Нам в Управбуд часто пишуть читачі, які не здатні залучити нового ефективного управителя, оскільки не можуть отримати від ЖЕКу технічну документацію на будинок. Пояснюємо на успішному прикладі, як цю проблему вирішити на рівні міста Бровари.
Списання житла з балансу міста досить часто є наріжним каменем, який стримує багатьох людей від початку управління власним житлом. Технічна документація дозволяє оцінити, чим саме володіють мешканці: яка площа квартир та приміщень в спільному користуванні, в якому технічному стані комунікації та мережі будинку. Але, мабуть, не перебільшимо, коли скажемо, що в 95% випадків у міста немає технічної документації на будинки, які досі рахуються на балансі комунальних підприємств. Більше того, від моменту введення в експлуатацію будинки часто зазнають перебудови та зміни приміщень. Нові параметри повинні бути відображені в технічній документації. Для успішного впровадження житлово-комунальної реформи в містах потрібна активна позиція муніципалітету щодо впорядкування технічної документації, вирішення цієї проблеми та допомоги співвласникам.
Виготовлення нової технічної документації досить довгий, тривалий та дорогий процес. Практично непідйомний для бюджету будь-якого міста. З іншого боку, багато міст не проводить списання, вважаючи, що це автоматично призведе до скасування досі чинних договорів з ЖЕКами на утримання тих будинків, які не обрали форму управління. Однак це не так. Ми в Управбуді поділимося з вами досвідом списання будинків з балансу, який має місто Бровари. Для цього ми поспілкувалися з Ольгою Нетесою, начальником відділу експлуатації житла, управління будівництва, житлово-комунального господарства, інфраструктури та транспорту Броварської міської ради Київської області.
Пані Ольго, з чого почалася підготовка до списання будинків з балансу міста?
2015 року було прийнято Закон України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”. Але спочатку підзаконних актів до цього закону не було: ні правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, ні порядку проведення конкурсу з призначення управителя.
На той час управління ЖКГ Броварської міської ради прийняло рішення щодо проведення роз’яснювальної роботи. Ми взяли велику карту міста Бровари, розділили її на сектори та вирішили ходити й розвішувати для початку інформаційні оголошення на під’їздах. В цих оголошеннях, зокрема, анонсувалися зустрічі зі співвласниками, які мали відбутися за декілька днів у дворах будинків, а також публікувалися контакти, за якими мешканці будинків можуть звернутися за роз’ясненням.
Що саме ви роз’яснювали?
Інформація була досить простою для сприйняття, але новою для співвласників. Пояснювали, що будинок – це співвласність мешканців, що потрібно прийняти рішення щодо форми управління будинком. І що вже немає такого поняття, як “балансоутримувач”.
На той час створилося чимало ОСББ, але переважно в “молодих”, сучасних будинках, яких чимало у Броварах. Ми допомагали цим ОСББ, розробляли для них потрібні документи (листи опитування, протоколи загальних зборів тощо). І, навіть, ексель-таблиці, бухгалтерські інструменти для розрахунку внесків на управління будинком. До прикладу, якщо в цих новостворених ОСББ не виходила комунікація з РЕСом, з газопостачальниками чи будь-якими іншими структурами, ми допомагали і в цьому.
Нарешті в 2016 році була затверджена 301-а постанова КМУ “Про затвердження Порядку списання з балансу багатоквартирних будинків”. До неї був додаток – “Акт про списання багатоквартирного будинку з балансу”. Ми зрозуміли, що у нас багато чого бракує для списання, але виготовити нову технічну документацію на всі старі будинки було нереальним.
Для початку ми провели інвентаризацію наявного житлового фонду. На той час нашому місті налічувалося 462 будинки. Але це включало специфічні одноповерхові будинки на 1 або 2 квартири, хоча за визначенням Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” багатоквартирний будинок – житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. Після відсортування одноповерхових будівель з 1-2 квартирами, в нас офіційно стало 436 багатоквартирних будинків.
Що відбувалося далі?
Наступний крок відбувся в 2016 році, коли Управління винесло на сесію Броварської ради проект рішення від 4 серпня 2016 року №235-17-07 “Про списання багатоквартирних будинків (гуртожитків) з балансу комунальних підприємств Броварської міської ради”. Міська рада проголосувала за те, щоб комунальні підприємства здійснили списання з балансу всіх багатоквартирних будинків шляхом створення комісії, комісійного огляду та складання актів. Загалом процес списання будинків тривав понад 2 роки.
З-поміж вищезгаданих 436 багатоквартирних будинків на балансі комунальних підприємств нас було лише 288. Решта – була на балансі різного роду обслуговуючих організацій. У нас в місті налічується 16 приватних ЖЕКів. Ці приватні обслуговуючі організації (ТОВ) зазвичай пов’язані із забудовниками або відомствами, наприклад, Міноборони. Ми звернулися до них з листами, і ці підприємства також створили комісії. За рішенням комісій цих підприємств вони також списали всі будинки з балансу і поставили їх собі на позабаланс, в обслуговування.
Хочу наголосити на тому, що пунктом 2 вищезазначеного рішення Броварської міської ради було встановлено, що списання багатоквартирних будинків (гуртожитків) з балансу не є підставою для припинення дії чинних договорів про надання послуг з утримання багатоквартирних будинків! Тобто житловий фонд був списаний з балансу, але залишився в обслуговуванні. Тому ми продовжували, наприклад, ремонтувати таке житло.
Скільки часу зайняло обстеження всього багатоквартирного житлового фонду?
Управління разом з представниками обслуговуючих організацій, провели обстеження та склали акти майже в 300 будинках за 1 “сезон”, тобто це реально зробити за 3-6 теплих місяців. В комісії зазвичай входили інженера та мастера обслуговуючих організацій, представники виїжджали до будинків, проводили обстеження та заміри дахів, підвалів, внутрішньобудинкових тепло-, водо-, електро-, газо- мереж.
Процес списання завершився у 2019 році підписанням актів між представниками Управлінням, ЖЕКів та співвласниками щодо списанням будинків.
А хто саме був ініціатором процесу списання будинків з балансу ЖЕКів: місто, співвласники чи ЖЕКи?
Ініціатором виступило наше Управління. В нас прийняте таке правило: як тільки приймаються певні зміни в законодавстві, ми проводимо відповідні наради з міським головою та заступниками. Ми доповіли, що згідно зі змінами в законодавстві поняття “баланс” уже не існує, і обслуговуючим організаціями потрібно привести у відповідність документи по бухгалтерії . Таким чином і було прийняте рішення “Про списання багатоквартирних будинків (гуртожитків) з балансу комунальних підприємств Броварської міської ради”. І рішення сесії “наказало” ЖЕКам списати будинки з балансу на підставі розпорядчого документа. Відповідно, вони по своїм установам зробили власні накази, власні комісії (у кожного ЖЕКа – своя комісія), вони списали будинки, поставили на позабаланс і продовжили обслуговувати.
Що відбувалося далі?
Далі нам потрібно було провести конкурс та обрати управителя для тих будинків, які не обрали форму управління самостійно. В 2018 році рішенням виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області від 12.06.2018 № 407 “Про організацію проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку в місті Бровари” ми одразу створили конкурсну комісію, керуючись наказом Мінрегіону від 13.06.2016 № 150 Про затвердження Порядку проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку.
Але щоб провести конкурс, нам потрібно було ще зробити “домашнє завдання”. Поки ми займалися списанням будинків з балансу в 2018 році вийшов наказ Мінрегіону від 27.07.2018 №190 Про затвердження Обов’язкового переліку робіт (послуг), витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території. Там з’явилася обов’язкова послуга для управителя – “Технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем газопостачання” та “Поточний ремонт внутрішньобудинкових систем газопостачання”. Це те, чого не було раніше в переліку послуг.
Це стало поштовхом до дуже термінових дій з боку міста. Адже на той момент в нас у застарілому житловому фонді почастішали витоки газу. Ремонт таких аварій відбувався за кошти міста, адже в тарифах ЖЕКів коштів на такі ремонти не було передбачено.
Але це не могло продовжуватися безкінечно. І ЖЕКи, й інші обслуговуючі компанії неодноразово зверталися до міськради щодо проведення коригування тарифів. Але ми їх відхиляли, оскільки з 10.06.2018 на законодавчому рівні не передбачено послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій. Стаття 5 Закону передбачила нову класифікацію житлово-комунальних послуг, згідно з якою житловою послугою є послуга з управління багатоквартирним будинком. Також згідно з статтею 4 Закону за органами місцевого самоврядування закріплено повноваження щодо встановлення цін/тарифів на комунальні послуги (постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами). Отже, з 10.06.2018 органи місцевого самоврядування не мають повноважень щодо встановлення (у тому числі і за результатами коригування) тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.
До нас звернулися обслуговуючі організації із заявою про те, що вони не можуть надавати послуги з ремонту мереж газопостачання. Вічно продовжуватися це не могло, тим паче у нас вже було розпорядження і надходили вимоги, щоб наші обслуговуючі компанії заключали з газовою філією договори на обслуговування газових мереж.
Проблема з обслуговуванням газових мереж – це лише одна з передумов нагальності проведення конкурсу. Однак для його проведення нам потрібно було з’ясувати технічні характеристики багатоквартирних будинків. Нагадаю, що в порядку проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку (підпункт 6 пункту 3 розділу ІІ) є такий додаток №1 – “Технічна характеристика багатоквартирного будинку”. Коли новий будинок вводиться в експлуатацію, видається сертифікат введення в експлуатацію, де прописані такі технічні характеристики. Але минає 10 років і вже може щось змінитися. Наприклад, може бути переведення із житлового в нежитлове, протягування окремих витяжок тощо. Всі наші обслуговуючі організації звернулися до нас і надали додатками інформацію щодо технічних характеристик тих багатоквартирних будинків, по яким конкурсною комісією формувалися лоти з багатоквартирних будинків, які подавалися на конкурс.
Другою передумовою для термінового проведення конкурсу стало вичерпання коштів ЖЕКів. Адже тарифи, затверджені в 2017 чи 2018 роках не враховували обов’язкового переліку з 14-ти послуг. Від сили вони надавали 5 чи 6 послуг. Далі це не могло продовжуватися, особливо з врахуванням вимоги до обслуговуючих організацій обслуговувати газові мережі.
Наступним кроком перед проведенням конкурсу стала масштабна роз’яснювальна робота зі співвласниками. Нагадаю, що нове законодавство вимагає, щоб співвласники звернулися до міста із заявою про проведення конкурсу і обрання управителя. Отже, ми проводили роз’яснювальну роботу та допомагали сформувати таке звернення.
А яким чином формувалися лоти?
Скільки у нас було заявок на проведення конкурсу, стільки було й лотів. Лотів було 11, з них, до речі, лише 5 комунальних. На конкурсі обрали управителя лише для 10, тобто 1 лот ніхто не виграв. Будинки в цьому лоті залишили обслуговуватися за старими договорами і за старими тарифами. Хоча ЖЕКи ці будинки поки “тягнуть”, але ми знову проводимо роз’яснювальну роботу з мешканцями. Разом з тим, ніхто такі будинки не кине, тобто “шокової терапії” не буде. Такі будинки ми рівномірно розподілили між ЖЕКами, але рішення щодо них все одно потрібно приймати співвласникам.
Як ЖЕКи надають послуги за збитковий тарифом: скорочують об’єм послуг будинкам чи у збиток собі?
У ЖЕКів, які мають договори на обслуговування, є певна “лазівка”, яка дозволяє виходити з ситуації. За внутрішнім наказом ЖЕК може зробити перерозподіл коштів в межах кошторису одного будинку. Припустимо, подорожчала електроенергія в місцях загального користування. Відповідно, ЖЕК має тут додати, але витрати на надання певних інших послуг в будинку скоротити. Наприклад, прибирати будинок рідше.
Як управителі вирішили питання укладання договорів на обслуговування мереж?
Це вирішилося наступним чином. 6 ЖЕКів – 5 комунальних та 1 приватний – написали лист-пропозицію монополісту, яким повідомили, що “у разі призначення нашого підприємства управителем багатоквартирного будинку, що входить до об’єкта конкурсу, згідно статті 14 п.3 Закону України від 09.11.2017 №2189-VIII «Про житлово-комунальні послуги» просимо укласти індивідуальні договори зі споживачами про надання послуги з технічного обслуговування та поточного ремонту внутрішньобудинкових систем”. Тобто вони самі запропонували індивідуальні договори, щоб монополіст відповідав за внутрішньобудинкові мережі опалення, води та зливової каналізації. За їх поточні перевірки, ремонти абощо. Тобто це були умови управителів щодо участі та перемоги у конкурсі.
Яким чином відбулося укладення договорів між співвласниками та управителем, обраним за конкурсом?
Це дійсно велика проблема для всіх сторін. Ми почали над нею працювати ще за рік до проведення конкурсу. Ми розуміли, що перед тим, як почати проводити конкурс, необхідно мати базу співвласників – список співвласників, з зазначенням площі квартир та приміщень, що перебувають у їх власності. Оскільки без цієї бази не можна підписати договори.
Як ви знаєте, будь-який державний службовець може отримати інформацію (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно) щодо співвласників в межах службової необхідності. У нас формуванням такої інформації для майже 300 будинків займалась одна людина. Цей процес у неї зайняв трохи менше року. Але підтягнути базу співвласників дуже важливо для міської ради для проведення конкурсу. Це не менш важливо, ніж провести обстеження будинків.
Чи розпочали обрані управителі надавати послуги будинкам за новими договорами?
У зв’язку з поширенням коронавірусу та карантином міська рада прийняла рішення перенести термін вступу у дію договорів з управителями з 1 березня на 1 червня 2020 року. Всі управителі погодилися на це відтермінування.
Відтермінування стало можливим також тому, що послуга вивозу сміття в нас виведена на прямі договори (поводження з ТПВ). Це – великий плюс. Коригувати тарифи ми не можемо, а раніше ця сума входила до тарифу обслуговуючих організацій.
Наразі ситуація з вивезенням сміття в м. Бровари наступна. Рішенням виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області від 25.02.2020 №162 затверджено Публічний договір про надання послуг з поводження з побутовими відходами мешканцям приватного сектору та багатоквартирних житлових будинків в м. Бровари Київської області.
Норма споживання, яка затверджується виконавчим комітетам міської ради, має переглядатись кожні 5 років. Таке коригування було проведено, а також затверджено нові тарифи на послуги з вивезення побутових відходів ТОВ «СЕЛТІК ТБО». На сьогоднішній день для мешканців міста затверджена норма у 0,18 куб. м на кожну людину щомісяця, що в середньому складає 2,16 куб. м на рік. Ці показники затверджені рішенням виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області від 16.04.2019 № 471 “Про затвердження норм надання послуг з вивезення побутових відходів у місті Бровари”.
