Головна Юридичні питання

Ілюзії, що заважають співвласникам рухатися до змін

Ганна Прокіпець, управитель у будинках ОСББ у м. Дніпрі 

Членство в ОСББ та кворум, баланс та укладення договору між об’єднанням та кожним власником – ці поняття колись були на слуху, але нині належать до неактуального законодавства. Однак вони настільки міцно засіли в свідомості багатьох співвласників, що досі заважають нормальному життю ОСББ та усвідомленню людьми власної відповідальності за долю всього будинку. 

Попередній свій блог для ресурсу Управбуд, присвячений приватизації квартир у багатоквартирних будинках, я починала із опису загальних зборів ОСББ. На жаль, я мусила тоді констатувати, що багато співвласників досі перебувають у ситуації, яку можна описати українською приказкою “чув дзвін, та не знає де він”. Того разу я мала на увазі ілюзії, пов’язані з приватизацією. Однак зараз я говорю вже про інший набір ілюзій, якими багатьом зручно прикривати свої необґрунтовані претензії або небажання брати на себе відповідальність. 

Закони змінюються – а люди не помічають 

Іще 2015 року був прийнятий Закон про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку. Зараз ми, говорячи про діяльність та прийняття рішень в ОСББ, керуємося саме його нормами. Однак навіть співвласники будинків, у яких ОСББ створено після 2015 року, часто “живуть минулим”. Вони вважають, що правильним є норми давнього закону про ОСББ, прийнятого іще далекого 2001 року. Що вже казати про людей, які прожили за цим законом в ОСББ іще з середини, або навіть з початку 2000-х років. 

Дуже й дуже багатьом головам правління ОСББ доводиться чути приблизно таке: “я не буду платити ваших внесків, бо я не член вашого ОСББ, я в нього не вступав”. Ще досить поширена фраза в наш бік: “Покажіть мені договір, за що саме я сплачую вашому ОСББ”. І такого наслухатися можна чимало, чи не так? 

“Члени” проти “співвласників”

Нова редакція Закону про ОСББ із правками 2015 року розпочинається так: “У тексті Закону слова “член об’єднання” в усіх відмінках і числах замінено словом “співвласник” у відповідному відмінку і числі, слова “його членів” – словом “співвласників”. Це речення – ну дуже показове. 

Чимало представників ОСББ-спільноти пам’ятають, як складно було працювати  з поняттям “членства” в законі 2001 року. Постійно виникала плутанина: “Член чи не член ОСББ?”, “Маєш право голосу чи ні?” “Набув ти членства в ОСББ бо голосував за його створення, чи писав заяву?”, “Прийняти тебе до членів ОСББ або відмовити?” 

З іншого боку, це поняття членства в ОСББ було свого роду відзнакою, якою пишалася активна меншість в будинку. От і виходило так, що й голосування в ОСББ відбувалися за принципом усвідомленого членства, тобто випадків провалених голосувань було значно менше, ніж зараз. Чому? Давайте розберемося. 

З наведеної вище цитати випливає, що поняття “членів” ОСББ не існує з 2015 року – натомість є співвласники. Всі ті, хто безпосередньо причетний до будинку через власність майна у ньому, а не лише певний “актив”. Всі вони – з однаковими правами щодо реалізації власної позиції в ході голосування. Всі – з однаковою відповідальністю за стан будинку, і абсолютно всі з однаковими обов’язками щодо його утримання.

І водночас – далеко не всі співвласники розуміють повною мірою тягар відповідальності, який накладає власність. І чимало голосує на зборах ОСББ проти: термомодернізації, кредиту, ремонтних робіт. Щоб не витрачати коштів. Не турбуючись про те, що будинок може скоро завалитися, труби можуть порепатися, суми в платіжках – злетіти до небес. Абсолютно не дбаючи про своє майбутнє і майбутнє своїх дітей. Це люди, з якими працювати дуже складно та виснажливо. Але – необхідно. Бо всі у будинку рівні. Бо так каже законодавство. 

Математика для пояснення безвідповідальності 

Поняття “кворум” – іще один камінь спотикання. Воно також прийшло в наші голови із першої редакції закону про ОСББ 2001 року. Тоді кожен власник на установчих зборах мав один голос, незалежно від площі та кількості  квартир або приміщень, що перебували в його власності. Рішення вважалося прийнятим, якщо за нього проголосувало не менше двох третин присутніх осіб, які мають право голосу. Установчі збори, на яких приймалося рішення щодо створення ОСББ, вважалися правомочними, якщо на них були присутні більше п’ятдесяти відсотків власників. 

Водночас, вищим органом управління вже створеного ОСББ були загальні збори. Загальні збори вважалися правомочними, якщо на них були присутні більше половини членів об’єднання. 

Тепер, для ясності, перенесемо цю теорію 2001 року розливу в цифри. Припустимо, ми маємо –  100 власників (з 2015 вони стали “співвласниками”). На установчих зборах присутні 51 – отже збори правомочні. 

“За” створення ОСББ проголосувало 2\3 тобто – 34 власники. Вони ж автоматично стали членами ОСББ.

Рахуємо далі: 34\2 = 17 + 1 = 18 власників, за присутності яких загальні збори ОСББ можна було вважати правомочними. 

Тобто 18 співвласників за законом 2001 року могли вирішувати долю 100 співвласників. Це підрахунок для любителів поговорити про переваги “кворуму”. Так, із поняттями “членів ОСББ” та “кворуму” головам та правлінням ОСББ працювати було насправді простіше. Але якби ця ситуація законсервувалась би – ми ніколи б не отримали відповідального власника. Всю діяльність у будинку, всю відповідальність досі тягнула би на на собі активна меншість. 

Що змінилося після 2015 року? 

Під час створення ОСББ кожен співвласник (його представник) під час голосування має певну кількість голосів. Вона пропорційна до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників. В той же час, врахуймо той факт, що кількість голосів співвласників розраховується пропорційно до частки у загальній площі. Тоді для прийняття рішення необхідно набрати подвійну кількість голосів – і відповідно до кількості співвласників, і відповідно до площі квартир та нежитлових приміщень.

Те ж саме в цифрах. Маємо – 100 співвласників, загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень становить 5000 квадратних метрів. Тепер “За” створення ОСББ має проголосувати 51 співвласник, разом їм має належати більше половини загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку.

Немає жодного слова про кількість присутніх на зборах!  Навіть якщо вийшло 2 людей – збори відбулись і вони правомочні. Більш того, в законі  є норма про письмове опитування, щоб голосів точно вистачило. І жодних маніпуляцій. 

Водночас, при створенні ОСББ співвласники можуть змінити принцип підрахунку голосів для усіх подальших загальних зборів. Наприклад, вони можуть передбачити у статуті ОСББ, що кожен співвласник має один голос, незалежно від площі його квартири або нежитлового приміщення. Або стільки голосів, скільки квартир або нежитлових приміщень у будинку є його власністю. Тобто у статуті ОСББ закон дозволяє визначення кількості голосів співвласників у найбільш зручний для співвласників спосіб. 

Половина чи дві третини? 

За загальним правилом, більша частина рішень в ОСББ приймаються більшістю голосів, однак існують винятки. . 

Так, дві третини голосів співвласників потрібні для того, щоб прийняти рішення про: 

  • визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, 
  • порядок управління та користування спільним майном, 
  • передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, 
  • реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку 
  • зведення господарських споруд.

З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників. Однак і тут можна провести письмове опитування та “дібрати” таким чином голосів, яких бракує. 

Порівняймо із попередніми підрахунками. Якщо ми маємо тих самих  100 співвласників. То з 2015 року за майнові та грошові питання необхідно набрати понад ⅔ голосів співвласників (порівняно  з 18 за законодавством з поняттям “кворуму”). За інші питання – понад 50% голосів.

Баланс Шредінгера 

Труднощів додає термін «балансоутримання», що міцно засів у головах багатьох співвласників. Повернемося до моменту приватизації: як тільки перша квартира в будинку набула власника (була приватизована), балансоутримувач мав би списати це помешкання зі свого балансу. При чому – разом з часткою “…допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою”, і так другу квартиру, третю, …соту.

І тоді виникає питання – що ж до сьогодні так вперто тримають “на балансі” деякі органи місцевого самоврядування? І чому продовжують нав’язувати думку легковажним співвласникам: “Не у вас на балансі – то й не ваша відповідальність!” Хоча це – не більше, ніж відверта маніпуляція. 

Договір: між ким та ким? 

В редакції закону 2001 року в пункті щодо Статуту ОСББ існувало положення, за яким у Статуті мав бути визначений порядок та умови укладення договору між об’єднанням та кожним власником квартири, приміщення.

В редакції закону 2015 року такої норми немає. І це – абсолютно логічно, якщо розуміти природу ОСББ. Адже ОСББ – це мешканці, співвласники. Договірних відносин між власниками спільного майна в ОСББ за Законом – немає. Є Закон, який регулює відносини співвласників та Статут об’єднання.

Тож закон 2001 року був орієнтований на активну меншість, яка рухала будинки до розвитку, попри всі труднощі.  Після змін у 2015 році ми маємо закон, який практично за вуха тягне співвласника до усвідомлення своєї відповідальності за власність. Що з того буде – покаже час. Але якби змін не сталося – так і жили би будинки – за патерналізму, на плечах у активної меншості. 

Схожі статті