У традиційному для нас форматі стрім-інтерв’ю Управбуд поспілкувався з Сергієм Солтисом, начальником відділу супроводу ОСББ Львівської міської ради.
У цьому другому матеріалі читайте про те, як підготувати заявку до ЛМР, як проводити загальні збори ОСББ в умовах карантину, а також про решту програм по підтримці ОСББ: модернізації ліфтів й енергозбереження.
Про програму модернізації ліфтів
Щодо програми модернізації ліфтів. Тут все чітко по співфінансуванню – 90/10. 10% мешканці, 90% – місто. Це була перша програма, у яку ми заклали такий механізм, як почерговість включення. Якщо бути чесним, то це перша програма, яка визначає що дійсно потрібно робити, у якій градації і яким чином аргументувати людям що дійсно потрібно негайно робити.
- Першочергово це ліфти, які були зупинені згідно з приписами Державної служби України з питань праці;
- Наступними є ліфти, щодо яких є висновок, який підтверджує необхідність проведення модернізації або капітального ремонту та які експлуатуються більше 25 років.
- Фактично всі учасники нашої програми виконують пункт 3 – ліфти, які досягнули граничного строку експлуатації і найдовше експлуатуються (25 років і більше). Якщо подивитись, то після 95 року не так вже багато будинків здавалось.
- Ліфти, запропоновані до включення відповідно до звернень об’єднань співвласників житлових будинків та співвласників житлових будинків.
- Ліфти, запропоновані до включення іншими юридичними особами.
Про те, на що важливо звернути увагу при підготовці заявки?
При формуванні кошторису слід чітко обговорити зі спеціалістами перелік робіт, які необхідно здійснити. Обов’язково треба виходити зі спеціалістом на місце. Є багато організацій, які розказують, що вони порахують, все буде класно і дешево, а реально навіть не приходять подивитись на об’єкт.
З іншого боку – рекомендую радитися з людиною, яка розуміє що таке будинок і що з ним робити. Це варто зробити для того, щоб цей спеціаліст міг уточнити чи прокоментувати якісь моменти, коли ви зі спеціалістом будете виїжджати на місце і складати список запланованих робіт. Насправді, якщо буде затверджений кошторис, який пройшов експертизу, на тому етапі вже не так легко щось змінити чи щось до нього включити, і це вже будуть ваші проблеми та ваш головний біль де знайти кошти щоб закінчити і ці роботи.
Також важливо звернути увагу на те, що не всі технічні моменти легко реалізувати у нашій кліматичній зоні, тому якщо вам пропонуються фантастичний проєкт, варто 10 разів переконатись, що такий механізм можна реалізувати саме тут. Якщо за кордоном вже багато років роблять так – не факт, що у нас є спеціалісти чи матеріали для того, щоб забезпечити таку якість. Навіть якщо буде найкращий і найдорожчий матеріал, реалізація може бути такою, що буде просто затрачений час і гроші громади.
Далі слід надати кошториснику розмір мінімальної заробітної плати.
Під час проведення робіт ви маєте слідкувати за їх якістю та об’ємами. Обов’язково треба слідкувати хто що і як робить. Звичайно від міста є нагляд, людина, яка виїжджає, веде журнал технічного нагляду, але найкраще було би мати ту людину, яка живе в будинку і може в будь–який час прийти і перевірити процес виконання робіт. Тому рекомендую спостерігати, контролювати та слідкувати.
Про програми енергозбереження для ОСББ
Будинок зі створеним ОСББ – як організм. Зростає 3-4 роки, поки не розбереться з основними проблемами в будинку. Після того він уже переходить на новий рівень, коли ми думаємо: “А де би можна було не просто залатати щось, а подумати стратегічно, зменшити споживання ресурсів, зменшити викиди СО2?”
Тут діє Програма відшкодування частини кредитів, отриманих ОСББ, ЖБК на впровадження заходів з енергозбереження, реконструкції і модернізації багатоквартирних будинків у м. Львові на 2015-2025 роки («Теплий дім»). Фона, фактично, стала першою програмою з енергозбереження для ОСББ в Україні, яка почала діяти раніше, ніж державна програма.
На наших перших досвідах учились усі, умови постійно змінювались. Якщо говорити про перший варіант, то це було відшкодування 30% тіла кредиту, але максимальна сума була 100 тисяч. Люди використовували цю програму, щоб поставити пластикові вікна.
Зараз уже майже 30 будинків є повністю утепленими за програмою «Теплий дім» спільно з державною програмою, а тепер вже і з програмою Фонду енергоефективності. Три об’єкти у Львові вже верифіковані та фактично завершені за програмою «Енергодім» по комплексному пакету «Б» і це для мене дуже радісна новина, тому що насправді не так просто переконати мешканців долучитись до такого великого проєкту. Пакет «Б» передбачає не тільки встановлення ІТП та заміну вікон, а й утеплення огороджувальних конструкцій і мінімум 15 см утеплювача відповідної якості. Це захід, який проводить на основі ПКД, яку розробляли згідно з енергоаудитом. Після проведення тих робіт проводиться енергоаудит і знову перевіряється яких результатів досягнув будинок. Якщо ми дивимося на останній будинок, який пройшов верифікацію, це 9,7 млн грн, немала сума, але якщо порахувати, що мешканці отримають до 80% компенсації, то це все окупиться сторицею.
У цій ситуації місто вже з 1 січня компенсує до 1 млн грн, фонд зараз теж компенсує по пакету Б до 70% і по пакету А до 60%.
Зараз кількість заявок, які йшли на максимальну компенсацію, вичерпується, але оцю різницю, яка залишається (компенсація фонду зменшується до 50 і 40 відсотків), за рахунок того, що є передбачено 20 млн грн на підтримку, ми фактично можемо досягти максимальної компенсації. У чому полягає максимальна компенсація?
По більшості кредитів – на встановлення ІТП та інші роботи це мінімальна частка мешканців 40%, відповідно думаємо, що 60% зможе погасити фонд разом із містом і аналогічно по проєктах з утепленням. 1 млн грн на кредит це все-таки суттєва допомога.
Щодо пакету «Б» також ЛОДА прийняла програму щодо компенсацій відсотків на перший рік у розмірі облікової ставки.
Знову ж таки ті об’єднань, які все-таки ризикнули і мали достатньо амбіцій для участі в складній програмі, окуплять свої витрати на 100%.
Усі ці програми є на сайті ЛМР, відповідно найпростіший варіант, щоб їх знайти — пошук в Google, який відразу виведе посилання на програму.
Про загальні збори ОСББ в умовах карантину
Загальні збори є чинними, якщо прийшло хоча б 2 осіб. Відповідно моя рекомендація на випадок локдауну – переконайте мешканців прийти на конференцію в Zoom чи Viber. Ініціативна група сідає, організовує цей стрім, вони підписуються як учасники загальних зборів, а далі письмово проводиться опитування всіх інших співвласників. Для того щоб не наражати себе на небезпеку, я б рекомендував провести загальні збори в такому режимі.
Практикувалось також проводити загальні збори на вулиці. Так, це в принципі можливо, але важливо розуміти, що треба дотримуватись дистанції, і все одно якщо ви навіть з дотриманням дистанції простоїте 2 години, я не певний, що це буде те дотримання дистанції, про яке говориться в рекомендаціях комісій та інших організацій.
Про те, на що першочергово звертати увагу, плануючи ремонт
Ми створюємо ОСББ, щоб довести свій будинок до пуття, а далі вже можемо віддати його якійсь управляючій компанії, яка буде все робити. Спершу ми вирішуємо базові проблеми, тобто основні, які виникають в будинку.
Технічна порада – треба дивитись спочатку на верх і низ – в якому стані покрівля і в якому стані інженерні мережі. Це дві найбільш вразливі речі, якщо в будинку нічого не робилось. Якщо десь затікає зверху, то з’являються тріщини, відшарування цегли і т.п. Відповідно будинок руйнується зверху. Якщо труби в підвалах вже практично згнили і там регулярно стоїть вода, то виникає підтоплення в будинку, яке негативно впливає на фундаменти. Підтоплення фундаменту – знову ж таки тріщини в стінах.
У наступну чергу дивимося на те, що може бути небезпечним. Це електрика, газ, та ліфти. Тут кожен приймає рішення – бере чи не бере на себе за це відповідальність. Проблеми не виникають нізвідки. Вони починаються за маленького. Але якщо на них вчасно не звертати уваги, переростають в точку Ч.
По ОСББ Львова більшість заявок, які приходять по капітальних ремонтах, задовільняються і лише в якихось поодиноких випадках не проводились роботи. В основному, стан тих мереж чи покрівель, які ми бачили минулого року, дозволяв ще протриматись до наступного року і подаватись наступного. Тут є два виходи. Коли бачиш причину на початку, то ти можеш усунути проблему. Бачиш, що капає кран – замінив його – прекрасно. Якщо не замінив кран, пішла іржа, пішла ерозія по трубі, згнила труба і прийшлося міняти пів метра труби. Тому краще зараз взяти на себе відповідальність і дивитись правді в очі і все що треба зробити в будинку – робити, так як робить будь-який власник приватного будинку.
