Нещодавно у традиційному для нас форматі стрім-інтерв’ю Управбуд поспілкувався з Оксаною Зазуліною, головою правління ОСББ “ДОБРОБУД-22” у місті Українка.
У цьому матеріалі подана його перша частина, у якій йдеться про основні моменти, що стосуються кошторису будинку, який приймає ОСББ: його розрахунок, формування, затвердження, необхідну кількість варіантів і таке інше. Розповідь іде від першої особи, як і передбачено форматом.
Про досвід роботи в ОСББ
Ми створили ОСББ у 2016 році, установчі збори були у вересні 16-го року, але самостійну діяльність ми почали провадити з жовтня 2016-го. Таким чином уже повні чотири роки ми є ОСББ. У нас чотирнадцятиповерховий однопідїздний будинок, в якому є 84 квартири. Загальна площа будинку — 4 222 м², середня площа квартири — 50 м². Ці технічні характеристики важливі для того, аби потім складати кошторис.
Про те, що слід зробити, аби правильно розрахувати кошторис
Насамперед, слід установити технічні характеристики, аби можна було робити розрахунки. Треба знати стартові дані про площу та визначити спектр необхідних потреб для будинку. Кожен будинок визначає їх індивідуально. Є стандартні потреби, наприклад, вивіз та утилізація сміття, освітлення, електрифікація та енергозабезпечення тощо, до того ж, кожен будинок має свої, особливі потреби залежно, наприклад, від системи опалення, від того, газові чи електроплити є в будинку.
Визначивши перелік потреб, ми визначаємо, хто може надати необхідні послуги або виконати роботу — і якщо є конкурентне середовище, ці можливості використовуємо: вибираємо такого підрядника або постачальника послуг, який може забезпечити нас послугами, що підходять нам за ціновою політикою, спектром можливостей і т. ін. Якщо такої можливості немає, як у нашому місті (місто маленьке, офіційно 16 тис. населення), усі організації, що надають необхідні послуги, є монополістами, ми повинні цей факт врахувати.
Про перевагу ОСББ при формуванні кошторису будинку
Я хотіла би звернути увагу на те, що кошторис в ОСББ створити значно простіше, ніж якби це була управляюча компанія або підприємство на кшталт ЖЕКу, який при формуванні кошторису керується нормативами, затвердженими на державному рівні, тарифами, різноманітними нормами.
В ОСББ у цьому сенсі є перевага: не обов’язково керуватися цими нормативками. У цьому разі ми організація, об’єднання співвласників, яке існує на підставі того, що існує статут: ми зібралися, домовилися, затвердили статут і керуємося ним.
Згідно зі статутом, ми робимо внески, спрямовані на утримання нашого будинку. Таким чином ми домовляємося, що всі разом, у рівних частинах (згідно із площею, яку займаємо) утримуємо будинок. І тут у нас є перевага.
Наприклад, коли ми створювали ОСББ, були і прихильники, і противники його створення. Коли ми затвердили перший кошторис, було кілька недоброзичливців, які були невдоволені тим, що прибиральниця мала високу зарплату, і вважали, що згідно з нормативами вона має бути меншою. Але ця жінка у нас у будинку суміщає дві посади: прибиральниці та двірнички. Відповідно ми запрошували її на роботу, орієнтуючись на ринкову ціну, і головним аргументом проти недоброзичливців було таке: “Гаразд, якщо ви знаєте людей, готових виконувати такий об’єм роботи за півтори тисячі гривень (на час, коли ми створювали ОСББ, мінімальна зарплата становила близько 3 200 грн), то будь ласка!”
Підсумую: зарплата може бути яка завгодно: три тисячі, тисяча, та хоч десять — усе в рамках ваших спроможностей. Якщо співвласники зібрались і вважають, що ця праця має бути оплачена достойно, то чому б і ні.
Про розмір внеску на будинок і його зміни з року в рік
Перший внесок (2016 — 2017 рр.) становив 4,25 грн з квадратного метра. Було дуже важко, мені довелося повністю відмовитися від своєї зарплати у зв’язку з тим, що неочікувано підвищилася мінімальна зарплата, а це не було передбачено нашим Уставом та не затверджено у кошторисі. У 2018 році внесок становив 6,1 грн, у 2019 — 6,8 грн, у 2020 — 7,5, а цьогоріч — 8,6 грн із квадратного метра. У мене немає точних даних, але це один із найвищих внесків у нашому місті — якщо враховувати, що в нас мало ОСББ, близько п’ятнадцяти.
У будинках, які обслуговують комунальні підприємства, внески нижчі, бо вони застрягли в колапсі реформи ЖКГ і їх обслуговують за тарифами рівня 2017 року. Коли ми вирішили перейти на ОСББ у 2016 році, комунальне підприємство нашого міста формувало новий тариф. У цей розрахунок потрапив і наш будинок — тоді вони нам нарахували 4,19 грн, а ми, нічого з ними не узгоджуючи, сформували майже такий самий внесок із квадратного метра.
Про те, чи треба включати у внесок суми до резервного та ремонтного фонду
Цьогоріч у нас у ремонтному та резервному фонді з квадратного метра закладено по 47 копійок. Якщо цю суму помножити на площу та кількість місяців у році, то виходить, що на рік сума складатиме близько 48000 грн. Це ті “вільні” гроші, за допомогою яких ми зможемо здійснювати покращення на розсуд правління, ті роботи, на які ми окремо не збирали гроші, але які ми можемо виконати в рамках цих фондів.
Про те, чи слід за потреби враховувати у кошторис витрати на судові та юридичні витрати
Звісно, такі витрати ми не враховували у кошторисі, коли в цьому не було необхідності. Але в нас був випадок, який закінчився судовим процесом із квартирою-боржником, мешканці якої відмовлялися оплачувати повноцінний внесок протягом більш як трьох років. На свій розсуд мешканці квартири вирішили, що будуть недоплачувати внесок, бо вони живуть на першому поверсі і нібито не користуються ліфтом.
Три роки ми просили їх діяти у площині закону й дотримуватися Уставу, оплачувати всі затверджені внески повною мірою, але, тим не менш, ми були змушені подати до суду, і, звісно ж, того року, коли ми планували здійснити позов, ми заклали витрати сто гривень на місяць. На жаль, цієї суми нам не вистачило, ми витратили близько 6 000 грн., тому для оплати послуг адвоката та судових внесків ми використали із резервного фонду.
Про те, що потрібно робити, аби співвласники погодилися з кошторисом
Нічого дивовижного чи унікального я не скажу: треба любити свою справу й любити комунікувати з людьми. Секрет полягає у спілкуванні, тобто треба бути трошки психологом, ретельно інформувати якнайбільшу кількість співвласників. Усі повинні мати максимально повну інформацію, потрібну для того, щоб ухвалити рішення. Люди голосують проти або взагалі відмовляються від участі в голосуванні, коли вони “не в темі”, коли в них багато страхів, коли їм щось незрозуміле, коли вони перебувають у своїй реальності та мають власну інтерпретацію того, що відбувається, не заглиблюючись у деталі. Їм здається, що грошей достатньо з минулого року і так далі. І тоді треба їм розкладати це все “по поличках”.
Тобто насправді найціннішим є часовий ресурс, бо потрібно безкорисно витратити багато сили, аби надати необхідну інформацію, адже я працюю за мінімальну заробітну плату. Важливо максимально готуватися до зборів, максимально готувати кошторис, і у своїй практиці я віддаю цьому максимальну кількість часу. До загального річного збору я готуюся три місяці: збираю всі дані, аби створити річний фінансовий звіт, беру дані про виконані роботи, про кожен свій крок, про всі плани на майбутнє, про те, що по факту є сьогодні. Кожну позицію в кошторисі я розписую і готова пояснити. Перед загальними зборами я готую проєкт протоколу зборів — це такий детальний документ, який я висилаю ще на етапі перед голосуванням для того, аби люди могли детально ознайомитися з інформацією. Це потребує зусиль із підготовки цієї інформації.
Про те, хто задіяний у процесі формування кошторису та підготовки зборів
Всі основні клопоти щодо підготовки загальних зборів лежать на мені, але нам пощастило: ще до створення ОСББ я придумала так звану “систему старост”, і в нас практично на кожному поверсі є староста. На поверсі є шість квартир, і одна з них — комунікатор, мешканці якої знають мешканців свого поверху і допомагають мені донести до них необхідну інформацію, це спрощує мені життя. Як правило, люди, які є старостами, також є і членами правління, і в нас дуже хороші члени правління, ми завжди радимося.
Я ніколи не ухвалюю рішення одноосібно: з будь-якого, навіть найменш значного питання у мене є мої радники, які радять мені, як краще зробити. Фізичні дії — надрукувати щось, скласти документ — на мені, але під час прийняття й обговорення рішень нас багато.
Цьогоріч нас лише п’ять, враховуючи мене, минулого року нас було дев’ятеро, позаминулого — одинадцятеро. Старости на поверхах у нашій практиці не мінялися. Є такі, що відмовилися через те, що виїхали або втомилися нести на собі цю функцію інформування й комунікації. Із чотирнадцяти поверхів старост немає на п’ятьох.
Про те, скільки варіантів кошторису слід робити
Був у мене такий досвід, коли я перед загальними зборами надавала правлінню два кошториси. У нас проходить багато засідань правління на рік, хоча минулого року у зв’язку з епідемією було відносне затишшя. Кілька років тому я дійсно підготувала два кошториси, бо мені було страшно, що ми не приймемо фінансового плану. На жаль, більшість мешканців далека від усього цього нашого господарства й мешканці не розуміють цього критичного моменту, що якщо ми залишаємо старий внесок, нам буде дуже важко вижити в новому році. Тоді мені було страшно, але тепер я цілковито можу радити своїм колегам: ви можете пробувати гратися і готувати два кошториси, але краще зосередитися на якісному інформуванні максимальної кількості співвласників щодо одного кошторису. Адже насправді проблема не в самому кошторисі, не в тому, що він високий. Можна і 8,6 грн, і 18,6, і 28,6 із квадратного метра затвердити — як завгодно. Але для цього потрібно переконати людей у доцільності такого кошторису, потрібно розмовляти з ними. Не вийде просто взяти й повісити десь на стіні проєкт кошторису або роздати всім: “Голосуйте, і це допоможе”.
Коли я чую, що виникають провали і люди не можуть зібрати голоси, причина лише одна: недостатньо поінформована необхідна кількість людей. Ми побудували свою доказову базу на порівнянні двох кошторисів: нового, який ми хочемо затвердити, і поточного. І ми вибудовуємо діалог так: “Якщо ми затвердимо кошторис, ми зробимо те, те і те; якщо ми лишимося на старому кошторисі, то не зможемо собі дозволити того, того і того; можливо, будемо відключати один ліфт і насос циркуляційного опалення, аби економити на енергії — але в разі, якщо ми відімкнемо цей насос, у нас не буде економії на опаленні, тому що у нас є система економного опалення з регулюванням залежно від погоди і завдяки їй ми колосально економимо на опаленні. Завдяки насосу, що споживає електроенергію, ваші платіжки на 48% менші, ніж в аналогічного будинку, де такої системи немає — тому вибирайте: економимо крихти в ОСББ, при цьому переплачуючи величезні суми за опалення, або ж економимо колосальні суми на опаленні, раціонально використовуючи ресурс будинку”.
