Історії успіху

Ганна Прокіпець: “Тандем голови ОСББ та управителя може врятувати житловий фонд в Україні”

Управбуд продовжує знайомити вас із історіями успішних менеджерів та менеджерок багатоквартирних будинків та їхніми поглядами на реформу галузі управління житлом. Нещодавно ми поспілкувалися із Ганною Прокіпець, яка стала головою правління ОСББ у 2011 році, перебуваючи у відпустці з догляду за дитиною, а зараз вже надає послуги з утримання 22 будинкам з ОСББ в м. Дніпро. Під її керівництвом ОСББ систематично беруть участь у конкурсах у сфері енергозбереження. 

У першій частині інтерв’ю, яку ми публікуємо сьогодні, Ганна розповіла, чому новітні управителі зацікавлені у створенні ОСББ у багатоквартирних будинках, чим вони принципово відрізняються від ЖЕКів “старого зразка” та чому такою важливою є різниця між менеджером та лідером. Другу частину інтерв’ю читайте на порталі Управбуд вже наступного тижня. 

Ганно сьогодні ви надаєте послуги 22 будинкам у Дніпрі. Розкажіть, як все починалося.  

Суть у тому, що починалося все не як бізнес. В далекому 2011 році я почала із власного будинку, ставши головою правління ОСББ. І впродовж 5 років, до 2016 року, я займалася виключно своїм ОСББ “ЛІДЕР 29, 29А, 29Б”. Як видно навіть із назви, наше ОСББ має особливості – воно об’єднує три будинки в одному житловому комплексі. 

Потім був прийнятий Закон “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, і до нас у приймальню завітала пані Наталя зі словами: “Я живу тут поруч. В нашому будинку 16 квартир. Ми нікому не потрібні. Візьміть нас до себе”.

Я пояснила їй, що “до себе” взяти їхній будинок не вийде, а доведеться створювати власне ОСББ. Створили. І на сьогодні це один із найуспішніших будинків. Я пишаюся змінами, які в ньому відбулися за час нашої співпраці. 

А на якому етапі ви вирішили активніше розширювати свій бізнес, стратегічно будуючи власну справу? 

Після того, як ми почали співпрацю з пані Наталею, були й інші звернення, від співвласників інших будинків. І на певному етапі в мене почали з’являтися цілі, які ще не можна було назвати повноцінними бізнес-цілями, однак вони вже відрізнялися і від ідеології ОСББ. Хоча б тому, що далеко не всі голови ОСББ обирають амбітну ціль стати рушійною силою у реформуванні ЖКГ для модернізації житлового фонду країни. А для мене це був цікавий виклик. 

Так само не всі управителі докладають зусиль до створення середовища, що сприяє формуванню свідомого власника житла. На тлі вирішення таких стратегічних питань я ще поставила собі за мету, як мінімум – самоокупність – тобто існування за рахунок власної діяльності.

Я взялася аналізувати сильні та слабкі сторони різних форм управління багатоквартирними будинками. Так, законом України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” визначено три форми управління. Перша – самостійне управління будинком співвласниками, друга – коли будинком керує управитель, і третя – коли будинком управляє ОСББ. 

Самостійне управління – окремий випадок, що підходить для малоквартирних будинків із 4-8 квартир. Таких будинків небагато, немає сенсу говорити про нього докладніше. А от інші дві форми у свідомості більшості наших співгромадян є взаємовиключними. Ідеологічно антагоністичними, якщо хочете: з одного боку ОСББ – а з іншого управитель. На мою думку – це абсолютно хибне уявлення. 

Я пропоную розглядати скоріше симбіоз ОСББ та управителів і готова стверджувати що ці відносини мають бути успішними, бо вони збільшують шанси обох сторін на успіх.

Чому ви так вважаєте?

Давайте розглянемо це питання на практиці. Ви можете собі уявити, з чим стикається голова новоствореного ОСББ на самому початку, коли у нього ще вогник в очах, прагнення до діяльності. А робота “тут і зараз” – це організувати банальне прибирання та посипання піском. Вибачте, чистку каналізації. Плюс далеко не банальне укладення договорів на постачання електроенергії для освітлення місць загального користування та електропостачання ліфтів. Повірте, хто ще цього не знає – це шок. А ще додайте до цих стресів цькування новоявленого голови мешканцями за найменший промах. 

Я маю дуже багато знайомих голів ОСББ – чудових, ініціативних, завзятих. Вони, попри всі обставини, зробили неймовірно багато і для свого будинку, і для розвитку руху ОСББ в Україні. Підняли свій професійний рівень, освоїли технічні моменти. Я спостерігаю їхню діяльність вже більше десяти років. Тому можу з впевненістю стверджувати: в масштабах країни їхня прекрасна діяльність – лише трохи більше, ніж нічого. На жаль, численні проблеми галузі, проблеми збереження наявного житлового фонду країни ОСББ у форматі своєї діяльності не вирішують.

Точно так само їх не вирішить і управитель. Великому бізнесу не цікаво спрямовувати зусилля на вирішення соціальних проблем. Великі управляючі компанії не мають на меті отримати якісь стійкі позитивні соціальні результати. В них абсолютно зрозуміла ціль – отримання прибутку. 

Тобто ні окремі голови ОСББ, ні великі управителі не вирішують проблему галузі в цілому, зосереджуючись на різних цілях, ви це маєте на увазі? 

На мою думку, поєднання ОСББ, як механізму прийняття рішень і контролю за виконанням цих рішень, і професійного управління, як складової, що забезпечує щоденне утримання в будинку, має найкращу перспективу. Звісно, управління – це не тільки щоденна рутина, це не тільки прибирання та каналізація, я навмисне утрирую. 

Але хочу донести основну думку. Тандем голови ОСББ та управителя може врятувати житловий фонд в Україні. 

Після того, як я отримала теоретичний бекґраунд, навчаючись на курсах Володимира Бригилевича та проходячи стажування у Кракові, в мене виникло бажання започаткувати в Україні щось іще дієвіше й ефективніше, ніж ОСББ. Я аналізувала недоліки ринку,  шукала можливості, розробляла нові рішення, які матимуть довгостроковий позитивний вплив на суспільство, втілювала в життя нові підходи. І на мою думку, така модель симбіозу вже, можна сказати, перевірена часом та довела свою життєздатність. 

Особисто ви також використовуєте таку модель у своїй діяльності? 

Саме ОСББ, як форма управління, є у всіх будинках, з якими я співпрацюю. Скажу більше, 90% ОСББ створено за моєї активної підтримки. І допомога у створенні ОСББ – це складова моєї діяльності, яка належить до волонтерства. Не всі будинки, яким я допомагаю створювати ОСББ, потім укладають зі мною договір на управління. Дехто в процесі створення приходить до висновку, що для їхнього будинку краще перейти на самозабезпечення. І це по-своєму чудово. Я завжди радію тому вогнику в очах, який є чи не ціннішим, ніж будь-який фах та досвід. 

Сьогодні зі мною співпрацюють також будинки, у яких свого часу створили ОСББ, але розпочати самостійне господарювання голова правління так і не зумів. І вони прийшли вже з певним негативним досвідом. З ними дещо важче працювати, але теж працюємо. А є навіть будинки, в яких я вже не перший, не другий і навіть не третій управитель. Які шукають “свого” управителя. Можливо ви здивуєтеся, але я ставлюсь до цього теж позитивно. Я вважаю, що саме такі “шукачі” є рушійною силою прогресу, тобто створення  ринкових відносин в житлово-комунальному господарстві. 

Чим, на вашу думку, сучасні управителі відрізняються від ЖЕКів, до яких всі в Україні давно звикли? Що звичайним мешканцям варто знати про такі відмінності, щоб правильно обрати управителя для свого будинку?

У теорії сучасний етап розвитку житлово-комунальної сфери в нашій державі мав би характеризуватися пошуком та створенням нових форм управління та утримання багатоквартирних будинків. Вони мали би базуватися на запровадженні конкурентних засад у цій сфері. Але проблема – у втіленні прийнятих законів на місцевому рівні. На 160 тисяч багатоквартирних будинків – лише близько 30 тисяч ОСББ. Решта – в більшості випадків – це колишні ЖЕКи, перейменовані в управляючі компанії. Справедливості заради треба сказати, що з’являються поодинокі спроби не зберегти в рамках нового закону старі схеми, а дійсно почати створювати нові моделі управління. І тому я знову пропоную заглибитись у питання хто такий менеджер, якого вимагає чинне законодавство?

Класик менеджменту Уоррен Бенніс писав про такі відмінності між менеджером та лідером: “Менеджер все робить правильно, а лідер робить те, що потрібно. Менеджери, як правило, орієнтуються на цілі, встановлені іншими, а лідери самі встановлюють цілі. Менеджер приймає реальність, а лідер цю реальність змінює. Лідери впроваджують зміни, а у випадках коли можна обійтися без змін – достатньо менеджменту.”

Саме тут і пролягає вододіл між старими, але перейменованими ЖЕКами, які діють за старими принципами й не прагнуть до змін, не дивляться в майбутнє, і новітніми підприємцями, які шукають нових можливостей та керуються новими викликами. 

Мешканці багатоквартирного будинку мають у першу чергу питати в потенційного управителя: “Чи допоможете ви створити нам ОСББ?”. Якщо ні – то ви бачите людину, яка прийшла до вашого будинку виключно виконувати поставлену власником бізнесу ціль, тобто отримувати прибуток, надаючи певний перелік послуг, який не обов’язково вирішить проблеми будинку.

А ось ті, хто прагне створити ОСББ – керуються принципом win-win, розуміючи, що такий стан речей буде вигідним усім сторонам процесу. Що управителі та ОСББ – не конкуренти, а потенційні партнери. А з іншого боку – ці дві сторони процесу іще й партнери органам місцевого самоврядування. Хоча це вже інша історія… 

Я є членом Асоціації ОСББ міста Дніпра, часто спілкуюся з головами ОСББ та з управителями. Те що я чую і бачу з обох сторін – не надихає. ОСББ не хочуть, або ж не можуть визнати, що вони використали практично весь свій можливий потенціал в цих реаліях. Створено біля 30 тисяч ОСББ – це вже практично стеля в наших законодавчих реаліях. На мою думку, без законодавчо закріпленої обов’язкової норми створити ОСББ в кожному будинку, подальше створення ОСББ не буде мати достатніх темпів. Або потрібна дуже значна активність з боку управителів для пришвидшення цього процесу. 

Однак і те, що я чую з боку управителів, також не додає оптимізму. Управителі здебільшого побоюються допомагати у створенні ОСББ, остерігаючись залишитися без клієнтів. На моє переконання це нічим не виправдані побоювання. Окрім поточних та капітальних ремонтів, що необхідні 90% багатоквартирних будинків в нашій країні, необхідно вживати заходів з термомодернізаціі. Також будинки завжди, впродовж всього терміну свого існування, будуть потребувати якісного обслуговування. Ось на цих аспектах я б зосереджувалась.

Схожі статті