Енергоефективність Управління як бізнес

Як управителям та муніципалітетам готуватися до конкурсів, передбачених законопроектом №6103?

“ОСББ стануть обов’язковими у всіх будинках з 1 березня”. Так чимало українських ЗМІ відреагували на прийняття Верховною Радою за основу законопроекту №6103 про внесення змін до закону “Про житлово-комунальні послуги”. Однак  Голова правління асоціації менеджерів та управителів житловою нерухомістю (АМУЖН), директор ТОВ “Експерт Дім Консалтинг” Михайло Васюта не згоден із тим, що законопроект матиме саме такі наслідки, хоча вважає, що кількість ОСББ в Україні зросте, а ринок управління житлом стане впорядкованішим. 

Про це та багато іншого стосовно цих законодавчих нововвередень експерт розповів Управбуду в ході нещодавнього стріму, на основі якого ми підготували декілька матеріалів. 

Це – третя частина інтерв’ю, і в ній Михайло Васюта розповідає про те, як управителям та муніципалітетам варто готуватися до конкурсів, а також що варто знати про особливості участі багатоквартирних будинків у енергоефективних заходах у випадку створення ОСББ та за підтримки управителів. З першою та другою частинами ви зможете ознайомитися за посиланням: 

Управбуд: Михайле, що ви порадите управителям, які бажають якісно підготуватися до конкурсу? 

М. В.: Як управитель, який сам готується до участі в конкурсі, насамперед раджу звернути увагу на те, що або ви самі, або особа у вашому штаті, повинні мати сертифікат-дозвіл на здійснення управительської діяльності. 

Крім того, слід поцікавитися в органів місцевого самоврядування списком будинків у тих географічних районах, де ви хочете займатися управительською діяльністю, зокрема будинками, які не визначилися з формою управління і щодо яких відбуватиметься конкурс. Далі слід поцікавитися, якою там наразі є ціна з метра квадратного, і поставити ту саму або навіть нижчу ціну, адже ціна — це третина успіху. 

Потім потрібно підготувати пакет документів на конкурс. Частина з них є формальною, а над частиною справді варто попрацювати. Основне — план з управління будинками, впровадження різних заходів у будинках, виконання вимог чинного законодавства та якісного надання послуг, передбачених договором. 

Для цього потрібно підготувати свою кампанію: провести штатні роботи, скомунікуватися зі співвласниками, провести з ними інформаційно-роз’яснювальну роботу, адже є ризик того, що після конкурсу люди почнуть створювати ОСББ і “тікати” від управителів через недовіру до них. 

Також треба подбати про доступ до реєстру територіальної громади, куди мешканці звертаються по документацію. Слід обговорити ситуацію з компаніями, які обслуговують ліфти і вивозять сміття, укласти з ними договори тощо, поцікавитися технічними проблемами та аварійними ситуаціями і подбати про кошти, за які ці ситуації будуть усунені ще в перші місяці, до того, як прийде сплата за надання послуг. 

У цій ситуації допоможе складання акту технічного стану по кожному будинку. У перший час буде хаос, який зводитиметься до ліквідації аварійних ситуацій. За два-три місяці, коли громадяни звикнуть до зміни управителя, нових реквізитів та форми квитанцій, можна буде говорити про системну, якісну роботу, яка приведе до практичних результатів і допоможе завоювати довіру громадян.

Управбуд: Чи є сенс управителям діяти на випередження у ситуації, що зараз склалася із проведеннями конкурсів? Чи слід їм уже зараз укладати договори зі співвласниками, а співвласникам — формувати ОСББ?

М.В.: І професійне управління, і ОСББ мають свої переваги та недоліки, і вони паритетні між собою. Я не закликаю співвласників панікувати та екстрено створювати ОСББ, оскільки є альтернативні форми: наприклад, обрати управителя самостійно. 

Згідно з Законом №417 “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, громадяни можуть організувати збори співвласників, за 10 днів письмово повідомивши про це решту співвласників, і на зборах обрати управителя. 

Створювати ОСББ теж можна — тоді будинок не буде включений до конкурсу — але слід пам’ятати, що для того, аби створювати ОСББ, треба мати певні задуми, контакти та напрацювання. Конкурсу не треба боятися, бо це якісний крок вперед, який змінить ситуацію на краще. І навіть якщо управитель не влаштовуватиме співвласників, вони завжди можуть розірвати договір і обрати іншого управителя чи створити ОСББ, отримавши від попереднього управителя залишок коштів та технічну документацію. 

Управбуд: Щодо управителів та співвласників зрозуміло. А як готуватися до конкурсів муніципалітетам?

М. В.: Кожен муніципалітет — це локальний рівень, де всі знають, хто є хто і як правильно провести конкурс та організувати роботу. Органам місцевого самоврядування слід насамперед мати перелік будинків, які не визначилися з формою управління, щоб випадково не оголосити конкурс по будинку, співвласники якого вже визначилися з формою управління. 

Під час формування такого списку важливо звернути увагу на географічний критерій, щоб розрахувати, чи впораються управителі, які є на певній території, з тією кількістю будинків, що будуть виставлені на конкурс, оскільки будинків може бути багато, а управителів — мало. 

На місці членів конкурсної комісії, я видавав би управителям певну кількість інвестиційно привабливих будинків і до неї додавав би по кілька будинків, які ніхто не хоче брати. 

Потрібно також сформувати склад конкурсної комісії та скласти список управителів. Ці матеріали слід розмістити на сайті органу місцевого самоврядування чи у форматі оголошень у під’їздах, щоб громадяни ще до проведення конкурсу мали можливість визначитися з управителем та укласти з ним договір. Організація та проведення конкурсу — це додаткове навантаження для кожного ОМС, і їм було би краще провести конкурс для меншої кількості будинків. 

Потім комунальному підприємству потрібно подбати про розірвання договорів на електро- та водопостачання, вивіз сміття тощо. Слід також подумати про працівників, які будуть звільнені: їх слід офіційно повідомити, виплатити кошти та відпускні, подбати про їхнє подальше працевлаштування. Можливо, варто подумати також про програму підтримки та співфінансування для будинків, де проводитиметься конкурс.

Управбуд: Чи будуть співвласники довіряти управителям, обраним на конкурсі?

М. В.: Цю довіру буде важко заслужити. Сума, яку потрібно буде сплатити за покращення технічного стану будинків, однозначно викличе негатив у мешканців. Як управитель, я доклав багато зусиль для того, щоб завоювати довіру співвласників. 

Їхня довіра вимірюється тим, чи готові вони підняти ціну за квадратний метр — якщо мешканці погоджуються, значить, довіра є. Потрібно постійно проводити інформаційно-роз’яснювальну роботу: писати оголошення, бажано у сторінках на Фейсбуці чи інших соцмережах, а не лише у Вайбер-групах, постійно висвітлювати свою роботу, надсилати фото- та відеозвіти, реагувати на ситуації, що стаються. 

Треба бути максимально прозорими та коректно спілкуватися з людьми: внаслідок якоїсь негативної ситуації дуже легко втратити довіру співвласників. Після цього навряд чи вдасться її відновити, бо співвласники запам’ятають цей випадок.

Управбуд: Чи можуть управителі зацікавлювати мешканців будинків, де досі не обрали управителя, обіцянками проведення заходів з підвищення енергоефективності?

М. В.: Так, це було би конкурентною перевагою управителя в очах співвласників, але тут є одразу декілька умов. У такому будинку все одно доведеться створювати ОСББ, і крім того будинок потрібно підготувати до впровадження термомодернізації. Особливо, якщо це стосується співпраці з Фондом енергоефективності. 

Як приклад наведу невеликий будинок у Львові, де я близько п’яти років є головою ОСББ. Ми змогли перейти до впровадження заходів з енергоефективності за програмою “Енергодім” Фонду енергоефективності лише цього року. 

Ще до того, як будинок прийняли на баланс, ОСББ подала заяву в районні електромережі для укладення договору на освітлення місць загального користування. Нам прийшов припис, що в будинку немає лічильника на місця загального користування, штраф 80 тис. грн за безоблікове використання електроенергії і рахунок на близько 20 тис. грн на забезпечення відповідних технічних умов. 

Завдяки професійним навичкам ми уникли цих виплат, бо відсутність лічильників — вина ЖЕКу. Потім у нас ще рік минув, поки ми за рахунок ЖЕКу поставили лічильник. 

Другий рік пішов на заміну та встановлення нових вікон та дверей. Ми взяли “теплий” кредит, замінили всі вікна і двері, поставили тамбурні двері в під’їздах і встановили домофон. На третій рік у нас протікав дах, і ми витратили рік на заміну покрівлі. Ми потрапили у програму Львівської міської ради зі співфінансування капітальних ремонтів і повністю перекрили дах. 

На четвертий рік у нас перегоріли електрощитові, бо всі мешканці ставили бойлери. За той час ми зробили всі ввідно-розподільчі пристрої та внутрішні шафи обліку, звернулися в районних електромереж, де за інвестиційною програмою нам поставили нові двозонні цифрові лічильники, замінили частину кабелів, поставили діодні лампочки та датчики руху — після цього наше споживання електроенергії зменшилося вполовину. 

І вже цього року ми починаємо повноцінну підготовку до участі у програмі “Енергодім”. Тобто цього року ми робитимемо енергоаудит будинку і будемо подавати заявку №1 до Фонду, розроблятимемо проектно-кошторисну документацію. А вже потім — подаватимемо заявку №2. А вже після завершення опалювального сезону ми вживатимемо заходи з енергоефективності за Пакетом Б “Комплексний” програми “Енергодім”.  

Таким чином протягом п’яти років ми готували будинок до участі у програмі Фонду енергоефективності, проводячи менш коштовні та простіші енергоефективні заходи. 

Управбуд: Як на вашу думку, чи вдалось би середньостатистичному голові правління ОСББ пройти цей шлях до енергоефективності без залучення фахівців?

М.В.: Наші голови правлінь ОСББ — пересічні громадяни, вони можуть мати різний рівень освіти, різні спеціальності. А обслуговування багатоквартирного будинку — це професійна діяльність, до якої є певні вимоги чинного законодавства та будівельних норм, які голова ОСББ повинен розуміти. 

Тобто голова правління має розумітися і на технічних, і на юридичних, і на бухгалтерських аспектах, бути певною мірою психологом та артистом, щоби вдало комунікувати з людьми. Ці риси та навички важко здобути середньостатистичному громадянинові, але цього теж можна навчитися. 

Можна самому зробити ремонт у квартирі чи відремонтувати машину, але коли за цю справу береться професіонал, усе відбувається швидше та якісніше, без проколів та незрозумілих ситуацій, знаходяться легші шляхи для досягнення цілі — професійний управитель працює так само, як професійний механік. 

Обслуговування будинку — дуже відповідальна справа і в економічному, і в юридичному, і в технічному аспектах. Тому цю відповідальність краще довірити професійному управителю, який і порадить, і допоможе. Так само і в аспектах енергоефективності — в АМУЖН є управителі, які допомагають ОСББ співпрацювати з Фондом енергоефективності. Однак з боку Фонду є й мережа регіональних радників, які готові допомагати ОСББ ефективно проходити усі процедури. 

Управбуд: Чи є правдивим стереотип, що будинки, де не обрали управителя, не змогли цього зробити, бо співвласники не готові сплачувати рахунки за заходи з надання енергоефективності?

М.В.: Як ми вже говорили, брати участь у заходах за підтримки Фонду енергоефективності можуть лише ті будинки, де є ОСББ. Будинки, де призначено або обрано управителя, не підпадають під програму Фонду. 

У таких будинках можна впроваджувати заходи з енергоефективності без співфінансування, але це затратно. Я підозрюю, що частину з них управитель узагалі не зможе організувати, а частина виявиться надто дорогою для співвласників. 

Але за результатами конкурсу, який має бути проведений за наслідками прийняття законопроекту №6103, стан багатоквартирних будинків однозначно покращиться, тому що прийдуть нові управителі, які хочуть щось робити — в тому числі і впроваджувати заходи з енергоефективності. 

Я прогнозую, що спершу ці заходи будуть дешеві, прості і мінімальні: заміна дверей, лампочок, утеплення труб тощо. Але основних заходів, як-от встановлення теплового пункту, балансувальних клапанів, автоматичних регуляторів опалення на радіаторах тощо, співвласники навряд чи зможуть запровадити без співфінансування. 

Тому для того, щоб взяти участь у програмах Фонду, потрібно створити ОСББ, провести енергоаудит, виготовити проектно-кошторисну документацію, яка проходить експертизу, і аж тоді подаватися до Фонду. І в цьому може допомогти й умотивований управитель “нової генерації”, який у цьому випадку виступатиме у ролі проектного менеджера. 

Управбуд: Тобто на цьому етапі в плані впровадження енергоефективних заходів управителям варто працювати з тими будинками, де є ОСББ і які вони вже безпосередньо обслуговують?

М.В.: Так, ця схема дієва. Але тут потрібно усвідомлювати важливу обставину.  Управитель не може надавати послуги одразу значній кількості об’єднань співвласників. Тобто управителю потрібно балансувати цю історію — мати в активі частину ОСББ, зацікавлених в енергоефективності, але інша частина будинків має бути без ОСББ. І цьому є логічне пояснення.  

Кожне ОСББ — юридична особа, яка несе два види звітності: перед державними фіскальними статистичними органами і перед співвласниками. Тому в ОСББ дуже складна процедура виділення коштів та розпорядження ними. 

Управляюча компанія не може надавати послуги з управління лише ОСББ: у такому разі вона приречена на постійний брак фінансування, і навряд чи така компанія матиме можливість для розвитку та якісної роботи. Вести 20 чи 30 юридичних осіб — це аутсорсинг, зовсім інші послуги за іншу ціну. 

Коли компанія надає послуги ОСББ, це відбувається за мінімальну плату — орієнтовно гривня з квадратного метра. За ці кошти компанія не зможе вести 20, 30 юридичних осіб: для того, щоб вести кожну юридичну особу, здавати по ній звітність, потрібен великий персонал, бо кожен будинок вимагає індивідуального підходу. Якщо кількість ОСББ збільшиться, а будинки не будуть обирати управителів, це погано вплине на якість послуг і ефекту від проведення конкурсу не буде досягнуто.

Схожі статті