Головна Іноземний досвід Управління як бізнес

Володимир Бригілевич: “В Україні вже не вийде “шокової терапії” в ЖКГ за польським зразком”

Нещодавно у традиційному для нас форматі стрім-інтерв’ю Управбуд поспілкувався з Володимиром Бригілевичем – головою Консультаційно-експертної ради Асоціації менеджерів та управителів житловою нерухомістю. Ми підготували два матеріали на основі цього стріму. Перед вами – перший матеріал, в якому Володимир Бригілевич розповідає про польський досвід постсоціалістичного реформування системи ЖКГ, про структуру польського житлового фонду та його ключові відмінності від українського, а також про особливості реструктуризації польських ЖЕКів. 

Традиційно ми подаємо запис у формі інтерв’ю без запитань, заснованого на спічі Володимира Бригілевича, і саме тому – від першої особи. Також рекомендуємо переглянути самі відео на сторінці Управбуд та інші статті:

“Комунальні ЖЕКи зараз відчувають дуже потужну конкуренцію з боку приватних компаній”, – Михайло Васюта

Як ОСББ заробити на своєму будинку та що можна робити з цими коштами?

Михайло Васюта: “Я хочу вступити до школи проєктних менеджерів”

Про перебіг реформи ЖКГ в Польщі та структуру житлового фонду 

В Польщі приватизація в житловому секторі не була такою, як в Україні. Спершу вона проводилася за повну вартість житла. Потім – за 3-10% від вартості, залежно від того, як вирішує місцеве самоврядування. Приватизаційний процес у Польщі розпочався в 1994 році, як і в Україні. Але зверніть увагу, як виглядає ринок житла у Польщі – він сильно відрізняється структурно від того, який є в Україні. 

Житлові кооперативи (пол. “вспулдзелні”, аналог українських ЖБК – 43,6% багатоквартирного житлового фонду. Ці ЖБК будувалися як мікрорайони. Вони й надалі залишаються, на відміну від України, формою управління будинку. Голова правління ЖБК, щоправда, для того має пройти відповідну освіту – й маючи сертифікат, може вільно управляти будинком або будинками. 

Серйозною відмінністю від українських реалій є й те, що ЖБК, кооперативи, мають незначну кількість приватизованих квартир. Це сталося з тої причини, що у Польщі популярним явищем у житловому фонді є кооперативи, що регулюються корпоративним правом. Тобто така система передбачає існування долі в кооперативі, яку можна продати чи успадкувати, але не сукупності окремих приватних квартир. 

Польський аналог ОСББ житлові товариства (пл. “вспульноти мешканьові” )- це 33,5% багатоквартирного житлового фонду. 

Будинки, збудовані після 1990 року в Польщі не приватизовували. Лишили їх для комерційного житла. Відтак, міста володіють близько 17,9% житлового фонду – комерційного та соціального призначення. Ці будинки – чисто комунальні. 

І незначний відсоток житла належать до відомчих (2,2%) та чисто орендних (1,3%) будинків (пл. TBS). Останнє – це коли місто дає землю, а ТзОВ будує будинок без права продажу квартир – чисто під оренду. 

Таким чином майже 80% житла у Польщі – це ЖБК або ОСББ. 

Про те, чому ОСББ в Польщі створюється автоматично

Польські будинки, де є приватизовані квартири, тобто вже з’явилися організовані співвласники, стають ОСББ (пл. “вспульноти мешканьові” – це польські  житлові товариства). Тому що так вимагає закон. Не треба нікуди ходити, нічого реєструвати, ніяких підписів збирати. Як тільки в будинку з’являється два співвласника – одразу йде запис у відповідних реєстрах і ОСББ створюється автоматично. 

Звичайно, є особливості при приватизації квартир в житлово-будівельних кооперативах. Там також можуть створюватись польські ОСББ, хоча згідно закону надалі управителем залишається ЖБК, допоки не буде приватизована остання квартира. Тому ситуація з реструктуризацією ЖБК в ОСББ є досить непростою, тим більше, що ЖБК мають дуже великий лоббі своїх інтересів на центральному рівні, чого не мають ОСББ. 

Однак у інших будинках, де немає ЖБК, у разі приватизації квартир та створення ОСББ вже потрібно проводити збори, щоб вибрати форму управління. І з проведенням таких зборів у будинках часто допомагали професійні управителі. 

Якщо ж збори не вдалося організувати – далі таким будинком займається суд. І доки в будинку не буде проведено зборів – ним управлятиме управитель, призначений судом. Якщо цей управитель не підходить будинку – співвласники можуть переобрати управителя, провівши збори, змінити на нового. А якщо підходить – буде управляти й надалі. 

Але не так багато управителів хочуть зв’язуватися із судовим рішенням. В них немає великого бажання працювати з будинком, до якого управителя призначає суд. Ніхто не хоче мати справу з пасивними співвласниками, які навіть зібратися толком не можуть. Але така ситуація із судом для будинку – це форс-мажор, а зовсім не правило.

Про те, хто та в яких випадках може звернутися до суду з метою призначення управителя в будинку 

В Польщі можливе виникнення такої ситуації, коли в будинку житлове товариство (укр. ОСББ) не може прийняти рішення, і тоді в такому будинку професійного управителя призначає суд. Цього управителя представляє місцева асоціація управителів. Тобто жодний орган місцевого самоврядування не залучений до такого процесу. 

Відтак, ситуацію, коли в будинку взагалі немає кому управляти, в Польщі розв’язують принципово інакше, ніж у нас. 

Хто ж звертається до суду? По-перше, це може бути заява співвласників про неможливість отримання послуг будинком. По-друге, це може бути судовий позов до управителя, який невдало управляв будинком. По-третє, це може бути позов уже надавача послуг, який не може стягнути коштів з будинку за надані послуги. По-четверте, це взагалі може бути заява від неорганізованого будинку щодо того, що вони не можуть провести збори. Тобто тут існує чимало причин. 

В Польщі збори в будинках де є житлове товариство і де їх немає в більшості випадків скликає професійний управитель. Голова правління ОСББ здебільшого таким не займається. 

Будинки ЖБК недоступні для зовнішніх професійних управителів, лише будинки, де створено польський аналог ОСББ. Це сталося тому, що голови правлінь ЖБК самі воліють отримувати відповідний сертифікат та управляти цими будинками. При цьому, рішення в ЖБК приймають не співвласники, а пайовики, але більше – правління, яке формується загальними зборами членів кооперативу. 

Про те, як реструктуризовували польські “ЖЕКи”

Трансформація житлового ринку в Польщі мала всі ознаки “шокової терапії”. Лєшек Бальцерович (польський економіст, віце-прем’єр-міністр Польщі на початку 1990-х років, – Управбуд) у свій час всі процеси провів як шокову терапію. Однак мешканці Польщі в якийсь момент не витерпіли й добилися того, щоб Бальцеровича усунули від прийняття рішень. Однак минуло від того часу 7-8 років і поляки почали вважати, що якби Бальцерович ще кілька років пробув би при владі – Польща би досягла значно більших успіхів. 

Утім, шокова терапія мала чимало запобіжників, які пом’якшували економічні удари по населенню. Перше – приватизація житла за повну вартість у Польщі “не пішла”: поляки були на той час досить бідними, тож міста й держава були змушені піти на пільгову приватизацію. Друге – коли в 1994 році почали приватизовувати комунальні та державні підприємства, зробили так звану “захисну парасольку”. На місці комунальних управляючих компаній створювалися приватні, яким влада передавала всі пасиви та активи. Активи – це площі обслуговування, обладнання та приміщення, але й борги – також, адже на той час у Польщі люди не мали чим платити комуналку. 

Ці заходи дозволили з 1994 по 1997 роки зробити перехідний період. А з 1997 року стали необхідними сертифікація та ліцензування управителів – тобто на реструктуризацію польських ЖЕКів пішло 3 роки. Голови ЖБК також отримали ліцензії та пройшли сертифікацію, відтак – продовжили управляти своїми будинками. 

За ці 3 роки в Польщі з реструктуризованих ЖЕКів утворилося 2 ринки – ринок управління житлом та ринок обслуговування- сантехніки, електрики й так далі. 

В Литві цей процес не пішов таким чином. Там ЖЕКи лишилися великими управляючими компаніями, які мали в штаті і прибиральників, і сантехніків і так далі. А от у поляків був суто ринковий підхід.

Про те, чому в Україні вже не буде “шокової терапії” в ЖКГ

В Україні вже не вийде “шокової терапії” в ЖКГ за польським зразком. Приватизація у нас уже пройшла, тому тут потрібен інший вихід. Однак те, що нам загрожує – це затягування приватизації комунальних підприємств, затримка у створенні ОСББ з боку міст. Якби цього не було – ситуація змінювалася би швидше. Перехідний період у нас – саме зараз. І можна прогнозувати, що чимало комунальних підприємств у нас не виживуть, не реформувавшись. 

Схожі статті