В українському суспільстві активно дискутують про відбудову України після війни. За словами Президента Володимира Зеленського, варто прибрати всі панельні будинки і звести замість них нові будівлі. Чому реновація старого житла дійсно на часі і як регулюється це питання, в колонці для the page розповів партнер групи компаній DIM Андрій Насіковський, а «Мінфін» опублікував ключові тези його матеріалу.
Наразі потрібно ухвалити законодавство, що дозволить якнайшвидше розпочати роботи з відбудови України. 21 грудня 2021 року Кабмін вніс до Верховної Ради законопроєкт № 6458 із досить громіздкою назвою: «щодо здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду».
Це вже п’ятий законопроєкт за останні два роки, покликаний замінити чинний закон «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» від 2006 року, який вже відверто застарів.
Чому реновація — актуальна проблема
Питання досить актуальне для держави, адже аварійна ситуація з багатоповерхівками, термін експлуатації яких закінчився, тільки набирає обертів.
Навіть не рахуючи руйнування в результаті повномасштабної війни, ми маємо цілу низку проблем, як то:
- зношеність внутрішньобудинкових мереж;
- тріщини в стінах;
- руйнування фундаментів;
- протікання дахів тощо.
Загалом законопроєкт № 6458 — це позитивний крок назустріч вирішенню даної проблеми.
Водночас слабкими сторонами майбутнього закону є два аспекти: дозвільна документація та судові процеси.
Труднощі з дозволами
Почнемо саме з документів. У законопроєкті пропонується виконання функції замовника комплексної реконструкції покласти на виконавчі органи сільських, селищних та міських рад.
Водночас на інвестора-забудовника покладається такий список задач:
- отримання вихідних даних (містобудівних умов і обмежень, технічних умов, завдання на проєктування);
- розроблення проєкту комплексної реконструкції кварталів чи мікрорайонів;
- розроблення проєктів окремих будівель і споруд;
- проведення експертизи проєктної документації;
- отримання дозволу на виконання будівельних робіт.
Такі пропозиції вступають в суперечність із законом «Про регулювання містобудівної діяльності», який покладає отримання вихідних даних, розроблення проєктної документації, проведення експертизи та отримання дозволу на виконання робіт саме на замовника будівництва.
Таким чином, виникає дилема, коли за одним законом ключова роль має належати місцевому самоврядуванню як замовнику будівництва, а за іншим — уряд пропонує покласти весь тягар бюрократичної тяганини на інвестора-забудовника.
Що можна зробити з дозволами
Якщо ж сучасна держава позиціонує себе як сервіс, то у випадку з реновацією застарілого житлового фонду кожен має займатися своєю справою.
КМДА у місті Києві, виконавчі комітети місцевих рад в інших громадах, як замовники, мають організувати «пропозицію» з уже готовим пакетом всіх дозвільних документів на об’єкт будівництва:
- МУіО (узгодження і отримання містобудівних умов і обмежень);
- технічні умови будівництва;
- проєкт;
- експертиза;
- дозвіл.
Зі свого боку, інвестори-забудовники, роль яких зводиться до генеральних підрядників, мають виконувати свою пряму функцію: приходити та будувати, ризикуючи власними коштами, а не витрачати час на збір документації.
За таких правил гри проведення конкурсу на залучення інвестора-забудовника наповнюється сенсом.
Труднощі з судовими процесами
Не менш цікаве питання стосується судових процесів: почнемо з того, що цей аспект законопроєкт № 6458 взагалі не врегульовує.
На практиці ж судові баталії займають значну, якщо не левову частину часу в сфері будівництва об’єктів, що також не сприяє привабливості роботи у цій сфері.
У випадку ж із застарілим житловим фондом вирішення питання може наштовхнутися на супротив окремих осіб ініціативам місцевого самоврядування за згодою більшості мешканців.
Так само процес реновації може застрягнути в лабіринтах майнових прав на таке житло у випадку спадщини, пожиттєвого утримання, іпотеки, поруки тощо.
І судові процеси можуть стати тяжким «гальмом» та відлякувати потенційних інвесторів-забудовників.
Допомогти побороти пекельні кола бюрократичної та судової тяганини могли б зміни до цивільного процесуального законодавства. Необхідно унормувати спори у сфері реновації застарілого житлового фонду, наприклад:
- зробивши особливе «окреме провадження» у таких справах;
- врегулювавши підсудність таких справ;
- визначивши, хто може виступати заявником;
- визначивши порядок розгляду справи (наприклад, спрощене провадження з викликом всіх зацікавлених осіб).
Якщо парламент, розглядаючи законопроєкт № 6458, унормує всі нюанси цієї справи — такий закон матиме всі шанси справді стати дієвим.
