Як змінилися обов’язки ОСББ та управителів під час війни, які є зміни в особливостях роботи об’єднань співвласників загалом та фінансової діяльності зокрема — ці питання є зараз чи не найсуттєвішими у сфері управління житлом. Про це, а також про роль ОСББ та управителів в інтеграції внутрішньо переміщених осіб Управбуд поспілкувався із Андрієм Бурим — волонтером, правовим експертом ГО “Ресурсний центр для ОСББ” (м. Львів).
Що війна змінила в діяльності ОСББ і які існують особливості виконання статутних обов’язків ОСББ на період воєнного стану?
Голови ОСББ часто запитують, що їм робити і як діяти в умовах війни, що змінилося і як їм виконувати свої статутні обов’язки. Незважаючи на те, що в Україні введений воєнний стан, законодавство, що стосується діяльності ОСББ, не зазнало значних та суттєвих змін.
Закон України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” є чинним, всі його статті залишаються діючими — і тут, звичайно, є певна специфіка, оскільки частина будинків, у яких створено ОСББ, знаходиться на тимчасово окупованих територіях чи на території ведення активних бойових дій. Звісно, у такій ситуації досить складно, а іноді й узагалі неможливо виконувати законодавчі вимоги — я закцентую увагу на тих будинках, де ОСББ мають можливість здійснювати свою роботу.
Потрібно пам’ятати, що головна мета, з якою в будинку створене ОСББ — це захист прав та інтересів співвласників, своєчасне здійснення робіт з утримання будинку та прибудинкової території та контроль за вчасним та якісним наданням комунальних послуг. Звісно що ніким не скасовано цих основних функцій, вони так і залишаються прописаними в законодавстві — тож потрібно розуміти, як в умовах воєнного стану мають працювати ОСББ, які не перебувають на окупованих територіях чи в зоні активних бойових дій.
Такі ОСББ мають і далі здійснювати свою роботу, забезпечуючи належне утримання будинку та прибудинкової території. Слід наголосити, що всі органи управління, тобто статутні органи ОСББ, також мають працювати та виконувати належним чином свої обов’язки. Воєнний стан у державі не означає, що правління не буде працювати, голови правлінь ОСББ не будуть здійснювати своїх функцій, а загальні збори не ухвалюватимуть тих чи інших необхідних рішень. Якщо не існує ніякої загрози і є можливість приймати ті чи інші рішення, таке об’єднання повинне працювати і не полишати цю роботу.
Відповідно, рішення повинні бути прийняті відповідно до вимог законодавства: ви знаєте, що в кожного ОСББ є статут, на підставі якого об’єднання здійснює свою роботу. У законодавстві та статуті чітко прописані процедури скликання та проведення загальних зборів, процедури, які стосуються особливостей діяльності правління ОСББ, ревізора чи ревізійної комісії. Ці процедури є чинними, й усі рішення повинні бути прийняті відповідно до вимог законодавства та статуту.
У нас запитують, що робити в разі, якщо в будинку відсутнє правління, чи частина членів правління перебуває за кордоном, і вони не проводять засідання правління, не ухвалюють необхідних для будинку рішень. Тут необхідно активізуватися співвласникам: звертатися до членів правління, проводити з ними роз’яснювальну роботу і наголошувати, що наявність воєнного стану у державі не припиняє діяльності правління та його членів, тому члени правління зобов’язані виконувати всі свої обов’язки.
ОСББ надалі у своїй роботі зобов’язані дотримуватися фінансової діяльності: зокрема вести фінансовий облік надходжень та витрат, вчасно виплачувати зарплати, сплачувати податки та соціальні внески, а також працювати з боржниками, бо незважаючи на воєнний стан і наявні у деяких співвласників труднощі у виплаті внесків та платежів, це абсолютно не означає, що така робота не повинна проводитись.
Досить важливим на сьогодні є вживання в будинках заходів задля безпеки співвласників, це одне з найважливіших та необхідних завдань, яке має виконувати ОСББ. Бо йдеться про безпеку перебування людей під час обстрілів, адже більшість областей України вже була під обстрілами й кожен будинок в Україні потенційно може бути під загрозою. ОСББ зобов’язані вживати заходів для того, щоб забезпечити безпеку проживання співвласників у будинку та наявність укриттів, протипожежних засобів, тощо.
Також хочу наголосити на такому важливому аспекті, як звітування ОСББ про свою діяльність перед співвласниками. Існують ситуації, коли ведеться багато роботи, але про цю роботу співвласники не знають і не розуміють, що відбувається в їхніх об’єднаннях та їхніх будинках — тому важливим є донесення інформації до співвласників. Адже сьогодні вони потребують докладної інформації про роботу об’єднання, оскільки багато співвласників залишили свої будинки, тимчасово переїхавши в інші міста чи країни. Своєчасне інформування про те, що відбувається в будинку, є досить важливим для співвласників, адже додає впевненості в тому, що їхнє майно перебуває в безпеці, під захистом, із ним не вчиняють жодних протиправних дій.
Як війна та воєнний стан змінили ситуацію з виконанням договірних зобов’язань ОСББ?
Одним із ключових аспектів є виконання договірних зобов’язань, які існують в ОСББ, та виконання договорів, що були укладені до та після введення воєнного стану в Україні. Адже будинок має бути життєздатним та забезпеченим належною кількістю якісних послуг. Це полягає також і у веденні договірної роботи та виконанні договірних зобов’язань.
Стосовно виконання договірних зобов’язань серед спільноти ОСББ точаться дискусії, чи потрібно виконувати умови договорів, чи деякі з умов можна й не виконувати. Дійсно, у багатьох договорах є положення про існування форс-мажорних обставин— а російська агресія проти України була визнана Торговельною палатою як форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), які можуть впливати на виконання чи неналежне виконання певних договірних зобов’язань.
Але до цього питання треба підходити уважно та обережно, оскільки згідно з нормами Господарського та Цивільного Кодексів України, суб’єкт господарювання несе відповідальність за належне та якісне виконання правочинів. Якщо відбуваються наслідки непереборної сили, які не залежать від сторін відносин, тоді потрібно встановити ці наслідки, з’ясувати, виникли вони чи ні.
Як ми вже говорили, існують будинки, які перебувають безпосередньо в зоні ведення активних бойових дій чи на тимчасово окупованій території — зрозуміло, що таким об’єднанням складно виконувати договірні зобов’язання і дійсно можна говорити про надзвичайні і невідворотні обставини, які не дозволяють ОСББ виконувати умови договорів та вчасно виконувати свої зобов’язання. Але, знов-таки, значна частина будинків перебуває на території, де такі зобов’язання виконувати можна і не існує ніяких загроз чи обставин, які заважали би виконувати зобов’язання , передбачені договорами.
Існує ряд рекомендацій, як бути в ситуаціях, пов’язаних із договірними відносинами. Рекомендую головам правлінь ОСББ уважно ознайомитися з уже укладеними договорами, які є в об’єднанні: перевірити, чи є в такому договорі розділ про форс-мажорні обставини, визначити, чи є порядок та наслідки застосування таких форс-мажорних обставин до даного договору — тобто наскільки ситуація дозволяє чи не дозволяє виконувати умови договору. Якщо ситуація не дозволяє виконувати умови договору, то визначити, які саме докази засвідчують неможливість виконання договірного зобов’язання ОСББ. Це можуть бути активні бойові дії на території міст чи населених пунктів, де розташовані будинки, пошкодження самого будинку, спільного майна співвласників та інші обставини непереборної сили, які не дозволяють об’єднанню належним чином виконувати свої зобов’язання.
Також потрібно звернути увагу на те, чи існує якийсь строк, коли об’єднання могло би виконати свої зобов’язання: якщо їх неможливо виконати сьогодні чи завтра, але їх можна буде виконати за тиждень чи за місяць, усунувши певні обставини та відновивши свою ефективну роботу. Це потрібно з’ясувати, тому що договір підписують сторони між собою, і якщо існують обставини, які відтерміновують виконання певних зобов’язань, то завжди можна шляхом переговорів спільно вирішити, як діяти задля збереження партнерських відносин та забезпечення надання будинку якісних послуг.
Чи існують якісь особливості фінансової діяльності ОСББ під час війни?
Забезпечення фінансової діяльності ОСББ — це один із основних викликів, які стоять перед ОСББ, адже ми знаємо, що частина співвласників позбавлена засобів для існування, а в багатьох співвласників відсутні кошти — але тут також є ряд рекомендацій, які ОСББ варто врахувати у своїй роботі. Це необхідність виконання кошторису з утримання будинку та прибудинкової території. Адже, незважаючи на виклики, які стоять перед ОСББ, потрібно розуміти, що є кошторис, тобто фінансовий документ, бюджет будинку, який був затверджений співвласниками — і потрібно подумати над тим, як побудувати роботу, аби виконувати цей кошторис. А якщо кошторис виконати неможливо, потрібно за таких обставин подумати, які можуть бути способи належно утримувати будинок
Наступний аспект — нарахування та збір внесків та платежів. Незважаючи на введення воєнного стану, нарахування співвласникам повинні проводитися, ОСББ не має припиняти роботу зі збору визначених внесків та платежів — а це також і робота з боржниками.
Сьогодні багато ОСББ запитують, чи можливо працювати з боржниками, чи треба надавати їм якісь попередження, стягувати заборгованість — сьогодні цю роботу можливо і потрібно робити. Можуть бути різні ситуації, і робота з боржниками — це окрема велика тема, але цю роботу потрібно проводити, і якщо боржники є, то з кожним потрібно працювати індивідуально та з’ясовувати ситуацію — але роботу в цьому напрямку зупиняти не можна!
Іще одне важливе питання — здійснення банківських операцій. Є такі випадки, коли об’єднання намагається мінімізувати ті чи інші виплати, але необхідно виконувати договірні зобов’язання об’єднання про необхідність здійснення певних фінансових чи банківських операцій. Це потребує особливої уваги та особливого ставлення до проведення банківських платежів, бо ми розуміємо, що будинок і його фінансова система мають працювати: гроші не повинні лише накопичуватися на рахунках, ці кошти повинні бути спрямовані на потреби будинку. Тому це потрібно робити там, де є така можливість, де будинки перебувають у відносній безпеці, де працюють банківські установи і де є фізична можливість проводити банківські платежі.
Потрібно проводити також фінансові звірки з контрагентами, тому що ми знаємо, що це також частина фінансової роботи, яку потрібно проводити для того, щоб переконатися, чи проведено всі належні виплати, чи є правильними всі сплачені суми й чи немає у ОСББ заборгованості. Це і подання фінансової звітності, бо ніхто не скасовує ведення обліку всіх надходжень у будинку, це потребує фінансової звітності, яку готують бухгалтери об’єднань, і така звітність повинна бути, незважаючи на воєнний стан в державі.
Це також стосується сплати податків та соціальних внесків — на це питання також треба звертати увагу й не закривати на це очі, сподіваючись на те, що якісь зобов’язання державою будуть списані. Потрібно продовжувати цю роботу та слідкувати за тим, щоб об’єднання вчасно виплачувало податки та соціальні внески — особливо тоді, коли до роботи залучені наймані працівники. Інше важливе завдання, яке є у фінансовій сфері об’єднання — це оплата праці. Слід пам’ятати що своєчасна виплата заробітної плати працівникам не лише забезпечує надходження податків до державного бюджету, але дає можливість уникнути відповідальності ОСББ за порушення встановлених строків виплати заробітної плати працівникам.
Яка роль ОСББ у забезпеченні реалізації прав переселенців, які оселилися в їхніх багатоквартирних будинках?
Якщо говорити безпосередньо про пряму роботу з ВПО та забезпечення їхніх прав та свобод, то законодавство не містить такого обов’язку до ОСББ. Але чимало громадян нашої держави тимчасово переміщуються на інші території, і ОСББ не можуть триматися осторонь цього процесу.
Згідно з офіційною статистикою, на Львівщині перебуває 259 тис. ВПО, із них 130 тис. перебуває на території Львова та околиць — ми розуміємо, що, враховуючи таку кількість переселенців, значна частина з них проживає в багатоквартирних будинках, де створено ОСББ. Роль ОСББ в цьому процесі є активною, і ми маємо такі приклади у місті Львові.
Які права ОСББ може допомогти реалізовувати переміщеним особам? Це, насамперед, житлові права, тому що ОСББ працює в житловій сфері. Сюди відноситься допомога переселенцям із пошуку житла, допомога з орендою житлових та нежитлових приміщень, оскільки багато переселенців планує продовжувати свою діяльність на новій території та шукає для цього й нежитлові приміщення.
Також ОСББ допомагає із реалізацією соціальних прав — коли ВПО мешкають у будинку, це стосується житлових пільг і субсидій та інших житлових допомог: ОСББ може проконсультувати, надати правильну інформацію, скоординувати дії громадян, які мешкають у будинку.
Це і трудові права, тому що сьогодні є успішні приклади, коли ОСББ чи управителі приймають на роботу переселенців, бо серед них є багато фахівців, які працювали в своїх містах і можуть виконувати свої трудові функції в ОСББ: є хороші електрики, сантехніки, бухгалтери тощо.
Також це стосується культурних прав, адже тут ідеться про інтеграцію в місцеву громаду, активне залучення до життя міст чи територій, на яких проживають внутрішньо переміщені особи.
Які можливості мають надавати міста задля інтеграції ВПО? Яку роль ОСББ та управитель можуть виконувати в цьому процесі?
ОСББ є однією з первинних ланок інтеграції ВПО в громаду, адже ОСББ — це мінісоціум. У львівських об’єднань є успішні приклади такої інтеграції — тут існує ряд особливостей, пов’язаних з інтеграційними процесами.
Інтеграція може відбуватися на кількох рівнях. Наприклад, якщо йдеться про інтеграція у спільноту будинку, то це знайомство зі співвласниками, органами управління ОСББ, долучення до груп у соцмережах, участь у різних будинкових заходах, які проводяться: прибирання території, спільні пікніки, які організовують деякі об’єднання, та інші заходи, які згуртовують співвласників.
Наступне — це можливість інтеграції переселених осіб у життя не лише будинку, але й територіальної одиниці — вулиці чи кварталу. Ми знаємо багато успішних прикладів асоціацій ОСББ, куди входить багато будинків у певних районах чи кварталах — тож йдеться про інтеграцію переселенців у життя таких районів і кварталів.
У Львові є будинки, які перебувають поряд зі школами та закладами дошкільної освіти — це також активна співпраця та інтеграція переселенців і залучення їх до цих закладів. Також сюди відносяться і заклади охорони здоров’я, розважальні об’єкти, гуртки для дітей тощо. І, якщо аналізувати загалом, це інтеграція у міську громаду, тому що чимало ОСББ та управителів беруть участь у різних міських та обласних програмах, які стосуються роботи з ВПО, залучення переселенців до діяльності різних міських волонтерських ініціатив тощо.
Ми, наприклад, знаємо про одну з ініціатив, коли одна з асоціацій львівських ОСББ ініціювала створення центру для тимчасового перебування внутрішньо переміщених осіб, які приїжджають зі сходу держави, їх поселення, забезпечення харчуванням, медичними засобами, засобами особистої гігієни, влаштування дітей у гуртки, навчання української мови тощо. Таких прикладів є досить багато, і ми бачимо, що активну роль у цьому відіграють ОСББ та самі співвласники.
Але також до цього процесу долучаються і управителі, бо вони мають більше можливостей, обслуговуючи багато будинків. Цей досвід може масштабуватися, що дозволяє активніше інтегрувати переселенців як у будинкові спільноти, так і в громаду міст загалом. Ключову роль тут відіграє залучення переселених осіб до роботи, і є досвід, коли управителі наймають на роботу переселенців, забезпечують заробітною платою, що є одним із елементів інтеграції в життя міста й місцевої громади, а також елементом фінансової підтримки громадян.
