Історії успіху Управління як бізнес

Галина Мірзахмедова: “Знання – це дуже важливий капітал у сфері управління будинками”

Нещодавно в традиційному для нас форматі стрім-інтерв’ю Управбуд поспілкувався з Галиною Мірзахмедовою, яка є головою херсонського ОСББ “Фавор”, однак постійно розширює свої знання та компетенції за рахунок безкоштовних курсів для ОСББ та управителів та прагне розширювати свою діяльність. Галина поділилася власним досвідом – як за 1,5 роки від моменту, як вона стала головою правління, вдалося не лише розширити діяльність на 2 будинки, але й сформулювати для себе план щодо розвитку бізнесу та перейти до активного навчання. 

“Я обирала помiчникiв у команду, шукаючи однодумцiв, якi цiнують ОСББ”, – Ганна Прокiпець 

Василь Лiман: “Влада на мiсцях повинна “вiдпустити” процеси реформи управлiння будинками”

“Аудит безпеки та доступності будинку – найпростіший спосіб радикально вирішити його важливі проблеми”, – Ярослава Сорокопуд

Про те, чому і як Галина Мірзахмедова стала головою правління ОСББ

Головою правління ОСББ я стала у серпні 2019 року. Я живу в цьому будинку, де очолюю правління, знаю практично всіх співвласників особисто, зі всіма спілкуюся. Тому мені було порівняно легше вирішити очолити правління. Починаючи цю роботу, я могла покладатися лише на власні знання. Вони в мене, щоправда, на той час уже накопичилися, адже темою ОСББ я почала цікавитися ще 3 роки тому – після 2017 року, коли була проведена ЖКГ-реформа, змінено законодавство. 

На той час у нашому будинку вже було зареєстровано ОСББ, однак воно не функціонувало. До моменту, поки я його не очолила. Річ у тому, що після створення ОСББ була обрана голова правління. Але вона так і не наважилася почати виконувати функції з утримання будинку, тому фактично утриманням займався колишній ЖЕК. Його перереєстрували як управляючу компанію, однак ЖЕК-івські підходи до розвитку будинку не змінилися. 

Півтора роки тому я двічі проводила загальні збори співвласників. І поштовхом до відновлення ОСББ стало те, що нам потрібно було замінити систему опалення. У нас висотний 14-поверховий будинок, зруйнований незалежний контур теплопостачання всередині будинку, тому тепло йде у великій кількості напряму і співвласники отримують дуже великі платіжки. Тому, щоб це змінити, ми вирішили скористатися “теплими кредитами” і провести модернізацію системи опалення. Проблема була у тому, що ОСББ на той момент фактично не функціонувало. 

Більшість мешканців побоялася брати кредит, не розуміючи платіжної дисципліни, недостатньо довіряючи в цій справі сусідам. Тому “теплий кредит” ми так і не взяли, однак у той же час я все ж стала головою правління. 

Про перші кроки на позиції голови правління ОСББ

Ставши головою правління ОСББ, я в першу чергу вивчила технічний стан будинку. До того ми не мали доступу ні до горищ, ні до підвалів. У першу чергу я отримала до них доступ. Після того разом із сантехніком та електриком я вивчила технічну ситуацію. Електрик у мене лишився ЖЕК-івський, це молода толкова людина, а сантехніка я найняла нового – за рекомендаціями інших знайомих голів правлінь ОСББ. 

Де я з ними познайомилася? Коли я стала головою правління ОСББ нашого будинку, попередня голова правління одразу додала мене до Viber-групи ОСББ нашого мікрорайону в Херсоні. Перебуваючи в цій групі, я стала вивчати інформацію, вникати в переписки і так отримала більше знань. Переді мною постало одразу декілька критичних питань – щодо щитової, зливової каналізації та подібного. Тому я почала в цьому розбиратися і одразу проводити відновлювальні роботи. 

Про важливість базової освіти для роботи головою правління ОСББ 

За фахом я бухгалтер, однак загалом у мене є 2 вищі освіти. Тому в нашому будинку я сама забезпечую бухгалтерський облік. Також я можу виконувати функції юриста – вести переписки, робити запити, звертатися до реєстрів тощо. Я працювала свого часу юристкою в офісі, в судових справах рідко брала участь, добре, що їх немає й поки. 

Таким чином, я не наймала ні бухгалтера, ні юриста для нашого ОСББ. Всі їхні функції закриваю сама. Звісно, на це йде чимало часу, однак я поки справляюся, хоч це й доволі важко. 

Про те, чому головам правління ОСББ треба звернути увагу на можливості додаткового навчання 

До того, як почався карантин, я була на деяких оффлайн-заходах підвищення кваліфікації для голів правління. Зокрема, й на організованих IFC. Регіональний консультант від IFC у нашому місті – Лілія Мартинова, вона консультує щодо співпраці з Фондом енергоефективності й проводить зустрічі з головами правлінь ОСББ. 

А ще до того, як я стала головою правління, я консультувалася з представниками проєкту ПРООН – HOUSES, мене запрошували на різноманітні навчальні зустрічі. 

Тому ще на тому етапі я зрозуміла, що існує ціла система навчання у цій сфері, тому за бажання можна дуже серйозно поліпшити свої компетенції. А знання – це завжди нові ідеї, завжди професійний підхід до поліпшення стану будинку з ОСББ. 

Таким чином, до карантину я нерідко відвідувала заходи для голів правлінь ОСББ. Однак з початком коронавірусної кризи та карантину всі заходи перейшли в онлайн-формат. Як не дивно – мене ця зміну формату дуже виручила. По-перше, стало значно більше заходів, до яких відкрився доступ. По-друге, вони стали різноманітнішими. Наприклад, проводилися навіть юридичні вебінари щодо питань, у яких я не надто добре розбиралася. Скажу більше – у квітні-травні в мене на холодильнику висів графік онлайн-вебінарів, щоб я бува не забула коли та в який час потрібно виходити в онлайн. 

Однак вебінарів було чим далі, тим більше, і після травня я вже навіть не мала змоги відвідувати їх усі, незважаючи на цікаві теми. Тож останнім часом я віддала перевагу комплексному навчанню перед відвідуванням окремих вебінарів. 

Про навчання у “Бізнес-школі Управбуд-онлайн”

Мені дуже пощастило, адже в квітні-травні було анонсування навчання в “Бізнес-школі Управбуд-онлайн”, і я звернула увагу на цю пропозицію серед багатьох інших. Там проводився жорсткий відбір – серед величезною кількості анкет було відібрано близько 300 учасників і я навчалася декілька місяців серед найкращих та найактивніших представників нашої сфери зі всієї України. Навчання проводив Руслан Бельтюков з колегами. 

Спершу я не до кінця зрозуміла, наскільки мені взагалі пощастило, що я отримала змогу пройти цю навчальну програму. Головним її акцентом був розвиток своєї діяльності саме як бізнесу, навіть використовуючи наявну у вас базу, наявні ресурси. База – це мешканці, які можуть бути потенційними споживачами додаткових послуг, до того, що надає ОСББ. Наприклад – клінінг приватних помешкань, ремонт техніки, замовлення послуг електриків, сантехніків. Тобто зареєструвавшись як ФОП або як ТОВ можна надавати послуги на широкий загал, всього-то наймаючи персонал та організувавши диспетчеризацію цих послуг та загальне управління процесами. 

Особисто я до того, щоб налагодити бізнес, ще не дійшла. Однак уже знаю, як це правильно робити, у мене з’явилося розуміння, яке я планую використовувати в подальшому. І вже майже на останньому кроці, щоб почати власну справу.

Крім маркетингу, нам викладали питання щодо найму персоналу, щодо управління фінансами, щодо стратегічного управління бізнесом і багато іншого. Тобто багато питань у комплексному курсі. Природно, що всі ці знання я досі не змогла переварити, але добре, що є записи цього навчання і я зможу ознайомитися з ними вже після завершення Бізнес-школи Управбуд. 

Про те, як Галина Мірзахмедова поширила свою діяльність на новий будинок

В ході навчання в “Бізнес-школі Управбуд-онлайн” я зрозуміла одну важливу для мене річ. Мені потрібно розширювати кількість будинків, якими я управляю, щоб збільшилася кількість потенційних споживачів моїх послуг. Десь у той час у Viber-групі нашого міста з’явилося повідомлення про те, що одна з голів правління вже хоче завершити свою діяльність в ОСББ – вона керувала 2-ма будинками – за станом здоров’я. 

Ця жінка шукала можливість комусь передати утримання цих будинків. Я відгукнулася на цю її пропозицію. Але не я одна – троє голів правлінь відгукнулися на таку пропозицію, тож у нас навіть був певного роду кастинг, співбесіди з правлінням 2-х будинків. Одному з правлінь я не підійшла, а от друге правління мене найняло, тож з вересня я надаю послуги вже 2-м будинкам. 

Але на цьому я не збираюся зупинятися. Я планую розширювати свою діяльність на нові будинки. Справа в тому, що власний будинок я вже знаю настільки, що можу з заплющеними очима знайти в ньому будь-який вентиль. Що стосується нового будинку, то він інакший, він панельний, на 4 під’їзди. Тому я декілька тижнів присвятила вивченню того будинку, адже це була необхідність. 

В цьому другому будинку я залишила бухгалтера та електрика. Я виконую менеджерські функції, комунікую зі співвласниками. Благо, у кожному з будинків є активні Viber-чати. 

Таким чином, станом на цей момент, я є головою правлінь ОСББ у двох будинках. Були пропозиції ще з боку 2-х будинків, щоб я очолила там правління, але на той час я займалася місцевими виборами (балотувалася) та не могла розпорошувати свою увагу. Тому зараз це питання наразі надто мене не хвилює, я не акцентую увагу на ньому саме зараз, усьому свій час. 

Про плани на створення власного бізнесу у сфері управління 

У майбутньому, роки за 2, я бачу себе професійною управителькою будинками. Зараз я керую будинками як голова правління і використовую цей час для того, щоб накопичити досвід. Але я націлена на те, щоб невдовзі створити управляючу компанію. 

В Херсоні в нас немає професійних управляючих компаній нового типу. Є декілька колишніх ЖЕКів. Вони змінили вивіску, але підхід до управління будинками у них, фактично, залишився тим самим. Тому це перспективна справа.

Я планую пройти професійну атестацію та отримати сертифікат як управителька багатоквартирних будинків. Для цього, щоправда, потрібен достатній рівень кваліфікації. Я зараз чекаю того моменту, коли зможу отримати в центрі зайнятості безкоштовний ваучер на навчання по досягненню певного віку. Його дають один раз в житті працевлаштованим особам за деяких умов щодо наявності достатнього страхового стажу. Я планую використати цей ваучер для того, щоб здобути освіту за спеціальністю “Управління багатоквартирними будинками” в нашому місцевому університеті. Такими є мої плани. 

Про тайм-менеджмент на посаді голови правління ОСББ 

Моя робою головою правління забирає у мене ⅔ мого робочого часу. Тому решту часу я витрачаю на ще одну роботу – дистанційно працюю бухгалтером в Офісі реформ. Це контрактна робота. 

Звісно, трохи складно поєднувати усі ці роботи, та ще й навчання. В мене здебільшого залишається час лише на сон та на особисті справи. Це все складно, однак я чітко розумію мету. В мене є план – як я маю створювати та розвивати власний бізнес, що я для цього маю зробити, щоб стати професійним управителем. Все завдяки системному підходу в навчанні. А коли розумієш мету та маєш цілі – це дещо послаблює психологічний дискомфорт від кількості навантаження. 

На вихідних я намагаюся не займатися справами будинків, інакше це би перетворилося на безкінечну історію. Так, я можу поспілкуватися зі співвласниками або підготувати якийсь звіт для загальних зборів, але завжди тримаюся думки, що вихідні – це час для відновлення. 

Про плани на роботу проєктним менеджером 

Одна з моїх цілей – працювати проєктним менеджером. Тобто надавати ОСББ консалтингові та інші послуги, пов’язані з термомодернізацією їхніх будинків у співпраці з Фондом енергоефективності. Я проходжу спеціальне навчання, організоване Фондом та IFC, тож маю вже достатнє уявлення про цю спеціальність. 

Я розумію, що така спеціальність прекрасно поєднується з роботою управителем будинками, вона дозволяє дещо розширити перелік послуг, які я зможу надавати в багатоквартирних будинках. Тому після завершення навчання ще планую коригувати свої плани, враховуючи бажання надавати послуги ще й як проєктна менеджерка. 

Про те, як голова правління ОСББ може значно розширити свої знання про управління будинками та мати доступ до навчання 

Свого часу, 3 роки тому, я створила групу у Facebook, яка називається “Херсонщина ОСББ”. Я це зробила передовсім щоб самій трохи набратися знань, поглянути на досвід інших, адже тоді ще не була головою правління. Для того, щоб наповнювати цю групу інформацією у щоденному режимі, а це зазвичай репости, я підписалася на велику кількість профільних сторінок у Facebook, у тому числі Управбуд ОСББ інфо, на сторінку Фонду енергоефективності, на сторінки ньюзмейкерів у цій сфері. Відповідно, я практично щодня слідкую за цими сторінками, перепощуючи до групи цікаві матеріали. І разом з тим – відслідковуючи різноманітні цікаві новинки по темі, починаючи від анонсів курсів, на які зазвичай підписуюся, закінчуючи новими посібниками. 

Зараз я вже розумію, що інформації про навчання дуже багато. Коли я починала, то такої пропозиції навчальних курсів ще не було. Але зараз це дуже поширено та розвинено, тож проблеми того, що голови правлінь чи управителі не мають джерел для отримання нових знань – зараз узагалі немає. Навпаки – знань дуже багато, їх легко отримати, тож варто лише цим зацікавитися! Знання – це дуже важливий капітал у сфері управління будинками, тим паче важливо, що часто вони даються безкоштовно! 

Про послідовні кроки від голови правління одного ОСББ до створення управляючої компанії 

Щоб отримати змогу стати головою правління у будинку, де я не проживаю, мене включили у правління того будинку. І, відповідно, правління мене вже обрало головою. Після того я у державного реєстратора зареєструвала всі документи та офіційно стала головою правління. Я знаю, що це можливо, і тим більше не складно робити у 2-3 будинках, такий процес. Однак коли я вже зможу надавати свої послуги більшій кількості будинків, я знаю, що є сенс створювати Асоціацію ОСББ, на яку можна перекладати певні управлінські функції. Однак зрештою в моїх планах – створення управляючої компанії, але я водночас розумію, що реалістичні плани щодо цього – не менше, ніж 1-2 роки. 

Я вже розробила для себе план розвитку на найближчі 2-3 роки і зараз покроково по ньому рухаюся. 

Схожі статті