Чи вчасно оплачуватимуть співвласники послуги управителя? Коли мова йде про початок управління багатоквартирним будинком, у професійних менеджерів часто виникають обґрунтовані сумніви щодо цього. Фінансове питання є важливим, однак далеко не завжди його можна передбачити. Саме тому варто поговорити про те, які існують категорії боржників та як управителю побудувати своє спілкування з ними таким чином, щоб максимально підвищити платіжну дисципліну в будинку.
У першу чергу, щоб уникнути проблем, пов’язаних із боржниками, управителю необхідно ще на початку спілкування зі співвласниками проводити інформаційно-роз’яснювальну роботу. Слід роз’яснити кожному співвласнику 3 речі:
- кому і за що він має платити,
- чому утримання будинку це спільне завдання усіх сусідів
- якими будуть наслідки несвоєчасної оплати.
Інформаційна робота не є панацеєю, скоріше профілактикою, яка в більшості випадків дозволяє знизити кількість неплатників до 10-15% – і це вже буде доволі хороший показник. Якщо ви провели інформаційно-роз’яснювальну роботу, але у вашому будинку все одно є несумлінні співвласники, найперше, що ви повинні зробити – змінити своє ставлення до цього. Адже певний відсоток неплатників у будинку буде завжди. Коли ви будете спокійно сприймати наявність боржників у будинку, можна приступати до роботи з їх перетворення на сумлінних платників.
Розглянемо, з ким саме ми маємо справу, коли говоримо про боржників.
Із практики, у будинку є 4 типи боржників:
- ті, що хочуть платити, але не можуть;
- ті, що можуть платити, але не хочуть;
- ті, що можуть і хочуть платити, але не платять вчасно;
- ті, що не можуть, не хочуть і не платять.
Кожна з цих категорій передбачає різні методи роботи.
Боржники, які є законослухняними громадянами, але внаслідок певних обставин втратили можливість платити.
У спілкуванні з цієї категорією вашою першочерговою задачею має бути створення можливості для залучення таких співвласників до безпосередньої роботи з утримання будинку. Кожен з нас вміє щось робити і, можливо, саме трудовий внесок зможе вирішити питання заборгованості мешканця. Наступний крок – розповісти співвласнику про можливості отримання житлової субсидії та спонукати його до відповідного звернення.
Ті, що можуть платити, але не хочуть.
Ця категорія співвласників – одна з найскладніших категорій неплатників. Але навіть з такими сусідами можна знайти спільну мову. Насамперед для цього потрібне спілкування. Вам слід з’ясувати, чому такий співвласник не хоче платити. Причиною може бути нерозуміння діяльності ОСББ або управителя, упереджене ставлення через нерозуміння їхніх функцій та результатів діяльності, сумніви у прозорості фінансової діяльності тощо. В будь-якому випадку, якою б не була причина, необхідно докласти максимальних зусиль, щоб досягти компромісу. Зазвичай після такого спілкування співвласники стають сумлінними і можуть почати платити навіть авансовими платежами.
Звісно, якщо спілкування та інформаційна робота не дають результатів, бухгалтер управителя або ОСББ має вести облік заборгованості такого сусіда, щоб поступово застосовувати заходи щодо стягнення заборгованості з боржника. В кінцевому випадку, якщо жодні інші методи не діють, потрібно звернутися до суду та отримати судовий наказ про стягнення заборгованості зі сплати витрат на утримання будинку та прибудинкової території.
Співвласники, які можуть і хочуть платити, але не платять вчасно.
Зазвичай з цією категорією найпростіше знайти спільну мову. Серед таких сусідів можуть бути постійно зайняті бізнесмени або співвласники, в яких надто багато задач, окрім того, щоб оплачувати платіжки, які ви їм надсилаєте кожного місяця. Для таких співвласників можна розробити систему нагадування: відправляти повідомлення електронною поштою (як роблять інтернет-провайдери), відправляти смс-повідомлення через спеціалізовані онлайн-сервіси або знайти інший зручний для вас та для них спосіб. Крім того, з такими співвласниками необхідно говорити про наслідки накопичення заборгованості, оскільки згадка про можливість звернутися до суду зазвичай добре впливає на платіжну дисципліну.
Співвласники, які не можуть, не хочуть і не платять.
Зазвичай до цієї категорії відносяться люди, які належать до неблагополучної соціальної групи, що не працює та навмисно не хоче сплачувати жодних платежів за утримання свого майна. З такими співвласниками, на жаль, необхідно працювати в межах методів з поступового стягнення заборгованості. І обійтися без судової тяганини не вдасться.
Як бачите, до кожної з існуючих категорій боржників слід застосовувати особливі методи роботи. Але дуже складно знайти ОСББ або управителя, діяльність яких припинилася б саме через боржників та неспроможність знайти з ними спільну мову. Зазвичай, коли управитель або правління об’єднання ставить за мету забезпечити стабільність діяльності та налагодити комунікацію з сусідами – все вдається.
Марія Осипчук, юристка з питань управління житлом
