З початком війни робота ОСББ та управляючих компаній змінилася кардинально, причому не лише на територіях, які безпосередньо зазнали агресії, але й на безпечніших. Аби дізнатися, що саме змінилося в роботі ОСББ та управителів у перші дні війни та які зміни актуальні дотепер, яких безпекових правил варто дотримуватися в будинках та на що звернути увагу при роботі з ВПО, Управбуд поспілкувався з головою правління Асоціації менеджерів та управителів житловою нерухомістю, директором ТОВ “Експерт Дім Консалтинг” Михайлом Васютою.
Пане Михайле, які ключові зміни в роботі ОСББ та управителів сталися під час війни?
Наша робота не змінилася. Сталося значно більше — вона повернулася з ніг на голову. Зараз ми маємо повністю інші принципи, підходи, цінності, цілі та способи їх досягнення. Якщо говорити безпосередньо про те, як це вийшло на практиці, то перші кілька днів людей узагалі не цікавило, що відбувається у будинку — в один момент у людей перестали ламатися крани, перегорати лампочки, перестала турбувати якість прибирання, робота ліфтів тощо — можна сказати, що на 2-3 дні всі повністю пропали.
Ми самі були цим здивовані, адже звикли отримувати десятки заявок про те, що десь щось протікає, щось не світить, те треба зробити, те запланувати тощо. І в один момент це все повністю зникло і виявилося, що нічого ні в кого не ламається.
Лише за кілька днів після 24 лютого починали виникати питання покращення світла в підвалах і проведення туди інтернету, бо мобільний інтернет у підвалі не працює. Приблизно з початку березня почалось активне облаштування підвалів для укриття, почали туди звозити різні речі на кшталт одноразових туалетів абощо. У цій ситуації досконалості немає меж, але станом на зараз укриття перебувать у досить непоганому технічному стані і є добре забезпеченими.
Наше законодавство так само було не готове до війни, і Верховна Рада тільки зараз ухвалює нові механізми роботи під час воєнних дій. Уявіть собі, що будинок є зруйнований чи пошкоджений, непридатний до життя — а оплата за нього нараховується. І лише зараз Верховна Рада буде ухвалювати рішення, щоби цю оплату списати і щоб її не нараховувати.
Життя триває, всі пристосовуються до реальних потреб — але на все треба час, кожну таку законодавчу ініціативу треба перевірити, не можна одразу брати й ухвалювати закони, тому що це все важливі для суспільства процеси, які потрібно впроваджувати дуже обережно.
Як саме змінилася робота управителів?
Багато що змінилося: по-перше, ми почали платити менше податків, адже з’явилася можливість перейти від 5% до 2% податку. Для нас це суттєві суми, тому за рахунок цього ми можемо закумулювати більше грошей для проведення ремонтів у будинку.
Як я вже сказав, у перші дні практично не було звернень щодо дрібних ремонтів, і в умовах війни повністю відпала потреба у проведенні капітальних ремонтів по будинку — наприклад, в одному з будинків у нас уже давно були в неналежному стані вікна в під’їзді, і ми готувалися, щоби почати міняти ці вікна у двадцятих числах лютого.
Ми повернулися до цього питання в середині березня, запропонувавши правлінню та співвласникам таки зробити це — але вони вирішили почекати, адже це можуть бути марно витрачені гроші, оскільки зберігається небезпека того, що ці вікна будуть вибиті або ударною хвилею, або ракетними уламками. Така сама ситуація з ліфтами: члени нашої асоціації подалися на капітальний ремонт ліфтів до Львівської міськради, і так само ми отримали відповідь, що в час війни капремонт ліфтів проводити недоцільно, адже в разі вибуху дороговартісний ліфт буде виведений з ладу.
Серед мешканців ми спостерігаємо різні тенденції: спершу третина людей узагалі виїхала зі своїх будинків — хоча ближче до березня, зробивши квитанції за лютий, ми побачили, що зріс відсоток оплати за утримання будинку та прибудинкових територій, що свідчить про успішний вплив просвітницької роботи, яка була проведена центральною владою. Коли у квартири заселилися орендарі, то активність зі сплати квартплати почала знижуватися — ми вже отримали перші повідомлення від співвласників, які заявляють, що в них змінилася фінансова ситуація, і тепер вони не можуть сплачувати внесків.
Оскільки управителі та ОСББ — це перші агенти, які спілкуються з мешканцями, тож ми приймаємо на себе певний негатив. Ми бачимо, що рівень знервованості серед людей дуже зріс, і мусимо приймати на себе цей удар.
У Львові запровадили нову методику з розподілу оплати за гаряче водопостачання та опалення. Згідно з нею, загальні платежі поділилися на багато малих платежів — якщо раніше було дві платіжки: за воду і за опалення, то тепер їх стало набагато більше. Це і функціонування системи опалення всередині будинку, і саме центральне опалення, і абонентське обслуговування, і опалення місць загального користування, і внутрішньотрубні втрати. Та сама ситуація по гарячій воді і схожа — із водовідведенням. Тобто кількість платіжок збільшилася в рази, і багато мешканців під час війни не знали й не розуміли, що з цим робити. В “Теплоенерго” було марно телефонувати, бо там або не відповідали на дзвінки, або не давали чіткої відповіді на поставлені питання — тож інформаційно-просвітницька робота з цього приводу також лягла на управителів.
Чимало членів Асоціації менеджерів та управителів житловою нерухомістю волонтерять та взаємодіють із внутрішніми переселенцями. Як ви можете прокоментувати цю діяльність Асоціації як її безпосередній керівник?
Більшість із нас перекваліфікувалася на допомогу Збройним Силам, ТрО, переселенцям. Ми як асоціація провели від себе три семінари, де роз’яснили членам АМУЖН — головам ОСББ та управителям — практичні та юридичні аспекти, які є в такій ситуації.
Ми також дещо розгублені та дезорієнтовані в цій ситуації, нам теж важко — але ми зібрались і провели ці семінари, давши відповіді на запитання, щоби голови ОСББ та управителі могли себе впевненіше почувати.
Але питань насправді значно більше, і є такі, на які ми самі не можемо дати відповіді: наприклад, коли голова ОСББ мобілізувався, був призваний чи виїхав за кордон, і об’єднання фактично лишається без голови, тож потрібно когось визначити — щоб хтось підписував документи, подавав показники, комунікував із підрядниками тощо.
Є будинки, які не подавали показників за електроенергію, і їм уже прийшло за це попередження. Звісно, раніше співвласники цих будинків були щасливі, бо в них був справний голова ОСББ, який робив усе сам — але тепер, коли його немає, мешканці відчули цю втрату і звертаються до нас із питаннями щодо того, що ж робити у такій ситуації. У реєстр внести нового голову правління неможливо, доручення на нового голову він не мав часу дати — потрібно, щоби хтось із членів правління робив це — наприклад, на засіданні можна обрати заступника голови.
Війна довела: оптимальний варіант — якщо в будинку є і голова правління ОСББ, і управляюча компанія, яка надає послуги. Адже тоді є й великий штат персоналу, який “страхує” один одного: якщо голова правління з якихось причин тимчасово відсутній, тоді його “страхує” хтось із правління. Якщо їх немає — є управляюча компанія. Якщо немає голови управляючої компанії — є головний інженер. Немає інженера — є хтось із майстрів і так далі — тобто є велика низка людей, які можуть це зробити.
У випадку, де є тільки один голова правління ОСББ, ми бачимо результат: людина може захворіти, потрапити в лікарню тощо — я вже не кажу про такі ситуації, як зараз. Обслуговування багатоквартирних будинків — це важлива суспільна сфера, що не може триматися на одній людині. Відповідно, має бути низка людей, які б дублювали одне одного, аби забезпечити мешканців якісними житловими послугами.
Наступне питання стосується укриттів. Як ОСББ та управителі мають їх обладнати з технічної точки зору? Чи існують якісь стандарти?
Усі наші будинки можна поділити на три типи: панельні, цегляні та залізобетонні. Останні є найбільш надійними, але підвал жодного з цих будинків не відповідає поняттю “укриття”, бо це є підвал, а не професійні укриття, які можна побачити в будинках, збудованих у 50-х роках. Там є справжні укриття із залізними дверима, які можуть витримати опосередковане влучання навіть ядерної бомби, там є вентиляція та інші спеціальні засоби.
Якщо взяти західний регіон України, де немає таких сильних обстрілів, звичайний підвал тут також може врятувати, однозначно. Але треба знати певні правила. Я, як людина, яка у 2014-2015 рр. безпосередньо брала участь у бойових діях, хочу сказати, що якщо ви почули свист або вибух першої ракети, в жодному разі не біжіть нікуди — ляжте, закрийте голову руками, щоб ви максимально зрівнялися з землею — ще краще, якщо ви будете в якійсь ямці чи під бордюром. Та сама ситуація стосується укриттів. Якщо ви перебуваєте у підвалі, то знайдіть собі таке місце, де вас не дістануть осколки з вентиляційних вікон, які є в кожному підвалі.
Ці вентиляційні вікна зараз можна переобладнати під запасний евакуаційний вихід для випадку, якщо основний вихід буде завалено. У будь-якому разі, не можна сидіти навпроти вентиляційного вікна — найкраще сісти під ним, щоб уламок пролетів над вами. Не стійте біля вікон та біля входу до укриття, туди також можуть залетіти уламки. Вони мають непередбачувану траєкторію польоту — наприклад, уламки авіабомб потрапляють у землю, зариваються в неї та вилітають за 10 метрів, це дуже непередбачувані речі.
Також я раджу триматися подалі від інженерних мереж, які є в підвалі — це труби опалення та холодної води. У разі влучання ударної хвилі їх відірве від стіни, й під тиском звідти почне виливатися вода. Буває навіть так, що від ракетного вибуху розриваються лампочки. Є й інші побутові поради: раджу тримати в укритті чайник, адже пиття чаю допомагає заспокоїтися. Але тоді — та й загалом — виникають проблеми, куди сходити в туалет. Тому потрібно мати одноразовий туалет. Обов’язково варто зробити гарне освітлення, щоб було добре видно всі закутки.
Однозначно, під час повітряної тривоги не можна користуватися ліфтом, тому що ліфт може десь зупинитись, і вас ніхто звідти не витягне, бо аварійна служба під час повітряної тривоги не їде. На дах не варто виходити. Якщо немає можливості сховатися в укритті, потрібне приміщення, де є чотири стіни — ванна, санвузол, коридор або інше місце, яке перебуває подалі від вікон чи дверей.
Уламки від ракет далеко не долітають — вище шостого поверху не мали би долітати узагалі, тож теоретично можна піднятись і на горішні поверхи. Але все залежить від траєкторії польоту ракети й місця, куди вона влучить. Найкраще — це не нехтувати попередження повітряної тривоги й ховатися в передбачені для цього укриття.
Які нові правила проживання у будинку виникли під час воєнного стану? Як вони впливають на роботу управителів та правління ОСББ?
У нас справді виникли нові правила проживання, однак ми не мали часу їх прописати й належним чином затвердити — але змінилося багато чого. Якщо говорити про Львів, де безпосередньо працює наша компанія, то в нас значно збільшилося навантаження на всі мережі, особливо в піковий час, тому що всі будинки максимально заселені. Вода, світло, електрика, газ — усе працює на максимальних навантаженнях.
Внутрішні переселенці, які до нас приїхали, дуже часто живуть у будинку по кілька днів, а потім виїжджають і їдуть далі. І для того, щоб у будинку був порядок, від кожного потрібно отримати копію паспорта та ідентифікаційного коду. Ще краще — сфотографувати цих людей і повідомити ОСББ чи управителя, що такого-то дня вони приїхали у вашу квартиру.
У нас дуже часто здають квартири у новобудовах, де переселенцям потрібно дати чип на відкриття під’їзду та номер для відкриття брами у дворі, ключ від укриття тощо. Треба пояснювати, після котрої години не можна шуміти і як правильно паркувати автомобіль у дворі — це все клопітка робота.
Ми й далі робимо свою справу: обслуговуємо протипожежні системи, дуже уважно перевіряємо вогнегасники, запірні арматури тощо. У зв’язку з тим, що є зекономлені кошти і немає великих капітальних робіт, ми робимо повторний технічний огляд ліфтів та електрозаміри. Ми хочемо поміняти батареї в ліфтах, адже в разі відключення електропостачання ліфти у нових будинках за допомогою акумулятора самі спускаються на перший поверх чи на поверх нижче і відкривається там. Зараз це актуальне рішення.
