Історії успіху Муніципалітетам

“Мені завжди було небайдуже, що відбувається в нашому будинку, адже дім починається не з дверей до квартири, а з дверей до під’їзду”, – Оксана Зазуліна

Нещодавно у традиційному для нас форматі стрім-інтерв’ю Управбуд поспілкувався з Оксаною Зазуліною, головою правління ОСББ “Добробуд 22” у місті Українка.

У цьому матеріалі подана його друга частина, у якій говоритиметься про складнощі в роботі в ОСББ, звітуванні, комунікації з боржниками, інформуванні мешканців, а також про основні та додаткові джерела коштів.

Розповідь іде від першої особи, як і передбачено форматом. 

Про те, як часто і в якому форматі звітувати перед співвласниками, аби зберегти довіру

Згідно зі Статутом, я звітую один раз на рік. Тоді я маю надати фінансовий звіт перед тим, як затвердити новий кошторис. Фінансовий звіт дуже детальний: із боржниками, прогнозами, аналізом тощо. Однак я розумію, що для того, аби полегшити власну працю, було б непогано робити квартальні звіти — насамперед, для себе. Їх можна було би щоквартально вивішувати на дошку оголошень. Але, зізнаюся чесно, мені бракує часу і сил, аби почати робити ці звіти. Я весь час підстьобую себе до цього додаткового виду роботи, але поки не виходить.

Можливо, тут слід згадати, що в нас немає ревізійної комісії — це не добре і не погано, це просто факт, але з цим також були пов’язані певні труднощі: недоброзичливці спекулювали на відсутності ревізійної комісії й закидали нам, що ми робимо казна-що й ніхто нас не перевіряє. 

Коли ми створили ОСББ, у ревізійну комісію пішло троє людей, але всі вони не профільні люди, які не мали навіть приблизної спеціалізації для того, щоби провести перевірку господарської та фінансової діяльності — це все скінчилося фіаско, їхня діяльність ні до чого не привела. Наступні роки у нас узагалі не було ревізійної комісії, і тоді ми вирішили залучати аудитора у випадку, якщо на загальних зборах не була вибрана ревізійна комісія — у нас навіть немає охочих бути ревізором. 

Якби ревізори в нас були, то згідно зі статутом, вони зобов’язані збиратися щоквартально і робити свої висновки на основі наданих їм документів. Тобто якби в нас існувала ревізійна комісія, я би була зобов’язана щоквартально перед ними звітувати. Але оскільки такої комісії нема, я звітую перед мешканцями будинку, а перед тим, як подати інформацію на загальні збори, ми передаємо всю нашу документацію на незалежну перевірку фінансово-господарської діяльності. Лише потім ми надаємо її мешканцям будинку.

Про повноцінну енергомодернізацію та участь у програмі Фонду енергоефективності

Нам пощастило: нас утеплили, і тепер ми єдиний утеплений будинок у місті. Нас утеплили не тому, що це була програма модернізації, причини були інші: у фасаді будинку виявили тріщини. Три роки експерти стежили за спорудою, аби вона не стала аварійною, і в їхніх висновках було зазначено, що цілісність фасаду необхідно відновити — і ще до створення нашого ОСББ міське керівництво утеплило наш будинок пінопластом.

Ми брали участь у проєкті ПРООН і за цей час у підвалі встигли замінити всі комунікації холодного та гарячого водопостачання й опалення. В опаленні ми встановили ІТП з погодозалежним регулюванням — тепер ми можемо значно економити на опаленні. 

Установили металопластикові двері на всіх поверхах, потім, згідно з міською програмою, встановили тамбурні двері. На всіх поверхах близько вісімдесяти енергозберігаючих світильників із датчиками руху — здається, нам немає до чого прагнути. Але в нас є одна чудова ціль: розподільники тепла на радіаторах опалення, які дозволять нам іще більше економити на опаленні. 

Ще на минулих загальних зборах ми проголосували за намір установити ці розподільники — більше 70% власників були згодні брати участь у цьому проєкті. Цього року за допомоги Фонду енергоефективності ми сподіваємося втілити цей проєкт, тому що люди вже розуміють економію і ми можемо порівняти свій будинок з аналогічним без цієї системи.

Є моменти несправедливості з приводу розміщення на поверхах, адже система опалення циркулює згори вниз, і на горішніх поверхах тепліше, ніж на нижніх. Коли вода спускається з чотирнадцятого поверху на перший, вона охолоджується, відповідно люди, які живуть зверху, мають “прикрутити” опалення — так вони економлять гроші усього будинку, а не свої власні. Тобто платіжка їм приходить така сама, як і у квартиру, де опалення не “прикручують”. 

І от на цьому ми й будували інформування своїх мешканців: може бути досягнута іще більша справедливість.

Про те, чи заробляє ОСББ і чи має воно додаткові доходи від розміщення реклами тощо

У нас нема угоди сервітуту — натомість є угода з одним провайдером, який безкоштовно надав нам дві інтернет-лінії. Цими лініями користуюся я та ще один член правління — однак ми добровільно відмовилися від користування цими лініями за рахунок ОСББ. І ми платимо в ОСББ благодійні внески у розмірі оплати послуг провайдера.

На жаль, у нас нема приміщень, які ми ми могли би здавати в оренду. Будинок має старе планування, і у його проєкті нема площі, яку можна було би здати. 

Ми заробляємо на загальних сміттєпроводах, які зараз заварені — люди самі позабирали ці зони і зробили собі комірчини. Ухвалою загальної ради ОСББ ці комірчини прийняли в наше господарство і залишили їх за цими людьми за умови, якщо вони платитимуть — внесок із квадратного метра збігається із загальним. 

Інші джерела нашого доходу — це вторинна сировина. Минулоріч я виявила, що є можливість за гроші віддавати скляну тару, це приносило близько трьохсот гривень за 2,5 місяці — але минулоріч у зв’язку з епідемією почалися збої в державі й наша співпраця припинилася. 

Тепер у нас є проблема зі здачею вторинної сировини. Є можливість здавати картон, використовуючи підвальні приміщення, аби не збирати сміття на сходовому майданчику — одним ударом ми вбиваємо двох зайців: маємо чистий майданчик і заробляємо на картоні. Також ми двічі здавали металобрухт: уперше — після ремонту, який відбувся завдяки проєкту ПРООН, там було багато старих труб, які ми здали й отримали близько 4 000 грн. Зараз ми здали металобрухт і отримали 5 500 грн — при тому, що там було багато барахла: наприклад, люди міняли батареї чи металеві двері і зносили старі речі у підвал.

Про те, на який рік головування ОСББ почати почуватися впевнено в цій ролі

Я любила це з першої секунди, ще до того, як дізналася, що існує ОСББ. Мені було неприємно їхати у забльованому та запльованому ліфті, який ніколи не мили — я тоді просто стала і сама помила ліфти, ще навіть не познайомившись із сусідами. А тоді ми разом почали проводити генеральні прибирання. Словом, мені завжди було небайдуже, що відбувається в нашому будинку, адже дім починається не з дверей до квартири, а з дверей до під’їзду. 

Я не завжди почувалася стовідсотково впевненою. Наше ОСББ існує чотири роки і чотири місяці, і впевнено та спокійно я почала почуватися вже після третього року. Зовсім розслабилася уже після загальних зборів, що відбулися восени: я зрозуміла, що даремно стільки хвилююся. Було важко, адже було кілька неприємних історій, коли недоброзичливці створювали сильний дискомфорт. 

Але слід віддати їм належне: від недоброзичливців теж є користь. Я точно знаю, що якби не вони, я не була би такою просунутою та обізнаною в законодавчому, практичному та теоретичному сенсах, тому що мені ставили багато палиць у колеса і було дуже важко. Я точно знаю, що треба дякувати цим людям за те, що вони у вас є: ви точно будете більш загартовані та більш свідомі.

Про те, як налагодити стосунки з власниками квартир, які здають квартири в оренду, є боржниками й живуть за межами Києва чи країни

Я дуже дотошна і не скуплюся на спілкування незалежно від відстані між мною та співрозмовником. Я спілкуюся зі власниками, які перебувають у Росії, Іспанії, Франції тощо. Ми зв’язуємося через Вайбер чи електронну пошту. Я не скуплюся на час, витрачений на них, я вибудувала стосунки так, що співвласники готові мене вислухати, ставлять питання. Звісно, з часом виникають довірливі стосунки і люди вже з півслова розуміють, що і як — але це потрібно заслужити.

Я би дуже хотіла, щоб нарешті усім ОСББ дали можливість проводити голосування онлайн і користуватися електронним підписом. Така постанова уже є, але якщо ви хочете зареєструвати якісь зміни у реєстратора, то виникнуть нюанси, адже документи мають бути в одній формі: або всі фізичні, або електронні. 

Ще я хотіла би вирішила питання з довіреностями, адже досі немає єдиної думки про те, потрібно нотаріально підтверджувати довіреність, чи ні. Довіреність лякає, і недоброзичливці завжди тримали мене в тонусі у зв’язку з нотаріальним затвердженням довіреностей.

Щодо боржників, то робота з ними дуже цікава: завдяки максимально докладеним зусиллям під час інформування ви зіштовхнетеся з меншою кількістю боржників. Що краще і якісніше ви надаватимете інформацію, то більше буде довіри і менше боржників. У мене був резонансний випадок, що дійшов до суду, і я зумисне довела цей процес до кінця, аби він був показовим для всіх. Я діяла виключно в законному полі, і нам усе вдалося — тепер цей випадок став зразковим для всіх, ніхто не хоче зануритися в подібну ситуацію. Тому зараз я просто ставлю цей випадок у приклад тим, хто раптом вирішив дозволити собі спізнитися зі сплатою внеску. Коли ми тільки створювали ОСББ, я якісно інформувала кожного й розповідала, як важливо платити вчасно, адже ми створюємо ОСББ для того, аби покращувати й модернізувати наш будинок, і якщо нам бракуватиме коштів на це, то гріш ціна нашому об’єднанню. 

У мене був інший показовий випадок: одна квартира, яка десятиріччями не платила внесків до комунального підприємства. Там жила пенсіонерка, яка мала 15 тисяч боргу, і я розуміла, що вона — перша кандидатка у боржники. Тоді я почала розмовляти з її синами, і вони не відхрестилися від прийому інформації. І ця квартира зараз не є боржником, бо за неї платять сини мешканки — а їхня мама навіть про це не знає.

Схожі статті