Договір між управителем та співвласниками укладається відповідно до Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 року № 712.
Це означає, що текст договору має співпадати з текстом Типового договору, його не можна скорочувати, але дозволяється додавати нові пункти за умови, що зміни не суперечать регулюванню, визначеному Типовим договором.
Договір повинен мати низку невід’ємних додатків, а саме:
- список співвласників із зазначенням площі квартир та приміщень, що перебувають у їх власності;
- загальні відомості про будинок, яким починає управляти управитель;
- акт приймання-передачі технічної документації;
- вимоги до якості послуги з управління будинком;
- кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території.
Рекомендуємо, аби управитель разом із договором розсилав співвласникам:
- пам’ятку про те, як діяти та куди звертатися в разі виникнення аварій;
- пам’ятку про те, яким чином оформлювати претензії та скарги в разі ненадання або надання послуг не в повному обсязі;
- пам’ятку про те, яким чином можна контактувати з управителем з приводу будь-яких питань, пов’язаних з його діяльністю;
- план дій щодо можливих покращень стану будинку (за умови додаткового фінансування з боку співвласників).
Договір складають у двох примірниках, які підписує від імені всіх співвласників уповноважена ними особа (або голова правління ОСББ — у разі обрання управителя на загальних зборах ОСББ, або уповноважена особа органів місцевого самоврядування — у разі обрання управителя за конкурсом). При цьому варто звернути увагу, що з усіма співвласниками, у тому числі й юридичними особами, укладають один договір управління, примірник якого надають кожному співвласнику. Тобто загальний порядок укладання господарських договорів не застосовується до процедури укладання договору з управителем на підставі ч. 7 ст. 79 Господарського кодексу України, якою визначено, що «господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів».
Протягом одного місяця після підписання договору управитель має надіслати його копію, завірену своїм підписом та печаткою (за наявності), кожному співвласнику.
Також рекомендовано не пізніше ніж за місяць до початку надання послуг обраним управителем повідомити попереднього виконавця послуг з утримання будинку про відмову від його послуг. До повідомлення необхідно додати копію протоколу зборів співвласників про обрання управителя та копію договору з ним.
Укладений договір є обов’язковим для виконання всіма співвласниками незалежно від наявності підпису кожного з них на такому договорі та незалежно від того, як відповідний співвласник голосував на зборах за відповідне рішення (ч. 11 ст. 10, ч. 5 ст. 11 Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ч. 1 ст. 15 Закону «Про житлово-комунальні послуги»).
Умови цього договору є обов’язковими і для тих співвласників, які набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення. Договір з управителем укладають строком на один рік з можливістю автоматичного подовження строку його дії.
Якщо управитель захоче змінити ціну послуги або інші умови договору, він має ініціювати збори співвласників (загальні збори ОСББ) для прийняття такого рішення та набрати необхідну кількість голосів. Рішення оформлюють відповідним протоколом. Якщо в результаті прийнятого зборами рішення змінюються умови договору, сторони мають укласти додаткову угоду до договору.
Умови розірвання договору залежать від того, яким чином був обраний управитель. Якщо управитель був обраний зборами співвласників або загальними зборами ОСББ та співвласники з якихось причин не хочуть подовжувати дію договору на наступний однорічний період, вони мають повідомити управителя про відмову від договору за один місяць до кінця строку його дії. Дострокове розірвання договору можливе лише за згодою сторін.
Якщо ж управитель був призначений за конкурсом органом місцевого самоврядування та протягом дії договору співвласники багатоквартирного будинку не будуть задоволені його роботою, вони можуть прийняти рішення про зміну форми управління будинком або обрання іншого управителя. У цьому разі договір достроково припиняється через два місяці з дати отримання управителем повідомлення від співвласників (уповноваженої ними особи) про таке рішення.
