В нашій повсякденній мові співіснують поняття “ЖЕК” та “компанія-управитель”. Технічно, ЖЕКів як категорії компаній, що забезпечують утримання будинку, не мало б існувати вже кілька років: всі мали б набути статус управителів. Проте низка умов, зокрема пасивність співвласників, не дають старим керуючим компаніям отримати новий статус. А отже і така категорія компаній не зникає.
В той же час, деякі співвласники сумніваються в тому, що ЖЕК та управитель дійсно мають різний статус та різні обов’язки. З цього виникає логічне запитання — навіщо залучати управителя, якщо є ЖЕК? Для того, щоб розвіяти сумніви та відповісти на це питання, давайте розберемося в деталях: чим же насправді відрізняються ЖЕКи та управителі?
Перше, про що варто пам’ятати: поняття “управитель багатоквартирного будинку” з’явилося тільки в 2015 році в Законі України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”. ЖЕК як і будь-яка інша юридична особа або фізична особа-підприємець, може набути статус управителя, якщо його оберуть співвласники або він переможе у конкурсі, проведеному органом місцевого самоврядування. Проте закон визначає ще низку обов’язкових умов для роботи управителя, тож розберемося, які саме вимоги до управителів, яких раніше не було до ЖЕКів, висуває закон.
Управитель — це вибір співвласників
До 2015 року без створення ОСББ у співвласників не було можливості змінити виконавця послуг з утримання будинку. Тобто місцевий ЖЕК був єдиним варіантом для багатьох будинків, а отже і де-факто монополістом. Крім того, ЖЕК фактично призначався для будинку органом місцевого самоврядування або забудовником. Очевидно, що ні про яку чесну конкуренцію чи конкурс мова не йшла. Той самий орган самоврядування також затверджував тарифи на послуги ЖЕКу. Тобто для співвласників будинку цей процес виглядав як чорна скринька, адже не зрозуміло, ні які роботи для їх будинку реально будуть виконувати, ні якої якості вони будуть. І певно мірою не зрозуміло хто саме їх надаватиме — адже далі секретаря чи працівника кол-центру на іншому кінці телефонного дроту в спілкуванні з ЖЕКом можна було й не просунутися.
За загальним правилом з 2015 року, компанію-управителя самостійно мають вибрати співвласники будинку. Однак далеко не в усіх багатоповерхівках України створено ОСББ, і тим паче не всі в курсі про можливість (а по суті — необхідність) самостійно обрати компанію, яка б взяла на себе обов’язок по утриманню будинку. Саме пасивність співвласників та відсутність повноцінної інформаційної кампанії на загальнодержавному рівні й створюють ситуацію, коли майже у 40 відсотках багатоквартирних будинків в Україні досі не визначилися, хто ж має їх утримувати.
В чому реальна перевага управителя?
Оскільки співвласники самостійно несуть відповідальність щодо того, якого управителя вони наймають, є можливість обирати серед різних комбінацій послуг та цін. Крім того договір, що буде укладатися між управителем та співвласниками, хоч і має відповідати типовому договору, але може бути адаптований під конкретні потреби співвласників будинку. А отже умови обрання управителя наближені до ринково-конкурентних: адже співвласники наділені правом обирати собі компанію-управителя з будь-яких доступних (зрештою, можна створити таку компанію і під свій будинок, а згодом — розвинути таку ініціативу в повноцінний бізнес).
Продовжуючи тему переваг співпраці з управителем, варто зазначити, що згідно із Законом України “Про житлово-комунальні послуги” управитель зобов’язаний здійснювати облік доходів та витрат щодо управління конкретним багатоквартирним будинком окремо від інших. Це значить, що гроші від вашого будинку не можуть бути використані для потреб іншого будинку, що було цілком можливим у випадку ЖЕКів. Більше того, ви в будь-який момент зможете отримати інформацію про використання цих коштів та їх залишок (не забудьте прописати обов’язок управителя надавати цю інформацію у договорі з ним).
В той же час, якщо ви до сих пір платите ЖЕКам старої генерації, ви навряд дізнаєтеся на що йдуть ваші гроші та в яких обсягах. Про детальну фінансову звітність нема чого і мріяти. А ось у договорі, який підписують співвласники з управителем, можна визначити будь-який порядок звітування за фінансові операції. Хоч щомісяця просіть розсилку зі звітом на ваші електронні скриньки.
Сторони вільно встановлюють умови співпраці
Оскільки співвласники самостійно обирають компанію-управителя, а в договорі є можливість прописати порядок дій в будь-якій ситуації, мешканці будинку найматимуть не абстрактного працівника кол-центру, а конкретного менеджера чи команду менеджерів, до яких можна буде звернутися за необхідності. Прорвало трубу? Дзвоните конкретній людині, а не пробиваєтеся через кол-центр. Чи можуть собі уявити таку розкіш співвласники будинків, де все ще працює ЖЕК старої генерації?
Управитель може надавати не тільки базовий перелік послуг — утримання та поточний ремонт будинку. Він може реалізовувати капітальні ремонти, контролювати інших підрядників, забезпечувати послуги з ландшафтного дизайну, навіть супроводжувати реалізацію проекту з енергомодернізації будинку, одним словом – виконувати все те, на що він спроможний і що потрібно співвласникам.
Якщо ж управитель з якихось причин не зможе надавати послуги належної якості, співвласники можуть прийняти рішення про розірвання договору з ним. Договір з управителем укладається строком на 1 рік. І сторони мають право розірвати цей договір, повідомивши одна одну не пізніше ніж за місяць до кінця строку дії договору. Якщо ж вони досягнуть згоди з цього питання раніше, то зможуть розірвати цей договір достроково.
Отже, яка кардинальна різниця між ЖЕКом та управителем?
- Діяльність управителя чітко регламентована законодавством.
- Управителя обирають та відкликають співвласники.
- Управитель підзвітний саме співвласникам та зобов’язаний надавати їм інформацію про стан їх будинку, використання коштів, необхідність проведення капітальних ремонтів.
За умови активної позиції співвласників, їхньої уваги та контролю за діяльністю управителя, така співпраця може принести дуже гарні результати для всього будинку. Якщо ж залишити все, як є, не залучати управителя нової генерації, а продовжувати співпрацювати зі старим ЖЕКом, який після 2018 року навіть не може змінити тарифи на свої послуги, то через деякий час єдине, що залишиться співвласникам — спостерігати, як руйнуються їхні будинки.
Бо кожен багатоквартирний будинок потребує належного утримання, а бездіяльність співвласників, в тому числі — затягуванням процесу вибору управителя або створення ОСББ для свого будинку, призведе до того, що цей будинок дуже швидко стане непридатним для життя. Тож пам’ятайте, що безпека та комфорт вашого житла залежить саме від вашого рішення та готовності брати на себе відповідальність за своє майно.
Марія Осипчук, юристка з питань управління житлом
