волонтер
