Управбуд продовжує знайомити вас із історіями успішних менеджерок багатоквартирних будинків та їхніми поглядами на реформу галузі управління житлом. Нещодавно ми поспілкувалися із Ганною Прокіпець, яка стала головою правління ОСББ в 2011 році, перебуваючи у відпустці з догляду за дитиною, а зараз вже надає послуги з утримання 22 будинкам з ОСББ в м. Дніпро. Під її керівництвом ОСББ систематично беруть участь у конкурсах у сфері енергозбереження.
Це – друга частина інтерв’ю з Ганною Прокіпець, де вона розповідає про важливість енергоефективних заходів у житловій сфері та власний досвід їх організації, а також про критерії добору будинків, яким вона пропонує послуги із утримання, та про ставлення до поточної ситуації у сфері ЖКГ.
В першій частині інтерв’ю Ганна розповіла, чому ефективні управителі зацікавлені у створенні ОСББ в багатоквартирних будинках, чим вони принципово відрізняються від ЖЕКів “старого зразка”.
Чи існують критерії, за якими ви погоджуєтеся взяти будинки в управління, або ж відмовляєтеся?
Критерій – один. Готовність створити ОСББ. При чому це не має бути формальністю. З самого початку я пояснюю людям, які до мене звертаються з пропозицією взяти їхній будинок в управління: правління, ревізійна комісія, щорічні загальні збори – це все має бути обов’язково. До мене зверталися мешканці будинків, які самостійно розібралися в законодавстві, мали бажання щось змінювати в будинку, але не змогли переконати сусідів [створити ОСББ]. Вони казали мені: “Ви ж можете керувати нами й без створення ОСББ.” Так, я можу. Але це йде врозріз із моїм світоглядом. Тож я перепрошувала, відправляла їх до своїх колег, які займаються управлінням без створення ОСББ. Однак на співпрацю з такими будинками особисто я не погоджувалась.
Інше питання стосується підбору команди, з якою ви працюєте – які у вас тут критерії?
Команду я не підбираю. Я працюю з тими представниками будинку, яких обрали співвласники. Тобто я не впливаю на вибір правління чи ревізійної комісії. Єдине, про що я одразу прошу людей, це розраховувати свій час та можливості. Адже працювати на благо будинку й справді важлива справа. Бути обраним до керівного органу ОСББ – це не формальність. Потрібно мати запас вільного часу.
Також я прошу, щоб до ревізійної комісії підбирали людей, які мають уявлення про бухгалтерію.
Які ваші власні функції щодо управління будинками ви вважаєте основними?
Основними для мене є дві задачі, при чому поставити якусь із них на перше місце я не можу – вони рівні по значимості. Це збереження та відновлення будинків і формування в них спільноти відповідальних співвласників. Левова частка моєї діяльності присвячена комунікації зі співвласниками. Я заохочую ОСББ брати участь у всіх проектах, які лише існують в місті та країні. Я переконана, що в будинках, де є злагода, рано чи пізно буде наведено лад. Тому ми беремо участь у всіх міських програмах, беремо участь у бюджеті участі Дніпра. І якщо у перші роки саме я ініціювала та розробляла проекти, то сьогодні вже є два реалізовані проекти, авторами яких є голови ОСББ, з якими я співпрацюю.
Я усвідомлюю, що голова правління ОСББ, в якого зазвичай є іще й основна робота, не може приділяти достатньо часу для того, щоб відслідковувати всі законодавчі зміни та можливості, які з’являються у місті чи в країні. Тому важливою функцією для мене є відслідковування цих нововведень та інформування голів ОСББ.
Що є найскладнішим у вашій роботі? Як ви долаєте ці складнощі?
Я не буду тут оригінальною: найскладнішим у роботі з людьми є власне робота з людьми, тобто комунікації. Занизький рівень інформаційної роботи з людьми з боку держави щодо роз’яснення змін у сфері ЖКГ призвів до того, що більшість людей слабо розбирається як у формах управління житлом, так і у власній ролі при різних формах управління. Проблему становить правовий нігілізм мешканців багатоквартирних будинків, відсутність відчуття відповідальності за спільне майно у будинку. Існують складнощі у прийнятті рішень для досягнення спільної мети. Але найбільша небезпека – це жахливий стан самих будинків.
В моїй практиці є будинки, в яких щороку змінювався голова ОСББ, є приклади, коли відмовлялися від роботи цілі правління. Майже всі голови правління час від часу впадають у паніку чи зневіру. І причина доволі банальна: співвласники будинків, де вони є головами ОСББ, не розуміють важливого моменту: голова є таким же співвласником, як і решта, однак він має сміливість взяти на себе відповідальність за подальшу долю будинку.
Законодавство також далеко не ідеально випрацювано – навіть найкращі закони працюють не ідеально, оскільки не для всіх у повній мірі напрацьована “підзаконка”. Знову ж – органи місцевої влади та постачальники послуг часто досить вільно трактують чинне законодавство.
Однак з цими труднощами можна й потрібно боротися – роз’яснювальною роботою, діалогом із владою, демонстрацією кращих практик у країні. Все це відбувається на тлі ліквідації аварійних ситуацій, проведення поточних ремонтів, залучення коштів на співфінансування термомодернізації та проведення енергоефективних заходів, укладання договорів з монополістами. Така наша щоденна реальність.
Стосовно енергоефективних заходів – чи допомагаєте ви їх організовувати в будинках, з якими працюєте?
Так, енергоефективні заходи є одним із моїх пріоритетів у роботі з будинками. Я постійно піднімаю це питання у спілкування з головами та з правліннями ОСББ. Взагалі так сталося історично: на Дніпропетровщині з 2012 року існує програми обласної ради, спрямована на проведення енергоефективних заходів. Однією з цілей цієї програми було поширення знань про енергоефективність серед мешканців будинків.
Також програма мала на меті навчати голів правлінь ОСББ писати проекти для отримання співфінансування. Завдяки існуванню цієї програми мешканці багатоквартирних будинків Дніпропетровщині зрозуміли, що енергоефективність – це не лише зовнішнє утеплення, але й заміна вікон та дверей, встановлення ІТП, балансувальних клапанів, і таке інше. Тому при голосуванні за той чи інший проект співвласники вивчають кожен пункт кошторису, кожен захід, щоб зрозуміти його ефективність і те, чи потрібен він саме їхньому будинку, чи є першочерговим.
Які саме енергоефективні заходи вже впроваджувалися у будинках, яким ви надаєте послуги?
Таких заходів було досить багато, я перерахую лише окремі з них. Наприклад, в будинку ОСББ “ЛІДЕР 29, 29А, 29Б” завдяки участі у згаданому мною обласному конкурсі були встановлені енергоефективні вікна в місцях загального користування. В цьому ж будинку в 2013 році було встановлено енергоефективне освітлення. Взагалі, що стосується енергоефективного освітлення, то ці заходи впроваджувалися багатьма нашими ОСББ завдяки міській та обласній програмам. Наприклад в будинках по вулиці Гулі Корольової: 1, 3, 8 та 12а, 12б, 12в та по проспекту Калнишевського 37, 37А та 57. Заміна освітлення принесла економію від 4 до 6 разів.
А завдяки програмі “Теплі кредити” були замінені вікна в підвалах та встановлені другі двері в під’їздах будинків ОСББ “ЛІДЕР 29, 29А, 29Б”, а також вікна в під’їздах у будинку ОСББ “ПЕТРА КАЛНИШЕВСЬКОГО 17”.
Чи плануєте ви взяти участь у програмі “Енергодім” від Фонду енергоефективності?
Так, будинки ОСББ “ЛІДЕР 29, 29А, 29Б” вже пройшли процедуру енергоаудиту і у лютому 2020 року вже зареєстровано офіційний сертифікат про цей енергоаудит. Тож ми вже зробили перший крок, а зараз плануємо наступні кроки.
А як щодо місцевих програм співфінансування енергоефективних заходів?
У Дніпрі з 2016 року працює міська програма сприяння діяльності ОСББ, ЖБК та обслуговуючих кооперативів у багатоквартирних будинках. Обов’язковою умовою цієї програми є співфінансування. По суті – це “конкурс відсотків”, дніпряни мене зрозуміють, але можна здогадатися з контексту. Однак за цією програмою можна виконати не лише енергоефективні заходи – а будь-які поточні та капітальні ремонти, виходячи з потреб будинку. Наші ОСББ щороку беруть участь у цій програмі, регулярно перемагають та покращують технічний стан своїх будинків.
Також у Дніпрі є програма з відшкодування частини тіла кредиту при залученні “теплих кредитів”. На жаль, вона не завжди та не в повному обсязі фінансується, тому не всі будинки, які скористалися “теплими кредитами”, отримали підтримку міста. Також у нас є програма для новостворених ОСББ, яка передбачає 100%-ве фінансування певних заходів.
Як ви сприймаєте поточний стан речей у житлово-комунальному господарстві України, саме в житловому секторі?
На місцях ми часто стикаємося з ситуацією, коли прийняті в Києві закони не працюють у повному обсязі, або їх трактування постачальниками комунальних послуг та органами місцевого самоврядування, скажімо так, відрізняються певною оригінальністю. І наші погляди на один і той же документ різняться. Як ілюстрацію наведу ситуацію 2019 року, коли по всій країні йшла боротьба з “непорозумінням” між постачальниками електричної енергії та власне співвласниками будинків, при цьому не зважаючи на форму управління.
Постачальники електричної енергії вперто бачили перед собою в особі ОСББ та управителів юридичних осіб. Тоді як, вочевидь, мова йшла саме про населення. Виходячи з логіки постачальників, юридичні особи мали сплачували передоплату за електроенергію. Водночас, за законом населення має сплачувати виключно за вже спожиту електроенергію.
Подібні зіткнення виникають і з іншими постачальниками комунальних послуг. На мою думку, подібні ситуації виникають тому, що реформа ЖКГ в Україні триває занадто довго й не до кінця зрозуміло, до якої кінцевої мети вона прямує. Дія останньої державної стратегії реформування ЖКГ в Україні завершилася в 2014 році. Як наслідок відсутності чинної державної стратегії ми маємо ситуацію, коли народні депутати пропонують внести зміни в профільні закони, які регулюють цю сферу, як правило – лобіюючи чиїсь інтереси.
Останній яскравий приклад – це намагання внести законопроект щодо провайдерів, проти якого висловилося дуже багато ОСББ та управителів. Також ми маємо негативний приклад законопроекту №2606, що нібито має на меті покращити діяльність ОСББ, але насправді може відкинути реформу назад – добре, якщо до стану 2012 чи 2013 року… Працювати в такій ситуації досить складно, будувати стратегічні плани – майже неможливо. Тому виходить так, що внаслідок відсутності чіткої стратегії реформи ЖКГ в Україні може знадобитися стратегія попередження техногенних катастроф у житловому секторі, оскільки зношеність наших будинків є реальною загрозою.
Як на мене, якщо складовою кожного закону в сфері ЖКГ не стане відповідальність за його невпровадження на місцях – ситуація буде надалі лише погіршуватися. На практиці, якщо місту пощастило отримати або добросовісного й тямущого очільника, або впливову Асоціацію ОСББ, або потужне лобі управителів – у такому місті реформа проходить ефективно. Але якщо цього немає – реформа відверто просідає. Прокращення ситуації у житловій сфері має бути пріоритетом не лише для центральної влади, але й для влади на місцях.
Що би ви порадили головам правління ОСББ, які планують пропонувати свої послуги з утримання співвласникам інших будинків?
Я би радила прислухатися до Джерома К. Джерома: не варто слухати чужих порад (сміється). А якщо серйозно, то головна порада – добре вивчити законодавство, навчатися та ставати профі в цій сфері. Бо можливості, закладені зараз у законодавстві, дають змогу вивести утримання будинків на дуже достойний рівень та відрізнятися від конкурентів проактивністю. Окрім класичних послуг з утримання, варто пам’ятати про енергоефективні заходи – саме допомогою з ними ви можете зацікавити співвласників, чого, можливо, досі не роблять ваші конкуренти.
