Часто помічаємо, що два терміни – «загальні збори ОСББ» та «збори співвласників» – плутають між собою. Справді, в обидвох назвах фігурують «співвласники», тим не менш, це різні види зборів, які слід проводити за різних обставин та за різними процедурами.
Основне правило, за яким ми відрізняємо два види зборів: «загальні збори ОСББ» можуть відбуватися тільки в будинку, де ОСББ створено. Якщо в будинку немає ОСББ, там відбуваються саме «збори співвласників». Проте є низка інших відмінностей між двома видами зборів. Докладніше про них читайте в цій статті.
Загальні збори ОСББ
Загальні збори ОСББ у будинку може ініціювати або правління, або ініціативна група (не менше 3-х співвласників). Попередити про збори всіх співвласників треба не менше, ніж за 14 календарних днів до дати проведення. Важливо, що будь-які рішення на зборах приймаються в порядку, передбаченому в статуті ОСББ.
Наприклад, окремий статут ОСББ може надавати або один голос одному співвласнику, або один голос за одне приміщення. В той же час, за загальним правилом голоси розраховуються пропорційно до площі. Правління складає протокол таких зборів, та зберігає його в місці, визначеним самим правлінням.
Збори співвласників багатоквартирного будинку
У випадку проведення зборів співвласників, весь процес зборів відбувається на основі законів та офіційних документів, адже в будинку все ще немає свого ОСББ, а відтак і свого статуту.
Наприклад, ініціювати збори співвласників у будинку може або ініціативна група, або управитель (якщо він вже обраний, і мова йде про зміни умов договору з ним). Повідомити про такі збори треба всього за 10 днів до планованої дати проведення.
Усі рішення на зборах приймають у порядку, визначеному Законом України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку».
Для різних рішень є своя норма голосів. Так, для голосування в питаннях вибору чи відкликання управителя буде потрібно набрати голосів «за» понад 50% від загальної площі всіх приміщень у будинку. Тобто ініціативній групі бажано мати на руках повний список всіх співвласників та площ їхніх приміщень, щоби швидко підрахувати результати голосування.
В усіх інших питаннях, таких як розпоряджання спільним майном, проведення різних ремонтів, реконструкцій чи реставрацій, а також встановлення розміру витрат на управління будинком тощо, необхідно набрати понад 75% від загальної площі всіх приміщень.
Наполегливо радимо ознайомитися із ч.6 ст.10 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку». Саме там окреслено правило 50%/75% від загальної площі. А перелік всіх питань, які збори співвласників уповноважені піднімати, описані в ч.2 ст.10 того ж Закону.
Важливо, що рішення зборів співвласників треба оформити за протоколом відповідно до форми, затвердженої Мінрегіоном. В протоколі треба заповнити графу, яка площа від усіх приміщень належить співвласникам, які з’явилися на зборах. Тож ще раз наполегливо радимо мати всі дані про співвласників та площі приміщень, якими вони володіють, ще до початку зборів.
Протокол зборів мусить зберігатися у виконавчого органу місцевої ради (сільської, селищної, міської) за місцем розташування багатоквартирного будинку. Крім того, орган місцевої влади зобов’язаний розмістити результати зборів на своєму офіційному вебсайті.
Сподіваємось, що після цього роз’яснення плутанина в значеннях «зборів» якщо не зникне, то хоча б зменшиться. Адже «загальні збори ОСББ» насправді дещо простіші за «збори співвласників»: більшою мірою їх регулює саме статут ОСББ, а не окремий закон.
Якщо ж ви хочете встановлювати окремі правила для життя у своєму будинку та змінювати порядок підрахунку голосів – не відкладайте створення ОСББ, адже саме об’єднання дозволить реалізувати всі ці ініціативи та передбачити необхідні правила для комфортного життя в будинку.
Марія Осипчук, юристка з питань управління житлом
