Історії успіху Управління як бізнес

Наталія Ретта: “Після створення ОСББ ми змогли побачити реальну картину в будинку, якої не було видно, коли будинок обслуговував ЖЕК”

Нещодавно у традиційному для нас форматі стрім-інтерв’ю Управбуд поспілкувався з Наталією Реттою – головою правління ОСББ “Грушевського, 13-А” з Броварів, яке вже завершило енергомодернізацію свого будинку за пакетом “А” програми “Енергодім” та отримало компенсацію від Фонду енергоефективності. Ми підготували два матеріали на основі цього стріму. Перед вами – перший матеріал, в якому Наталя розповідає про причини та досвід створення ОСББ, про те, як вона стала надавати послуги в інших будинках, де також створено ОСББ та про знання, потрібні для якісного утримання будинку. 

Традиційно ми подаємо запис у формі інтерв’ю без запитань, заснованого на спічі Наталії Ретти, і саме тому – від першої особи. Також рекомендуємо переглянути самі відео на сторінці Управбуд та інші статті: 

“Аудит безпеки та доступності будинку – найпростіший спосіб радикально вирішити його важливі проблеми”, – Ярослава Сорокопуд

“Баба Яга проти!”: як ОСББ та управителям працювати із запереченнями сусідів-співвласників 

“Я активно працюю над розробкою проєктів щодо енергомодернізації будинків”, – управителька Тетяна Афанасьєва

 

Про мотивацію щодо створення ОСББ

В 2016 році, коли за законодавством кожен будинок мав визначитися хто саме ним управляє, я зрозуміла, що доведеться створювати ОСББ в нашому будинку. Справа в тому, що я виросла в приватному будинку, а там немає такого, що ти від когось очікуєш, що по будинку хтось робитиме щось за тебе. Мене дивував такий підхід як це: хтось має прийти і щось за тебе робити. Ці два фактори стали для мене основними аргументами щодо створення ОСББ. 

Тож наше ОСББ було створено в 2016 році, а в 2017 ми взяли будинок в управління. Один зі співвласників нашого будинку, який був у нашій ініціативній групі зі створення ОСББ, вже був головою іншого об’єднання співвласників, у іншому будинку, де в нього також була квартира. Тож можна сказати, що ми пішли по гарячих слідах того ОСББ, яке створював він. Спершу я очікувала, що він очолить і наше ОСББ, але зрештою правлінням прийняли рішення, що ОСББ очолю я. Але той співвласник дуже допомагав нам з документами і протягом створення ОСББ, допомагає й зараз. 

Про те, коли співвласники відчули різницю між ЖЕКом та ОСББ 

Ми “забрали” будинок у ЖЕКу, створивши ОСББ, іще в 2017 році. Це сталося якраз у новорічні свята. Тому етап підготовки до опалювального сезону робив іще ЖЕК. Всю підготовку з жовтня аж до січня робили вони. В січні ми розпрощалися з ЖЕКом, а вже навесні починаючи з березня до нас почали звертатися співвласники щодо некомфортної температури в квартирах: “нам жарко, вимкніть тепло” або “нам холодно”. І це дозволило нам побачити реальну картину проблем у будинку. Бо до ЖЕКу кожен ходив поодинці, й тому сусіди не розуміли спільних проблем. Вважали, що проблеми лише в його квартирі! Що всі страждають поодинці, адже інформацією, фактично, не обмінювались вона “осідала” в ЖЕКу. 

Таким чином після створення ОСББ ми змогли побачити реальну картину розподілу тепла: де в будинку холодно, де жарко, в яких місцях перегріто, в яких навпаки – недогріто. Я, наприклад, живу в квартирі, в якій завжди жарко, доводиться відчиняти вікна. А виявилося, що в нашому будинку були стояки, де люди постійно мерзли. Вони намагалися щось змінити, чогось добитися від ЖЕКу – але марно. У нас не зовсім звичайна розводка опалення і, як, мабуть, у багатьох будинках, є втручання в систему. ЖЕК точково щось намагався зробити, але системно допомогти не міг, бо це великі кошти. Тож після створення ОСББ ми зрозуміли, що навіть у будинку 2004 року забудови можуть бути проблеми, які необхідно вирішувати. 

Про те, чому голова правління ОСББ це особлива професія 

Коли я починала свою діяльність в ролі голови правління ОСББ, то не вважала це особливою професією. Але зараз схиляюся до того, що голова правління все ж таки повноцінний фах. 

На той момент, коли я лише стала головою правління, в мене була інша робота. Однак дуже швидко я зрозуміла, що поєднувати дві різнопланові роботи практично неможливо. Тут, в ролі голови, ти постійно маєш бути “на телефоні”, постійно маєш бути готовою відповісти на питання співвласників, підрядників, десь допомогти, десь проконтролювати. А інша робота була пов’язана із комп’ютером, тобто був потрібен спокій, зосередженість. І в якийсь момент ці дві спеціальності перестали нормально співіснувати тож довелося робити вибір. І я його зробила на користь головування в ОСББ. 

Про досвід розширення власної справи у сфері управління житлом 

Зараз я веду три будинки. В 2017 році я починала як голова правління в одному будинку нашому. Однак минулого року до мене звернулися іще з двох будинків. Я там надаю послуги як найманий працівник, керуючий справами. Там також створені ОСББ. 

З правлінням одного з цих будинків ми якраз обговорюємо зараз питання участі в програмі “Енергодім” Фонду енергоефективності. В іншому існує більш нагальна проблема це мережі. Це старий будинок, його забрали від комунального ЖЕКу. Ясна річ мережі в жахливому стані, тож у першу чергу потрібно їх замінити, а вже в другу думати про енергоефективність. 

Про знання та навички, які можуть знадобитися голові правління ОСББ

Мені дуже допомагає те, що я маю технічну освіту. Це незайве хоча би для того, щоби розбиратися в кресленнях мереж принаймні я розумію, як їх читати. Але я певна, що в багатьох голів правління немає такого досвіду, тож їм з цим розбиратися важко. Те ж саме щодо управлінського досвіду, менеджерських знань. Це ключові потреби. 

Також треба розуміти, як працюють ліфти, мережі, електропостачання, опалення саме з технічної точки зору. Без цих знань повноцінно утримувати будинок надзвичайно складно. 

Крім того, потрібне знання законодавства в сфері не лише управління житлом, а загалом житлово-комунальних послуг. До того ж законодавство постійно змінюється, й ці зміни потрібно постійно відслідковувати, знання оновлювати. 

Якщо ОСББ має професійного бухгалтера це дуже добре. З нами працює ФОП, тож проблем ми не маємо. Але знову ж бухгалтери також мають оновлювати знання, постійно вчитися. 

Про місцеві програми підтримки ОСББ у Броварах 

В Броварах діє 2 програми підтримки проведення енергоефективних заходів у будинках ОСББ. Однак розрахована під кредит на енергоефективність, одна без кредиту. Наше ОСББ скористалося тією програмою, яка розрахована під кредити. Ця програма компенсовує 30% від суми кредиту, але не більше 100 тисяч. На нашу суму проєкту 100 тисяч це дуже хороша сума. Однак треба розуміти, що це дуже вигідно при невеликих сумах, тобто для пакету заходів “А”. Але якщо кредит буде по пакету “Б”, а це зазвичай декілька мільйонів гривень то ці 100 тисяч на такому тлі виглядають вже не так привабливо. Тому можливо варто було би в такому разі компенсовувати відсотки по кредиту, адже їх набігатиме чимало. 

Треба розуміти, що місто допомагає ОСББ не настільки, як цього хочуть чиновники, а наскільки воно багате. Бровари недалеко від Києва, тут “крутяться” деякі фінанси. І тому в нас із допомогою ОСББ відносно непогано. 

Перша програма підтримки ОСББ та ЖБК в минулі роки давала 100% фінансової підтримки, однак зараз вона змінюється й переходить на рейки співфінансування. А друга програма про яку я вже згадувала компенсує частину кредиту. 

Впровадження цих програм починалося іще в 2016 році. Тоді всі ОСББ ще боялися ними користуватися, бо це була новинка. Лише 1-2 ОСББ тоді ризикнуло взяти участь. А от в 2017-2018 році бажаючих було вже більше, ніж змогло покрити місто. Тому однозначно такі програми потрібні нашим ОСББ та ЖБК і фінансування на такі програми треба збільшувати, щоб задовольнити увесь попит. З іншого боку, вважаю, має бути обов`язково співфінансування від співвласників. Тоді люди цінують і бережуть те, що зроблено. 

Крім того, в нас є програма для будинків, де немає ОСББ. Там співвласники також можуть зібратися, вирішити, що їм потрібна енергомодернізація, й подати заявку. Але робити це потрібно через управляючу компанію. Наскільки я знаю, поки що ніхто не ризикнув нею скористатися але це не дивно, адже вона от-от лише зараз впроваджується. Тобто це класичний випадок, коли співвласники хотіли би спершу побачити чийсь приклад а вже тоді й своїм будинком долучитися до подібної програми. 

Про Раду голів ОСББ міста Бровари 

В Броварах немає Асоціації ОСББ, натомість у нас є Рада голів ОСББ. Якщо є якісь загальноміські питання в ОСББ до постачальників тепла, води, газу то ми ці питання вирішуємо колективно. Якщо є якісь загальнодержавні питання то йдуть колективні запити від Ради голів. Ми діємо як у тій приказці “гуртом і батька легше бити”. Разом вирішувати ці питання значно простіше, ніж поодинці. Але така Рада голів ОСББ має бути дієвою, працювати, а не просто числитися на папері.

Про співпрацю ОСББ та управителів у Броварах 

Наш будинок на самозабезпеченні, ми ним управляємо самостійно. А вже на якісь конкретні роботи можемо найняти виконавця. Однак в Броварах є чимало ОСББ, які уклали договори з управителями є й такі приклади. Це цілком нормальна ситуація, коли ОСББ вже створено, однак немає часу глибоко розбиратися із особливостями управління, коли немає відповідного людського ресурсу. Тоді уже ОСББ як юридична особа контролює, чи всі послуги надаються управителем потрібної якості та в необхідних об’ємах. Такі випадки вже є, і це свідчить, що в нас є вибір серед різних варіантів. 

Схожі статті