Петро Корбут – керівник управляючої компанії ТзОВ “Нова Долина”, яка надає послуги 86 багатоквартирним будинкам в невеликому прикарпатському місті Долина. Досвід Петра особливо показовий для багатьох колег, оскільки тривалий час він очолював комунальний ЖЕК, а зараз – один із управителів “нової генерації” та член правління АМУЖН – профільної асоціації.
В першій частині інтерв’ю з Петром Корбутом редакція Управбуду обговорила ключові відмінності між комунальними підприємствами та приватними управителями, поради управителям та співвласникам багатоквартирних будинків та перспективи співпраці ОСББ з Фондом енергоефективності.
Петре, розкажіть про свій професійний досвід у сфері управління житлом. З чого ви починали, які були ключові етапи/точки професійного та бізнесового розвитку?
Свою кар’єру в сфері управління житлом я починав із посади керівника ЖЕКу, яку обійняв у 2010 році. А до того я був приватним підприємцем та займався дрібними ремонтами житлових будинків.
Уже в 2011 році я вивів наш ЖЕК на рівень прибутковості. Проте коли почалась криза, а збільшувати тарифи на житлово-комунальні послуги не було політичної волі (це – цілком типова ситуація для українських ЖЕКів, яка актуальна й зараз), довелося шукати внутрішній потенціал для забезпечення діяльності без шкоди для виробничих процесів.
Це був цінний досвід, адже нам вдалося – не залучаючи нових працівників – ускладнити облік і збільшили об’єми робіт. Я переконався, що автоматизуючи процеси ми маємо змогу вирішувати більшість завдань. При цьому зменшується вплив людського фактору.
Що ви маєте на увазі під ускладненням обліку? Що це дало?
У 2011 році наш ЖЕК запровадив побудинковий облік доходів і витрат на кожен окремий будинок. Тобто в нас на кожен будинок був свій тариф, а також вівся окремий прозорий облік витрат, тобто кожен будинок мав свій бюджет. На той момент аналогів такому підходу до організації фінансового обліку в ЖЕКах не було по цілій Україні. Принаймні я подібних прикладів не зустрічав.
Діяльність із утримання будинків вважалася “депресивною галуззю”. Відтак, щоб не збільшувати тарифи на утримання будинків міською радою Долини в 2012 році було схвалено реформу системи ЖКГ в місті і послугу з утримання будинків віддали на “ринок” в 2013 році. На той час я залишився працювати в комунальному підприємстві “Управління комунального майна”, яке опікувалося комунальною нерухомістю, а також реалізовували проект ЄС в рамках східного партнерства, завдяки якому в Долині було утеплено 30 багатоквартирних будинків. Пропрацював там я, фактично, до моменту оголошення міського конкурсу щодо визначення управителя відповідно до Закону №417 (“Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, – ред.), що відбувся в травні 2017 року. Це, фактично, був старт управлінської діяльності.
Найбільше мене мотивувало те, що хотілося довести до логічного розвитку все те, що почав ще з 2011 року. Але вже у вигляді власної справи, з усіма нашими “лайфхаками” на кшталт побудинкового обліку.
Що стосується “бізнесу”, то управління будинками – це не зовсім той бізнес, яким хочуть займатися сучасні підприємці. Тобто це далеко не просто собі “купи-продай”. Великих прибутків немає, складно вивести роботу на системний рівень, завжди існує якась напруга. Тим більше зараз тарифи (внески) затверджуються співвласниками багатоквартирних будинків, а вони не надто поспішають приймати відповідні рішення. Як бачите, проблем вистачає. Однак ніщо так не тішить, як успішне вирішення проблем. І це – дуже серйозна мотивація.
Скільки будинків зараз знаходяться у вас в управлінні?
61 будинок у нас – в ТзОВ “Нова Долина” – в повному утриманні (як в управителя). Також маємо 14 будинків з ОСББ в повному управлінні. Крім того, є 11 будинків з ОСББ, для яких ми надаємо бухгалтерські послуги.
Чим, на вашу думку, сучасні управителі відрізняються від ЖЕКів, до яких за довгі роки звикли українці?
Я, так би мовити, був у шкурах і ЖЕКівця, і управителя… Тому чітко уявляю відмінності. Але почну з іншого – з ролі співвласників.
Всім учасникам житлово-комунальних відносин треба зрозуміти, що від простої зміни вивіски при вході в обслуговуючу організацію нічого по суті не зміниться. Треба міняти систему утримання будинків. Крім того, самі співвласники багатоквартирних будинків мають зрозуміти, що їхня власність не закінчується межами квартири. Будинок – це спільна власність всіх власників квартир у ньому. Тому вся ініціатива по утриманню будинку має виходити саме від співвласників.
До слова скажу, що в нашому управлінні є зразкові будинки, де утеплений фасад, відремонтований дах, замінені всі інженерні мережі, є відеонагляд, на прибудинковій території порядок. І в той же час є такі будинки, в яких мешканцям – співвласникам – нічого не треба. І наша компанія, фактично, забезпечує підтримку існуючого стану будівлі. Чому? Бо так дешевше, і так вирішили співвласники.
Тобто, за великим рахунком, немає різниці, яка назва у підприємства: чи це “ЖЕК” чи “управитель”. Головне – те, наскільки налагоджений процес утримання будинків, наскільки співвласники мотивовані до змін.
Однак повернемося до відмінностей між ЖЕКами та управителями “нової генерації”? Що варто про них знати звичайним мешканцям багатоповерхівок?
ЖЕК, або зараз – комунальне підприємство – це призначена організація, яка забезпечує утримання багатоквартирного будинку на замовлення органу місцевого самоврядування. ЖЕК самостійно приймає всі рішення щодо утримання будинку, не рахуючись зі співвласниками. ЖЕК орієнтується лише на Міську раду. Фактично, ЖЕК самостійно організовував, виконував роботи, списував кошти мешканців будинку. І ніхто цього не контролював, адже ЖЕК сам в себе замовляє послуги.
Управителя ж орган місцевого самоврядування призначає лише раз – за конкурсом. Або його наймають співвласники будинку, прийнявши відповідне рішення за конкретною процедурою. Головне – приватний управитель повністю підзвітний співвласникам і вони легко можуть його змінити. Тобто тут іще й включається фактор конкуренції. Тож управитель взагалі не орієнтується на Міську раду, лише на співвласників.
Іще одна відмінність – фінансова. ЖЕК є власником коштів, які сплачуються на утримання будинку. Тоді як управитель – це розпорядник коштів, сплачених співвласниками на утримання будинку в межах кошторисних призначень. Тож управитель лише бере собі винагороду за забезпечення функції з організації утримання будинку. Але щодо решти функцій – управителі цілком орієнтуються на потреби співвласників, за погодженням із ними замовляючи послуги в спеціалізованих організацій. А за основну масу за погодженням із Співвласниками ми наймаємо спеціалізовані організації.
Чи планують будинки з ОСББ, яким ви надаєте послуги, взяти участь у програмі “Енергодім” від Фонду енергоефективності?
Перед стартом програми “Енергодім” ми провели зустрічі у всіх будинках, де наша компанія є управителем. Як наслідок – 6 будинків прийняли рішення створити ОСББ спеціально з метою реалізації енергоефективних заходів. Зараз ми знаходимося на етапі підготовки заявок, які надішлемо до Фонду енергоефективності. Крім цих 6 будинків до роботи із заявками долучилися ще два ОСББ, створені раніше.
Тому наша ціль на цьому етапі – подати 8 заявок до Фонду вже найближчим часом. А коли Проєкти енергоефективності перейдуть до Активної фази (утеплення), я певен, що бажаючих буде більше. Тож це – лише початок.
Якщо чесно, для мене зараз – це швидше іміджевий проєкт, оскільки я чітко розумію, наскільки це потрібно співвласникам. Що ж до нас, то роботи лише додається, а от винагорода за нашу діяльність з боку співвласників залишається без змін – оскільки такий супровід зараз – радше волонтерство.
Що би ви порадили мешканцям багатоквартирного будинку, яких не влаштовує якість послуг ЖЕКу, але вони остерігаються змінювати його на управителя?
Вовка боятися – в ліс не ходити! В будь-якому випадку відповідальність за утримання будинку лежить не на ЖЕКові (як це було колись), а на співвласниках будинку! Це значить, що в разі серйозних проблем із будинком ЖЕКу нічого не буде, а от співвласники страждатимуть від втрати якості життя. Тому зараз радив би не зволікати ні співвласникам, ні управителям. Сьогодні перед нами відкривається новий ринок послуг, і ті, хто усвідомить це першими, матимуть найменше проблем та найбільше вигод.
