Управління як бізнес Фінансові питання

Як ОСББ заробити на своєму будинку та що можна робити з цими коштами?

Дедалі більше мешканців багатоповерхівок розуміють, що їхній багатоквартирний будинок – не просто місце проживання, а ще й актив, який можна і потрібно повноцінно використовувати. Конструктивні особливості багатьох багатоквартирних будинків дозволяють значно заощаджувати на їхньому утриманні за рахунок ефективного використання спільного майна. Іншими словами, будинки можна використовувати для того, щоби “заробляти” на них. І не лише здаючи спільне майно в оренду, хоча це й спадає на думку одразу. 

У цій статті ми розглянемо можливості, які можуть мати співвласники багатоквартирного будинку для заробітку на ньому. Одразу зауважимо, що управляти спільним майно простіше за все створивши ОСББ або передавши відповідні повноваження управителю. В цьому матеріалі ми розглянемо варіант, коли в будинку створено ОСББ. 

Витрачене на будинок сьогодні принесе суттєву економію завтра

Давайте іще раз, бо це дуже важливо усвідомлювати: багатоквартирний будинок – наш актив і ми можемо повноцінно використовувати наше спільне майно, отримуючи при цьому гроші. Водночас треба чітко розуміти, що ОСББ залишається неприбутковою організацією, а це значить, що всі надходження, які отримує ОСББ, мають використовуватися виключно на його статутну діяльність. 

Відповідно до Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” ОСББ створюється для: 

  1. забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов’язків;
  2. належного утримання та використання спільного майна;
  3. забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Таким чином, кошти, які надходять на рахунок ОСББ, можна використати на утримання, поточний або капітальний ремонт будинку, модернізацію якихось систем, звернення до суду щодо стягнення заборгованості з неплатників та на інші потреби, пов’язані з утриманням будинку. Ці кошти ні в якому разі не можна розподіляти між співвласниками. Інакше – це прямий шлях до втрати статусу неприбуткової організації та необхідності сплачувати податки за загальними правилами.

Саме тому, розглядаючи можливість використання спільного майна, треба одразу пам’ятати, що ці кошти можна використати тільки на потреби багатоквартирного будинку. Це правило №1. Але це зовсім не значить, що ці гроші ніяк не вплинуть на добробут кожного зі співвласників будинку. Їх можна використати як на підвищення комфорту в будинку, так і на його модернізацію, що напряму потягне за собою зменшення сум у платіжках. А отже – співвласники економитимуть гроші з власних гаманців, маючи можливість використати їх на будь-які інші потреби, не пов’язані з комуналкою. 

Що саме зробити в будинку з ОСББ, щоб заробляти на спільному майні? 

Передовсім варто розуміти, що спільне майно належить абсолютно всім власникам квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Тому для того, щоб якось його використовувати, потрібно прийняти спільне рішення на загальних зборах. 

Для прийняття такого рішення необхідно набрати понад ⅔ голосів, оскільки це питання відноситься до порядку управління та користування спільним майном, прийняття якого згідно закону потребує кваліфіковану більшість голосів. Тож коли у вас виникла думка ефективно використати спільне майно, необхідно скликати загальні збори та розглянути це питання з іншими співвласниками. І вже на зборах потрібно поставити завдання Правлінню ОСББ щодо управління спільним майном та набрати необхідну кількість голосів. Тому маємо правило №2 – будь-які рішення щодо спільного майна приймають співвласники під час загальних зборів

Крім того, важливо пам’ятати, що передаючи спільне майно у платне користування іншим особам, ви маєте чітко фіксувати домовленість у договорі. У документі необхідно детально прописувати порядок оплати за використання цього майна, обсяг можливостей, які отримає орендар, що він може змінювати у приміщенні, а що ні. Також потрібно фіксувати те, у якому стані ви передаєте приміщення, а також – у якому стані воно має бути повернутим назад. Тому, правило №3 – уважно ставитися до укладення договору щодо використання спільного майна

Якщо ви не маєте досвіду договірної роботи, то для підготовки першого договору щодо передачі спільного майна у користування варто звернутися до юриста, щоб розробити документ, який дійсно буде захищати інтереси вашого об’єднання. Цілком можливо, що такий юрист знайдеться серед мешканців вашого багатоквартирного будинку, адже юристи – поширена нині в Україні професія, тож один із ваших сусідів цілком може виявитися її представником. 

З’ясовуємо, на чому можна заробити у вашому будинку

Тут одразу треба зазначити, що всі будинки різні, тож у кожного – свої можливості для того, щоб зацікавити підприємців. Тому перед тим, як приймати будь-які рішення, потрібно дослідити свій будинок. Визначити яке майно є спільним та, відповідно, що можна використовувати для спільних потреб. 

Зрозуміти статус певного приміщення можна за допомогою технічного паспорту на багатоквартирний будинок. До спільного майна зазвичай належать колясочні, підвали, технічні поверхи, комори. Зауважте, що нежитлові приміщення, які розташовані на першому поверсі, частіше за все є приватною власністю фізичних або юридичних осіб і не обов’язково відносяться до спільного майна. Якщо у вас немає технічного паспорту будинку, ви можете фізично обстежити, які приміщення у вашому будинку не мають власників та схожі на допоміжні (не мають власного виходу на вулицю або знаходяться у підвалі чи на горищі).

Після того, як у вас з’явилося розуміння, що всередині будинку є спільним, варто поглянути на будинок зовні. Де він знаходиться? Чи може його фасад буде цікавим з точки зору розміщення реклами? Чи можна розмістити рекламу на даху будинку? Чи буде її видно здалеку? А може є можливість розмістити дошку рекламних оголошень у вашому ліфті? Або кав’ярню в дворі? Коли ви усвідомлюєте, чи є ваш будинок привабливим для підприємців, ви можете надсилати їм пропозиції щодо можливості використання площ у вашому будинку. 

Крім платного користування спільним майном та розміщення реклами, варто подумати про приватних інвесторів. Можливо дах вашого будинку буде цікавим для підприємців, які користуються зеленою енергетикою та готові розмістити на даху сонячні панелі? Такі інвестори зазвичай сплачують орендну плату ОСББ, а також відповідають за стан даху будинку. Для того, щоб вони зацікавились і вашим будинком варто пошукати чи є такі інвестори у вашому місті та повідомити їм про вашу готовність співпрацювати. 

Перелік можливостей для заробітку коштів, які можна витратити на добробут у вашому багатоквартирному будинку не є вичерпним. Тож цілком імовірно, що у своєму будинку ви вигадаєте якісь креативні способи використання спільного майна. В цій першій статті нашого циклу наведено лише найпоширеніші з них, які вже довели свою ефективність та приносять додаткові кошти на утримання чималої кількості багатоквартирників. Тож і у вашому будинку можна організувати процес, що дозволить приносити додаткові кошти на його утримання та накопичень для його модернізації. На цьому етапі головне – присвятити час своєму будинку, домовитися з сусідами та почати повноцінну роботу.

Марія Осипчук, юристка з питань управління житлом

Схожі статті